En Silicio

Hace unos días publiqué una gráfica con la evolución del precio de la vivienda desde 1995 hasta 2006. La idea era analizar mejor -con más información- el incremento del precio de la vivienda durante el tercer trimestre de 2006 (+0.8%).

Los datos que localicé llegaban solo hasta 1995, así que me quedé con la curiosidad de saber que pinta tenía la burbuja inmobiliaria de los años 90 (si, ocurrió). Pues bueno, al final he dado con los datos (en la web de la sociedad de tasaciones). Y aquí esta el resultado:

La gráfica muestra la variación interanual real del precio de la vivienda, es decir, teniendo en cuanta la inflación (vamos, restándole el IPC). También he pintado la evolución del IPC, aunque no aporta mucha información.

Respecto a la burbuja de los 90’s, destacaría los siguientes puntos:

• El subidón fue impresionante (un incremento máximo del 26%, casi el doble que el pico de 2003).
• La explosión de la burbuja comenzó con una desaceleración suave (entre finales del 87 y principios del 90), para lugar caer en barrena (1990-1992). Usando la descripción de Alberto Noguera: “parecida a una montaña rusa: empieza despacio y se va acelerando”.
• La vivienda se devaluó durante 6 años (entre 1991 y 1996).
• El mercado no se recuperó de esa devaluación hasta 2001, cuando las subidas compensaron las bajadas anteriores. Vamos, que una casa comprada en 1991, valía lo mismo 10 años después (y gracias).

Respecto a la situación actual; el crecimiento parece haber sido más progresivo (aunque habría que ver datos anteriores al 86) y el incremento máximo alcanzado no ha sido tan brutal (un 14.2% contra un 25.9%).

Aunque a primera vista me dio la sensación de que la desaceleración estaba siendo más suave, me quedaban dudas. Así que me planteé como comparar la burbuja de los 90 con la situación actual. Al final, me he decidido por referenciar al valor de pico (un 25.9% en el 87 y un 14.2% en 2003) la evolución posterior. De esta manera se puede comparar el ritmo de la desaceleración/caída en cada caso.

Y la verdad, los resultados son bastante impresionantes (al menos para mi):

En azul se muestra el ritmo de la desaceleración (y posterior caída) de los precios de la vivienda durante la burbuja de los 90. El punto de inicio es 1987, cuando se alcanzo el valor máximo de 25.9% (o 100%). A partir de ahí y hasta el año 1992 se aprecian las dos fases ya mencionadas: primero una desaceleración constante, y a partir de 1990, el desplome y la bajada de precios. En rojo se muestra el ritmo de la desaceleración desde 2003, cuando se alcanzo el máximo de 14.2% (100%), hasta el primer semestre de 2006.

Así, el ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90. De hecho estamos justamente en el filo, en el punto en el que, en 1989, sobrevino el desplome. Con esto no quiero decir que tenga que ocurrir necesariamente igual, dios me libre, solo que podría. Es decir, la tendencia de desaceleración que ya se esta produciendo no tiene porque continuar constante, sino que la cosa podría empeorar, tal y como ocurrió entonces.

¿Que os parece? ¿Que pensáis de referenciar la evolución posterior al valor de pico? ¿Os parece algo razonable?

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Datos: Por si queréis jugar con los datos o echarles un vistazo (quizás he cometido algún error), podéis descargar la hoja de calculo aquí.

Fuente: Los datos para generar la gráfica los he obtenido en la web de la Sociedad de Tasación (http://web.st-tasacion.es). Ofrecen muchos más datos, y la posibilidad de generar gráficas dinámicamente (eligiendo varios parámetros).

Más anotaciones sobre vivienda y burbuja en salabecarios: Pinchando la burbuja americana, ¿Burbuja alicantina?, ¿Ha explotado la burbuja inmobiliaria?, El negocio de las hipotecas >35 años, Previsiones del precio de la vivienda en 2007, reflexiones sobre el precio de la vivienda, etcétera.

El resto de gráficas de la semana:

• Gráfica de la semana IV: Evolución del precio de la vivienda 1985-2006.
• Gráfica de la semana III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica de la semana II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica de la semana I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Etiquetas: burbuja, gráfica, sociedad de tasación, vivienda