[Actualización: Hoy, día 19/01/07 se han publicado los datos del cuarto trimestre. Así que a lo largo del fin de semana sacaré un rato para actualizar la gráfica y escribir una nueva anotación al respecto, be patient :-)].
Hace unos días se publicaron los datos sobre la evolución de los precios de la vivienda para el tercer trimestre de 2006. Aunque ya hablé de ello, básicamente había quien se quedaba con el dato interanual (+9.7%) y quien destacaba el dato trimestral (+0.8%).
los datos publicados eran solo los de los años 2005 y 2006, y me quedo la curiosidad de saber que había pasado antes. Al final he conseguido los datos desde 1999.
Además de los datos (en azul) he graficado tres curvas más. La curva amarilla (la media móvíl con 4 valores) se puede interpretar como el dato interanual (pero dividido por 4). Las dos aproximaciones polinómicas tienen orden 1 (la verde) y orden 4 (la roja).
La verdad, viendo la gráfica, creo que la curva roja es la más ilustrativa. El cambio de tendencia es evidente y la pendiente de bajada parece bastante acusada. Aún así, parece poco probable (a la vista de la evolución anterior) que el valor del próximo trimestre sea menor que el último (no suelen encadenarse dos bajadas fuertes). Por eso, fijándome únicamente en la gráfica predeciría que el dato del 4º trimestre estará entorno al 2%. Pero más bien creo que estará entorno al 1.5%.
Etiquetas: burbuja, evolución precio, vivienda
9 respuestas hasta ahora ↓
1 Angelillo // Nov 7, 2006 a las 08:12
Kiko, cada día que pasa me das más miedo. Estás pasando de friki a geek a pasos agigantados.
Pero falta una cosa:
Dónde está el modelo predictivo? Qué es eso de predecir a ojo? A ti que te han enseñado en la carrera?
;D
2 Emilio // Nov 7, 2006 a las 08:52
Aquí otro observador de gráfica, sin tener ni puta idea de economía. Dices que a una bajada fuerte no le sigue nunca otra pero… voy a desafiar tu teoría con la mía :). Si he visto correctamente (que no lo aseguro, tantas horas frente al PC hacen mella), el mínimo anual siempre se produce en el cuarto trimestre, justo el que estamos esperando ahora.
Tatatachan!! ¿Quien podrá más, el principio del nuncabajaseguidismo o el principio del ultimotrimestrismo? Próximamente en sus pantallas…
Hablando un poco más en serio, sí que parece claro un cambio de tendencia peeeero, una vez más desde un punto de vista puramente “matemático”, extrapolar es un poco arriesgado, ¿no? Por eso no nos estamos forrando en bolsa, vamos (o por lo menos yo).
3 Carlos // Nov 7, 2006 a las 09:34
Me temo que las polinómicas tienden a no ser buenos aproximadores en los extremos. Vamos nada lo es. Si vemos el principio de la curva polinómica 4ºen, ni de coña me creo esa tendencia de bajada de precios en el 95.
La gráfica es muy curiosa. no tenía ni idea de la enorme variación que hay anualmente en el incremento de los precios de la vivienda. Aunque claro siendo un valor de incremento… ya sabemos que las derivadas tienen mucho ruido de medida.
A mí me gusta el dato de la media en cuatro periodos (la anual) que al fin y al cabo las oscilaciones son de 4 periodos así que más o menos eliminamos esa frecuencia de perturbación (si te animas Kiko prueba el filtro de Kalman u otro para eliminar la frecuencia de 4 periodos y ver que queda
). Por desgracia el dato del valor medio está retrasado dos muestras con lo que el último valor fiable nos da el valor del incremento anual entre el 1er y 2º trimestre del año que prácticamente coincide con el de la polinómica 4ºen.
Pues eso que esta gráfica mola, a ver si hay más así.
4 KikoLlan // Nov 7, 2006 a las 10:55
Jeje, buenos analistas hay por aquí. Ya sabía yo que en eso de mirar evoluciones de señales somo los reyes
Angel, el modelo predictivo te lo he dejado a ti, que es más de lo tuyo (tambien Sergio se puede animar).
Me gusta lo del ultimotrimestrismo… Me fijé en ese efecto, pero no se cumple siempre, así que ya vorem.
En cuanto a los extremos, como dice carlos hay es donde es jodido estimar… pero claro hay es donde es más útil. Por el medio lo que hacemos es filtrar que es mucho más amigable. Me doy cuenta de que he cometido el típico error de “confundir” la aproximación de una curva con un modelo de predicción, pero en mi defensa tengo que decir que excel da para lo que da y que era consciente de mi sacrilegio. Y no, no he llegado al punto de usar matlab para mis hobbies
Entiendo que a mucha gente le guste el dato interanual (la media de 4), lo que pasa es que la mayoría (prensa) no tiene en cuanta lo que dice Carlos: “Por desgracia el dato del valor medio está retrasado”.
PD. Pondré los datos de excel en algún lado, para que os podáis animar a probar cosillas.
Y habrá que montar una porra antes de febrero ¿no?
5 KikoLlan // Nov 7, 2006 a las 10:57
Por cierto, mirar gráfiquillas así sin pensar mucho en economía se llama “Análisis técnico”, en contraposición con el “Análisis fundamental”.
PD. Este comentario es un poco irreverente hacia los profesionales del “Análisis técnico”, así que:
6 max // Jan 2, 2007 a las 10:40
Bueno, pues parece que ya se han publicado los datos y resulta que han sido un 9,8% anual y un 3,3% semestral (¿un 2,5% trimestral?), un poquito más de lo que esperábamos.
7 Anonymous // Jan 3, 2007 a las 13:53
Gracias Max, por el aviso. A ver si saco un rato y actualizo gráficas.
8 ¿El turning point de la vivienda? // Oct 14, 2007 a las 14:57
[…] La Gráfica III: Vivienda 2006 […]
9 Gráficas sobre vivienda actualizadas a diciembre de 2006 // Feb 5, 2008 a las 13:12
[…] Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006. […]
Deja tu comentario