En Silicio

Mientras preparaba la comparativa entre la burbuja de los años 90 y la situación actual generé una gráfica que mostraba la evolución del precio de la vivienda durante los últimos 20 años:

De la figura 1 saqué dos conclusiones fundamentales, y también una curiosidad:

1) No olvidar nunca a la inflación. Todos sabemos de su importancia, y aún así a veces hay que esforzarse para no infravalorar su efecto. (lema: cualquier estudio que abarque un periodo de varios años y no considere inflación es irreal). En el caso de la gráfica, una revalorización aparente de más del 700% corresponde en realidad al 250%.

2) La vivienda ha subido -y mucho- en los últimos 20 años. Como se puede ver, la vivienda ha multiplicado su valor real por 3.5 en los últimos 20 años. Parece razonable considerar que la compra de inmuebles ha sido -en general- una buena inversión.

3) Tenía la sensación de que en un grado importante esa bonanza era algo generalizado y extensible a la economía española. Concretamente, lo que me preguntaba es si la compra-venta de inmuebles ha sido -tal y como he escuchado tantas veces- la mejor inversión posible en los últimos años; la más rentable, sólida y segura.

Así que para contrastar esta hipótesis he generada algunas gráficas nuevas donde compararé la evolución del precio de la vivienda con algunos índices bursátiles (ya que la bolsa es probablemente la inversión alternativa más accesible).

Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursátil en los últimos 20 años:

La gráfica 2 compara la revalorización durante los últimos 20 años de: el precio medio de la vivienda (rojo), la bolsa del Madrid (morado) y un índice norteamericano (S&P500, azul). También he incluido una variante del precio de la vivienda (marrón) que asume un beneficio adicional anual del 2.5%* (alquiler-gastos).

La gráfica 3 compara la revalorización durante los últimos 16 años, sustituyendo los datos de la bolsa de Madrid por el índice Ibex 35 (creado en diciembre de 1989).

Conclusiones:

Sin extenderme mucho y dejando que cada uno puede saque sus conclusiones a la vista de las gráficas, destaco solo algún aspecto:

• La tendencia de la bolsa y el precio de la vivienda son similares.
• La evolución bursátil es más agresiva, lo que implica un mayor riesgo, pero también rentabilidades más altas (imagina que compraste en 1995 y vendiste en 1999).
• La burbuja tecnológica de 1999 fue un cataclismo. En realidad es un evento estructural que poco tiene que ver que no tiene su origen en la economía española, pero que tuvo un efecto devastador sobre la bolsa de Madrid y el Ibex.

En cuanto a nuestra hipótesis de partida, ¿es la compra-venta de inmuebles la mejor inversión?, creo que queda claro que NO. Sin ir más lejos, habrías ganado más dinero invirtiendo en un fondo referenciado a la bolsa de Madrid (para el periodo de los últimos 20 años y también para los últimos 16). Por supuesto, con todo esto no quiero decir que invertir en bolsa sea mejor, simplemente estoy negando uno de los mitos que envuelve el optimismo ladrillil. Un análisis exhaustivo que trate de determinar que alternativa es la ideal no solo es muy difícil, sino que probablemente no tiene ningún sentido (ya que siempre surgirá un tradeoff entre riesgo-rentabilidad o entre liquidez-rentabilidad, etcétera).

Eso si, os dejo una pregunta que a mi me da que pensar ¿como creéis que hubiera evolucionado la bolsa -tanto el Ibex como el S&P- sin burbuja tecnológica? ¿la subida podría haber sido sostenida?

Corolario 1: La última burbuja inmobiliaria vino de la mano de recesión, así que atención (ver 89-95).

Corolario 2: El Ibex lleva 4 años lanzado… lo que empieza a parecer demasiado tiempo.

Corolario 3: La burbuja tecnológica desplomó el Ibex y el S&P, así que ojo con invertir en web 2.0
*Es importante señalar dos particularidades de la inversión en inmuebles:

• Si la vivienda se considera una inversión pura, su rentabilidad puede ser aumentada alquilándola.
• La vivienda acarrea una serie de gastos (mantenimiento, impuestos, seguros) que son dificilmente cuantificables.
• Los precios que estamos graficando corresponden a valores promedio, hay que tener en cuenta que inevitablemente un inmueble envejece y que por lo tanto existe una devaluación inherente al paso del tiempo (de nuevo esto es muy difícil de valorar).

Teniendo en cuenta los puntos 1 y 2, he graficado una curva adicional que asume un beneficio adicional anual del 2.5%, correspondiente a la diferencia entre los ingresos por el alquiler y los gastos asociados a la vivienda. El último punto, la depreciación por envejecimiento no lo he considerado (porque no tengo ni idea de como valorarlo).

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Datos: Si quieres echar o vistazo a los datos, revisarlos o usarlos para lo que sea, están disponibles aquí.

Fuente: Los datos para generar la gráfica los he obtenido en la web de la Sociedad de Tasación (http://web.st-tasacion.es). Ofrecen mucha más información, y la posibilidad de generar gráficas dinámicamente.

El resto de gráficas de la semana:

• Gráfica de la semana V: Esta anotación.
• Gráfica de la semana IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica de la semana III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica de la semana II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica de la semana I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Más anotaciones sobre vivienda y burbuja en salabecarios: Pinchando la burbuja americana, ¿Burbuja alicantina?, ¿Ha explotado la burbuja inmobiliaria?, El negocio de las hipotecas >35 años, Previsiones del precio de la vivienda en 2007, reflexiones sobre el precio de la vivienda, etcétera.

Etiquetas: economía, evolución precio, gráficas, vivienda