En Silicio

Tal y como prometí, he actualizado las gráficas de evolución trimestral del precio de la vivienda con los últimos datos del ministerio de vivienda. Os recuerdo que el nuevo dato fue un 1.7% de subida en el índice intertrimestral. A dicho valor se le pueden dársele diferentes lecturas, pero el desplome bursátil viene a apoyar a las más pesimistas. En cualquier caso, vamos a ver que dicen las gráficas.

 Nuevas Gráficas

He graficado: los incrementos trimestrales del precio (en azul), la media móvil anual (en naranja) y una interpolación polinómica de orden 4 (en rojo).

En esta gráfica se constata la tendencia general a la baja. Además destacaría que el dato interanual (la media móvil x4) no da síntomas de cambio de tendencia. Esto vale tanto para un supuesto desplome, como para un aterrizaje, ambos escenarios implicarían un cambio de tendencia:

• Desplome: normalmente las burbujas tienen forma de montaña rusa: comienzan con una bajada y luego caen en picado (mirar esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).
• Aterrizaje suave: para aterrizar suavemente también es necesario reducir la pendiente, cosa que no se ve de momento. obviamente en principio se podría aterrizar de golpe (que esto no es un avión), pero no sería el famoso aterrizaje suave (por cierto, esta frase es buenísima leída ahora: «El Ministerio de Vivienda augura un “aterrizaje suave” de los precios de los pisos que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía», ¿estabilidad del sector?).

Pero veamos con un poco más de detalle la evolución en los últimos 3 años:

Cosas que destacaría aquí:

• El IPC se ha vuelto a alejar, en parte debido a que este ha descendido. En cierto modo, esto es inevitable, ya que si no me equivoco el precio de la vivienda se considera dentro del IPC. Baja uno, baja el otro. Claro, excepto si la vivienda baja mucho.
• La desaceleración tiene una pendiente más o menos constante. En el último trimestre la pendiente es un poco más grande que la media, pero no desentona con la pendiente entre marzo-junio de 2005.
• y lo más significativo quizás, el último dato ha roto la periodicidad de los últimos tres años, que decía que el dato del primer trimestre era siempre mayor que el del último trimestre del año anterior. Veremos este punto con más detalle en la última gráfica.

Esta gráfica demuestra la ruptura de la periodicidad cíclica. Como ya expliqué, tenía la sensación de que ocurriría así. tampoco es de extrañar, porque era un fenómeno de los últimos 3 años solamente.

Aunque es algo intrépido, se puede ver esta ruptura como un ligero cambio de tendencia a la baja: Si os fijáis, la desacelercación parece acelerarse (sic). Las pendientes dibujadas en rojo corresponden a los cambios entre 04 y 05. Sep06 y dic06 ya cayeron más abajo (osea, con más pendiente). Pero esto es más acusado ahora: el valor de marzo07 esta muy por debajo de la línea roja. Este incremento de la pendiente indica que la desaceleración es cada vez más rápida y no da signos de aterrizaje.

Es decir, que quizás estemos viendo un primer indicio del cambio de pendiente característico del desplome: el efecto montaña rusa (de nuevo os remito a esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).

Mi apuesta para junio de 2007

[Disclaimer] Obviamente, con este análisis estamos exprimiendo más allá de lo recomendable una información muy escasa (y poco confiable), y el próximo dato puede cambiar el panorama. En cualquier caso, como digo siempre, estas gráficas son solo una diversión, y no pretenden -ni pueden- ser nada más.

Por esa misma razón, y aunque en esta ocasión estoy bastante desconcertado (no veo nada esclarecedor en las gráficas) y siento la presión de mis anteriores buenas predicciones (i) (ii), me voy a tirar a la piscina de nuevo. Si os fijáis, en los años anteriores el incremento del segundo trimestre era superior al del primero. Si se rompe esa costumbre -y el dato de junio es similar al actual o incluso inferior- el cambio de tendencia a la baja será un hecho. Y yo creo que va a pasar algo así. Creo que la crisis bursátil del sector ha vuelto a traer a primer plano el miedo burbujil, y que esta vez ha calado. Todo el mundo habla ya de que los precios van a bajar, de que no hay que comprar, etc. En mi opinión, eso tiene que repercutir ya en los precios. Así que en esta ocasión, mi infundado predicción es un valor a la baja, algo quizás cercano al +1%.

Como siempre os animo a dejar las vuestras en los comentarios, ¿que pensáis que nos espera para junio? Por cierto, para entonces tendremos datos de la Sociedad de Tasación y podré actualizar la comparativa entre burbujas.

nota: si a alguién le llama la atención la primera gráfica, la he hecho jugando con el “nuevo” excel 2007. La figurita no es muy funcional, pero es muy chula y me he decidido a incluirla

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Fuente: Ministerio de vivienda e INE.

Datos: Si alguien quiere los datos (xls), que me los pida y se los mandaré al correo.

• Gráfica VII: Evolución trimestral del precio de la vivienda (2006).
• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

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