Podéis votar este artículo en meneame si os parece oportuno
He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.
Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:
- Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
- Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
- Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.
Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.
Series trimestrales hasta 09/07
La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.
Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:
- La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
- Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
- Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.
La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:
Comentario y predicción
El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.
Evolución con respecto a la burbuja años 90
También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.
El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).
Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.
Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.
Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:
- Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
- Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
- Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
- Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.
Cosas a destacar aquí:
- Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
- Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).
Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:
- Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
- Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.
Conclusiones
Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:
- La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
- El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
- El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
- Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.
—————-
Fuentes: Ministerio de vivienda | Sociedad de tasación | Instituto nacional de estadística
Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo, que contacte conmigo vía mail o formulario.
Más anotaciones sobre vivienda.
Etiquetas: burbuja, gráficas, ministerio de vivienda, sociedad de tasación, vivienda
23 respuestas hasta ahora ↓
1 Villacampa // Nov 9, 2007 a las 00:51
Ya tenía ganas de leer tus buenos informes.
Yo esperaba mayores caídas en los incrementos de precio de la vivienda en los dos últimos trimestres.
En tus últimos informes jugábamos a apostar por el próximo valor del incremento trimestral.
El interés podría estar ahora en ver si se rompe la tendencia y el próximo valor se sitúa por encima o por debajo del último.
En realidad la tendencia la gráfica no corresponde ya con la del último año, pues el penúltimo valor supuso un pequeño estuvo por debajo del que le precedía cuando venía siendo habitual que estuviera bastante por encima.
Teniendo en cuenta la actual coyuntura económica, creo que el próximo incremento trimestral lo veremos en niveles muy próximos al 0,3.
Por apostar por un valor en concreto, apuesto por uno inferior, el 0,2%
Lo justo para significar un brusco cambio de tendencia.
Felicidades por este nuevo informe kikollan. Se echaba de menos
2 Gráficas sobre el precio de la vivienda // menéame // Nov 9, 2007 a las 04:22
[…] Gráficas sobre el precio de la viviendawww.ensilicio.com/2007/11/graficas-sobre-el-precio-de-la-viv… por chinito hace pocos segundos […]
3 pisitófilos creditófagos // Nov 9, 2007 a las 08:58
Magníficos gráficos.
Lo que tengo que decir es:
- Hay consenso en considerar que el “dies a quo” del ciclo inmobiliario es el 1 de enero de 1986; ya podemos dar terminada la fase alcista e iniciada la bajista; nosotros pensamos que el turning point fue en otoño de 2006.
- La parte alcista del ciclo se descompone en dos alzas (1986-1989 y 1998-2006), separadas por un período de mantenimiento (no hubo corrección valorativa intermedia); ¿en qué medida son comparables dos “ondas” que forman parte de la misma tendencia?.
- Los datos que utilizas en los gráficos no son “precios”… ¡son “tasaciones”!; las tasadoras forman parte del sitema hipotecario; por contra, cuando citas a la Bolsa y al IPC, sí manejas “precios”; manzanas y peras.
- Todos los análisis del mercado inmobiliario español están cargados de subjetividad por la opacidad estadística que hay, que es intencional; sólo podemos aproximarnos al conocimiento del mercado inmobiliario con un enfoque estructural y juzgando lo que, en Bolsa, llamamos “sentimiento del mercado”, para valorar las expectativas, e-x-p-e-c-t-a-t-i-v-a-s, concepto de máxima categoría intelectual.
- Los “precios” de la vivienda se van a hundir en España; una de características del modelo económico que viene después de este (que romperá a funcionar en los 20s) es que la vivienda básica será semigratuita y, también, lo será buena parte de los inmuebles para negocios (no sólo suelo industrial y naves industriales); como pasa con la sanidad y la educación; o como pasa, sencillamente, con otros outpus de la industria de la construcción, que se financian de otra manera, como, p.e., las carreteras, las calles, la regeneración de playas, el encauzamiento de ríos, etc.
- A la bellísima Lucía y a tí y a tus amigos (cuyas fotos he visto en la galería de flickr, donde he vampirizado todos tus gráficos), sólo os cabe un camino, el de la paciencia; cada generación tiene una cruz; la vuestra es la sobrevaloración de la vivienda, que, sin embargo, es la gran alegría de los nacidos entre 1940 y 1955, que, sin comerlo ni beberlo, son millonarios (al menos, se lo creen)… a vuestra costa; todo esfuerzo económico para adquirir una vivienda en propiedad en estos años es inútil; peor hubiera sido una guerra, como la que se cebó con la generación de los abuelos de los complacidos y arrogantes “triunfadores del pisito”.
- Hay que comprender el ciclo inmobiliario en su verdadera longitud de onda: dos décadas y media.
Enhorabuena por el blog… y por todo lo demás.
4 KikoLlan // Nov 9, 2007 a las 11:54
Villacampa, a mi sorprendió sobretodo el dato de junio.
Apuntado queda tu 0,2% para diciembre… yo esta vez tengo muchas dudas, aunque en la anotación elijo un 0,4%. Se habla mucho de que, desde el punto de vista electoral, lo más conveniente es un dato que acerque el “precio” de la vivienda a la inflación. Llevamos un 3.5% en 2007, a falta de diciembre, así que cualquier valor pequeño vale. Quizás algo menor de 0.5% para no romper la barrera del 4%. Veremos.
5 KikoLlan // Nov 9, 2007 a las 12:00
Nota: Chinito ha enviado la anotación a meneame (gracias!), así que podéis darle un voto si lo consideráis oportuno
6 KikoLlan // Nov 9, 2007 a las 12:32
Pisitófilos, nunca había considerado el periodo completo 86-06—yo también creo que los precios de mercado comenzaron a bajar hace meses—como un mismo ciclo. Tiene sentido, porque los dos periodos alcistas vienen muy seguidos, aunque yo creo que si que hubo corrección intermedia: la vivienda perdió un 20% de su valor y tardó 10 años en recuperar la posición de 1990(aunque quizás te refieres a que no se corrigió todo lo que debía). En cuanto porque comparar, ahora tiene menos sentido porque se acepta que la burbuja se ha terminado, pero cuando preparé la primera comparativa todavía mucha gente sostenía aquello de “la vivienda siempre sube”
Respecto a los datos, es verdad que no son “precios”, sino “tasaciones”. Replico aquí el error del ministerio y de la mayoría de medios, pero bueno al menos lo aclaro en el primer párrafo. Y si, los datos son en general muy poco fiables. No hay más que ver el ruido de las señales. Supongo que es un fenómeno intencional—por aquello de la reflexividad, la economía es un sistema en el que realidad y pensamiento se realimentan. Mi posición al preparar las gráficas, es aceptar los datos como indicadores de una tendencia—y personalmente, considerar los del ministerio y la sociedad de tasación como conservadores—y tratar de sacar conclusiones sin “sentimiento de mercado”. Luego cada uno puede matizar sus predicciones conforme a datos estructurales y sus propias expectativas. Evidentemente, las mias tienen muy poco valor, no soy nada parecido a un experto, y por eso trato de limitarme a pintar las figuras y comentarlas.
En cuanto al futuro de vivienda básica semigratuita, es interesante. Quizás como mecanismo para descentralizar y evitar las super-urbes, se podría imponer como una prestación social más. Aunque ciertas viviendas tienen un componente posicional muy fuerte, que creo que impone una escalada de precios. Por ejemplo, mucha gente querrá vivir en el centro de la ciudad, y por mucha bonanza económica, el centro de la ciudad siempre será un espacio finito.
En cuanto a la cruz de mi generación con los pisos, a mi no me lo parece tanto (excepto para la gente de Madrid y Barcelona, donde la cosa parece más dramática). Quien ha querido comprar ha comprado, y creo—y espero—que la mayoría no tendra problemas para pagar. Otros no hemos comprado—por imposibilidad o decisión—y hemos disfrutado de unos alquileres asequibles hasta hace muy poco (ahora todo se ha encarecido).
Un saludo y gracias por los cumplidos hacia las gráficas y el blog,
7 Juampa // Nov 9, 2007 a las 13:02
Con tu permiso he creado un hilo en el foro de burbuja.info para informar sobre tu artículo. Está en esta dirección :
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?p=541854
8 KikoLlan // Nov 9, 2007 a las 13:12
Muchas gracias Juampa por difundir las gráficas
9 jenofonte // Nov 13, 2007 a las 03:22
Hola Kikollan,
Enhorabuna por el nuevo blog y en particular por este “post”
Un artículo muy interesante y muy bien argumentado.Desde otro punto de vista, creo que el ajuste no ha tocado fondo.La vivienda nueva va a bajar más.Sobre todo en las zonas con sobreoferta.Probablemente las grandes promotoras puedan aguantar el tirón, pero toda esas promotoras que han entrado en el negocio al olor de “plusvalías rápidas” son las que necesitan líquidez para mantenerse a flote.
Por otra parte están los inversores, todo el mundo habla de la Burbuja Inmobiliaria, pero seguramente que todos conocemos o tenemos algún familiar o amigo que ha invertido en un “pisito”.
Y esos son los que estan haciendo bajar el precio de la vivienda nueva.El que está “enganchado” con uno, dos o tres vivienda y le llega el momento de escriturar, tiene que vender como sea, porque no puede hacer frente a las escrituras.
Te puedo contar el caso de varios promotores que han tenido que parar segundas fases, porque sus inversionistas tenían tanta vivienda por revender y lo estaban haciendo a tales precios que le es imposible vender a él.
Vamos a tener 2-4 años bastante duros para el sector hasta que se limpie el sobrestock existente.Pero pasados esos años ¿De verdad pensaís que el precio de la vivienda se mantendran bajo?
Ya os lo podeís quitar de la cabeza.En el momento que la demanda vuelva a repuntar los precios se volverán a disparar.Y me atrevo a decir que con mas fuerza que durante los últimos años.
Razones;
1.-Nueva Ley del Suelo: 30% de los nuevos desarrollo para VPO y del 5%-15% para dotaciones públicas
¿Quién pensaís que va a pagar todo eso? La renta libre
2.- CTE (Código Tećnico de la Edificación) .Se estima que aumenta el coste de una vivienda en un 10% ( sin contar con la nueva normativa de aislamiento acustico) .
3.-Oferta rígida de Suelo y grandes bolsas en manos de empresas nacionales.No hay una oferta real de suelo , al ser los ayuntamientos los que deciden cuando se dispone de la materia prima o cuando no.
Respecto a los comentarios anteriores, los próximos años van a ser buenos para comprar , pero siendo avispados, habrá mucha gente que venda el producto y liquide las sociedades.Y a reclamar al maestro armero.Ya pasó en los noventa.
Saludos
Jenofonte
10 KikoLlan // Nov 13, 2007 a las 22:03
Hola Jenofante,
Yo también creo que las bajadas van a llegar pronto, lo que no se es hasta que punto se reflejarán en los datos de tasación del ministerio. Seguro que hay gente con prisa por vender, pequeñas promotoras y pequeños inversores. Lo de parar la segunda fase que cuentas, joder, es para meter miedo. Parece claro que hay sobre-oferta, basta con ver el nivel al que se ha construido en los últimos años (gráfica 3 o 4).
En cuanto a tu pregunta—si creo que los precios se mantendrán bajos—las verdad es que lo dudo. Excepto si nos comemos una crisis económica gorda, creo que los precios seguirán siendo altos en las grandes ciudades y la costa. Eso si, creo que el espectro de precios deberá ser mayor: habrá pisos más baratos, en barrios más alejados del centro, y en las ciudades más pequeñas.
- Respecto a 1, es cierto que encarecerá el precio del suelo, pero las VPO—con lo poco que me gustan—deberían reducir la demanda también.
- Respecto a 2, por lo que se dice, los márgenes son ingentes, y deberían poder absorber ese 10%. Quizás no son tan ingentes, claro.
- Respecto 3, eso si que lo veo claro. La oferta de suelo se tendrá que reducir en muchos sitios.
Un saludo y gracias por comentar
11 Un montón de estadísticas sobre vivienda // Dec 4, 2007 a las 16:14
[…] Y algunas perlas del último artículo: Otro problema que señalan las fuentes consultadas es la deficiente calidad de las estadísticas, que impide conocer la situación actual. Según Barta, […] es muy probable que los precios ya estén cayendo en términos nominales (esto ya nos suena de las gráficas sobre vivienda) […]
12 alf // Jan 1, 2008 a las 18:39
Una sugerencia, el libro el economista camuflado de Tim Harford, es bastante ameno, para lo que cuenta y aunque no habla del precio de la vivienda si de los mecanismos de fijación del precio. Al fin y al cabo ir a la compra ya sea al supermercado, al cafe, libreria, comprar bienes duraderos o es algo que hacemos todos los dias y deberiamos conocer las reglas del juego. Claro que una cosa es la fijación de precios y otra la administracion de la propia renta
13 KikoLlan // Jan 1, 2008 a las 20:55
Alf, conozco el libro, aunque no lo he leído. Lo tuve en la mano hace unos meses, pero me pareció caro y decidí esperar a la edición en bolsillo
14 alf // Jan 2, 2008 a las 13:33
Esta mañana he tenido una conversación sobre el diferencial que hay entre lo que cobra el agricultor y lo que cuesta en el mercado. Los que no estamos al detalle de como se forman los precios en ese sector nos parece una barbaridad. Sin embargo seria conveniente analizarlo antes de decir que es una barbaridad. O bien abrir un negocio ya que el margen parece muy apetitoso. Eso ultimo no ha gustado demasiado. Eso si cuando voy al mercado procuro no pagar extra hay diferencia si hace shopping
15 villacampa // Jan 2, 2008 a las 16:10
KikoLlan, han sido publicados los datos estadísticos de Diciembre de 2007 que lleva la sociedad de tasación española.
Actualiza las gráficas en cuanto puedas porque lo que refleja es un inicio de caída brusca del precio de los pisos.
Los datos que estoy viendo son los que esperábamos algunos agoreros.
Ya están aquí las tan pronosticadas bajadas de precio, la explosión de la burbuja inmobiliaria más longeva de España.
¿Será la caída igual de grande?
16 KikoLlan // Jan 2, 2008 a las 21:42
Gracias por el aviso, ¡a ver si puedo tenerlo pronto!
Tengo unas gráficas nuevas con datos de idealista, igual hago fusion…
17 Manuel // Jan 16, 2008 a las 15:49
Muy bueno el estudio. Enhorabuena Kikollan.
Entro todos los días para ver si estan los datos de diciembre, estoy “impaciente” por ver las gráficas actualizadas. Imagino que con el IPC tan fuerte, la desaceleración o descenso de precios debe ser bastante clara. Espero que así sea.
18 KikoLlan // Jan 16, 2008 a las 15:59
Manuel, así es. Ya tengo casi listo el artículo.
Para no tener que entrar muchas veces y no encontrar nada, puedes recibir aviso de las nuevas anotaciones por correo:
http://www.ensilicio.com/sindicacion-rss-y-e-mail/
Un saludo!
19 Manuel // Jan 16, 2008 a las 17:13
Gracias Kikollan. Saludos !
20 Gráficas sobre vivienda: ¿se ha desplomado la burbuja? // Jan 18, 2008 a las 02:28
[…] semana que viene. Es más, pronto tendremos las cifras del Ministerio de Vivienda y completaré las series trimestrales. Todo apunta a un incremento nominal plano (entorno al 0.4%). Lo que parece seguro es que una vez […]
21 Belanel // Apr 7, 2008 a las 18:03
Hola Buenas
En primer lugar felicitarte por el artículo y las gráficas. En segundo lugar te quería consultar una cosa. Resulta que estoy haciendo un trabajo para la facultad en la que tengo que comentar las diferencias en relación a la vivienda de las dos comunidades autonomas, a fin de valorar si las posturas de ambas comunidades repercuten en las estructuras sociales. Para ello mi objetivo es encontrar datos sobre el precio de las viviendas de un tiempo para acá (había pensado desde los años 70 u 80) y comprarlos con los actuales. Los datos demográficos ya los he localizado pero estos que te comento ´no, y mi pregunta es si sabes donde podría encontrarlos porque en el INE no viene por precios ni comunidades.
Muchas gracias y un saludo!!!
22 KikoLlan // Apr 7, 2008 a las 18:31
Belanel, en el INE tienes los precios desde el año 95 o algo así. Para obtener datos anteriores, puedes usar los de Sociedad de Tasación, que llegan hasta el año 1985 y están por provincias (aunque no se si los datos provinciales llegan tan lejos).
Espero que te sirva.
Por cierto, si no te importa compartir el trabajo una vez terminando, tengo curiosidad por saber a que conclusiones llegas. Me puedes contactar a través de este enlace: http://www.ensilicio.com/contactar/
23 KikoLlan // Apr 7, 2008 a las 18:32
P.S. Este es el enlace de la Sociedad de Tasación: http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php
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