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Estos días se ha hablado mucho de una de las consecuencias más escalofriantes de la posible devaluación de la vivienda. Creo que es un tema que mucha gente ignora —yo mismo— y la verdad es que pone los pelos de punta.
La cosa es más o menos así:
- Me compro un pisito por 240.000€ y firmo la hipoteca al 100% o incluso estiro un poco para costearme la reforma del baño y un televisor de 42″.
- Supongamos que pasan 3 años y tu vivienda se ha devaluado un 20%. Te da un poco de rabia, pero vamos, tu sigues pagando tu casa con gusto. Desafortunadamente, estas jodido.
- Inmovilidado negativo, así se llama el lio. Tu patrimonio —tu pisito— con su nuevo valor de tasación ya no cubre el valor hipotecario dispuesto. Aún debes 230.000€, pero tu casa solo vale 190.000€… te acabas de convertir en un hipotecado sin aval patrimonial, y en consecuencia en un cliente de alto riesgo financiero.
- Con tu nuevo perfil lo normal es que te denieguen todos los préstamos que pidas, porque para el banco los 40.000€ sin avalar son una especie de crédito personal al consumo —que seguro no están contentos de haberte “concedido”.
- Pero hay más. Por lo visto, la mayoría de hipotecas incorporan cláusulas que obligan a la devolución integra del importe solicitado cuando el patrimonio hipotecado vale menos que la deuda bruta1. Es decir, el banco te puede obligar a que le devuelvas los 190.000€ —vendiendo tú tu casa— y que le dejes a deber los otros 40.000€.
Se trata de una medida desesperada, que el banco solo ejecutaría si previera bajadas fuertes y prolongadas. Pero parece que es un hecho: aún pudiendo pagar tu hipoteca, te puedes ver sin casa nueva, clasificado como un riesgo financiero andante y debiéndole una buena suma al banco… a cambio de nada.
Todos los que se planteen comprar durante el desplome burbujil —por aquello de hacer el negocio redondo— deberían tener esto en cuenta. Para minimizar el riesgo, lo más sencillo es conformarse con una hipoteca al 80% máximo y no tratar de hacer trampas con la tasación.
Más detalles: Alberto Noguera | Marc Vidal
Notas:- Cita original en este artículo. [↩]
Etiquetas: aval, hipoteca, inmovilidado, patrimonio, vivienda
28 respuestas hasta ahora ↓
1 guardafaro // Jan 26, 2008 a las 21:00
Es decir, que es válido aquello de meterse con el Banco y salir trasquilado.
2 KikoLlan // Jan 26, 2008 a las 23:38
Pues si, los bancos tienen muy bien cubiertas las espaldas
3 Angelillo // Jan 27, 2008 a las 13:05
Ostias que bueno. Ni sabía eso, ni lo leí en la hipoteca que firmé. Menos mal que el banco no suele ejecutar nunca esto (quitarle un piso a alguien es de las cosas más caras que les sale), porque si no más de uno se cagaría en los pantalones cuando se diese cuenta!
4 KikoLlan // Jan 27, 2008 a las 15:54
Acojonante ¿Verdad?. Esta claro, es una medida, como ley en alguna parte, mad-maxiana. Pero deja claro lo bien cubierta que tiene las espaldas los bancos… no saben nada. Solo les interesaría ejecutar algo así si pensaran que los precios fueran a bajar mucho y durante mucho mucho tiempo. Si no, les interesa más aguantar, pienso.
5 Josete // Jan 28, 2008 a las 00:50
Si bajan, y dejan con el culo al aire a pongamos un 5% de la población, teniendo en cuenta la de gente que está asentada en su vivienda: ¿quién les compraría esos pisos?
Muy interesante, ahora que empezaba a plantearme comprar un piso vas y me quitas las ganas…
6 Bruno // Jan 28, 2008 a las 14:34
Yo no se si los bancos llegarian a estos extremos… pero lo que esta claro es que la situacion economica no puede tener ya mas incertidumbre. Eso va a afectar al consumo y la espiral puede ser gorda… crucemos los dedos
7 KikoLlan // Jan 28, 2008 a las 14:46
Supongo que es muy difícil que los bancos ejecuten esto, pero si lo ponen será que en algún escenario están dispuestos a hacerlo…
La verdad es que la situación económica pinta cada vez peor.
8 Angelillo // Jan 28, 2008 a las 21:03
Yo creo que no es mal momento para comprase un piso. Pero claro, tiene que ser uno que puedas pagar, ya que lo de financiar ahora vuelve a ser como antes. Si no hay prisa es bueno estar al loro, por si sale alguna ganguilla (ahora hay mucha gente con hipotecas puente).
en la cual estoy ahora mismo amortizando en cada cuota solamente el 25% de lo que pago? Esto merece un post, y si lo haces, hasta lo meneo!! XDDD
Esto me da que pensar.. a ver kiko, problema de excel:
Si los precios se estabilizan como pasó en la crisis de los 90 y teniendote que comprar un piso en un futuro, que sale más rentable ahora, comprártelo ahora yseguir pagando alquiler? O dentro de 5 años, cuando supuestamente volverán a subir, habiendo estado tu piso estancado en precio, pero devaluándose con la subida del IPC todos esos años?
Tomemos en cuenta una hipoteca con tipo 0,9 a 30 años (la de pringadillo sin aval que pide el 90% del piso como yo
Buf, mi mente de ingeniero no-investigador se me está quedando frita….
9 KikoLlan // Jan 28, 2008 a las 21:33
Eso, tu dame trabajo
Sin razonar mucho ni hacer los números:
- Si los precios se estancan, la vivienda se devalúa con el IPC: entre 2-4%. Es decir, cada año de estancamiento “pierdes” ese patrimonio, más los intereses: ValorVivienda*0.9*5años/30años*0.4, más o menos otro 6% (me tiro a la piscina un poco, pero creo que un es facil pagar un 40% de intereses en ese periodo).
- El coste anual de alquilar un piso se suele corresponder con un 3 o 4% del valor de la vivienda. Como el contrato dura 5 años, se considera solo el valor inicial.
Comprar: 2-4%*5años + 6% = 16-26%
Alquilar: 3-4%*5años = 15-20%
Si no la he cagado en mi razonamiento de ocio, creo que te saldría más caro comprar… pero volviendo a leer mis argumentos me estoy liando. Lo dejo aquí, para que hagáis el peer-review y yo mismo lo miraré más adelante
10 KikoLlan // Jan 28, 2008 a las 21:42
Primera cosa que falta, el alquiler sube el IPC (aunque no afecta casi, máximo 0.16%*5años)
11 KikoLlan // Jan 28, 2008 a las 22:03
Se me han complicado los números, definitivamente, preparo anotación…
12 Angelillo // Jan 28, 2008 a las 22:22
“Primera cosa que falta, el alquiler sube el IPC (aunque no afecta casi, máximo 0.16%*5años)” Y para la devaluación de la casa no es así? Jejeje, tío, no esperaba que tu subconsciente pro-alquiler ganase a tu consciencia científica!
Yo he hecho algunos cálculos (al final me he picado), y creo que gana el alquiler. Pongamos que el IPC es de un 4% fijo anual en 5 años (da igual cual cojamos, si lo aplicamos a los 2 a la vez) y el piso objetivo vale 30 millones.
Alquilándolo a 500 euros (que ya es bastante), en 5 años se te pone a 608€ (500*(1+0,04)⁵).
Y una hipoteca a 30 años con un 0,9+Euribor (4,339 a día de hoy) empiezas con una cuota de 988€, de los cuales 780 son de intereses y 208,40 son de amortización. En 5 años reduces el pago de intereses a 719,44 y la amortización a 268,96. (si el euribor no sube claro).
Por lo que ni aun pasando 5 años, la cuota de alquiler (608) sigue siendo más baja que el dinero que le pagas al banco (719,44).
Aquí faltan varios factores humanos, como el que cuando se te acabe el contrato, los alquileres hayan subido muy por encima del IPC (como ha pasado estos años) y te metan un subidón en la cuota, cuando con una hipoteca mantienes este precio (la cuota es la misma siempre, sin subida del IPC, siempre que el euribor no suba).
De todas formas, creo que faltan grafiquillas del Excel 07. Aunque yo abogaría para que te pasases al OpenOffice de una vez!!
13 KikoLlan // Jan 29, 2008 a las 00:25
Si, me pongo con el excel (en su versión mac, eso si). Ya te contaré.
P.S. mi “subconsciente pro-alquiler” no me ha jugado ninguna mala pasada: el IPC afectaba mucho a la devaluación patrimonial porque eso sobre el total d lo que vale el piso, mientras que sobre el alquiler solo afecta a lo que pagas en esos 5 años
P.S. Los números de arriba no me convencen nada, para el excel he dado un enfoque diferente a los cálculos, que creo que es más sencillo.
14 KikoLlan // Jan 29, 2008 a las 00:27
Creo que ya tengo la formula… me pongo con la hoja de cálculo y mañana intentaré publicar.
Se acepta ayuda:
- ¿Estimación de gastos de compra? ¿5%, 10%, …? Leo 10% en El Mundo, pero me parece mucho.
15 Kevin // Jan 29, 2008 a las 14:56
Hola Kiko!! Que tal te va todo? espero que bien. Bueno esque he encontrado esto por la web y como tiene que ver con twiter(o como se escriba) y hace algun tiempo lo comentaste, pues me he acordado de ti. Ahí te dejo el enlace: http://www.linuxhispano.net/tira/echelon.png
16 KikoLlan // Jan 29, 2008 a las 15:31
ei, Kevin, ¿que tal? Es verdad que twitter, el blog, y todo esto a veces es un poco esclavo, pero espero no llegar tan lejos
17 andres // Feb 3, 2008 a las 02:57
Hola Kikollan
Me ha gustado mucho tú post “de manual”.Pero la realidad es muy distinta y sobre todo en estos momentos.
1.-Ningún banco te daría 240.000 eur ni 150.000 eur. sin que te avalase hasta el canario de mi suegra.Los Banco y Cajas de Ahorros han pasado de dar todo lo que pedías para suelo y viviendas a cerrar el grifo completamente.
2.-Eso ya pasaba antes.La tasadoras han sobre valorado las tasaciones para que las operaciones fueran para adelante
3.-Mientras siguas pagando las las letras no hay problema , si las dejas de pagar el banco hará lo imposible por llegar a una solución para que la siguas pagando , alargar el plazo , reducir la cuota unos años, aplazar el pago de los intereses.Pero siempre evitaran llegar a un embargo judicial.Eso es solo para casos extremos.POr que estan hartos de ladrillo.
Por cierto , has visto el email que te mandé la semana pasada?
18 Angelillo // Feb 3, 2008 a las 14:37
No he llegado a comprender porque el porcentaje de devaluación del piso es mayor que el de aumento de alquiler. De todas formas esperaré el post que toca con los Excel (aunque ya te he espiado un poco….) XDDD
19 KikoLlan // Feb 3, 2008 a las 21:01
@Andres, en cierto modo enfoque mal el artículo. Aunque creo que es algo que deben tener en cuenta los que compran ahora, afecta a los que han comprado en los últimos años.
Es cierto que es una medida que los bancos no aplican. Digamos que en general buscan otros caminos para ir cobrando… pero si la clausula existe es porque existe un escenario donde les interesaría ejecutarla. Es un escenario un poco apocalíptico pero…
(P.S. ya vi el mail, lo he rescatado del filtro de correo)
@Angel, el porcentaje es el mismo. Pero en un caso es 3.5% de 240.000€ y en el otro 3.5%*600€*12meses*5años. Y sí, las gráficas ya están preparadas y la anotación a medias… maldito espía
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23 susana // Mar 9, 2008 a las 23:59
hola. me llamo susana y queria haceros una pregunta a angel y a kikollan estoy buscando piso para comprar pues estaba de alquiler y se me acabo el contrato y mee tengo q ir ahora me pongo a buscar un piso para alquilar y los precios son de 550€ en adelante yo ppagaba 271€ como veis era muy poco pero ahora ya no se q hacer si comprr o alquilar ¿vosotros que me decis ?muchas gracias bueno os digo tambien que tengo dos niñas
24 ¿Te puede obligar el banco a hipotecar otros bienes? » Post » En Silicio // Apr 7, 2008 a las 23:42
[…] las llaves de la casa en la mano. En realidad es una variante de la clausula que ya mencione y que permite al banco a obligarte a vender la vivienda si se devalúa la vivienda […]
25 jsalasni // Apr 22, 2008 a las 12:02
He leido con mucha atención este articulo, lo cierto que muy interesante, lo unico que me plantea una duda es que hablais de alquileres de 550 € ¿Donde?, yo por lo que veo en Madrid el alquiler mas baratito no baja de 700€, despues de las elecciones con las supuestas ayudas del alquiler(digo supuestas porque no todos nos podemos beneficiar de ellas) todos de han aprovechado y han subido los alquileres 200€, con estos precias ¿Te compensa el alquiler?, gracias y buen tema
Saludos
26 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 12:24
Jsalasni,eEs que Madrid y Barna están por las nubes. Yo en Valencia pago menos de 500€, por un piso de dos habitaciones. Creo que ahora piden 530€ por el mismo.
A mi me compensa alquilar, pero vamos, es una cuestión muy muy personal (y no solo económica).
Algunos números sobre esto: http://www.ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-¿cual-es-el-mejor-momento-para-comprar.html
Un saludo,
27 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 12:25
Jsalasni, es que Madrid y Barna están por las nubes. Yo en Valencia pago menos de 500€, por un piso de dos habitaciones. Creo que ahora piden 530€ por el mismo.
A mi me compensa alquilar, pero vamos, es una cuestión muy muy personal (y no solo económica).
Algunos números sobre esto: http://www.ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-¿cual-es-el-mejor-momento-para-comprar.html
Un saludo,
28 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 12:25
Te copi el enlace bien.
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