En Silicio

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He actualizado las gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Como digo siempre, que cada uno saque sus conclusiones, pero creo que en esta ocasión los datos caen del lado del advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a los datos:

• La fuente son series semestrales de la Sociedad de Tasación (a diciembre de 2007).
• Se trata de precios de tasación, no de transmisión —que serían más informativos¹. Este hecho es una de las razones que explica las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Variación del valor de tasación en 2007

La primera gráfica muestra la variación real —compensada la inflación— del valor de la vivienda en España, según la Sociedad de Tasación.

Se observan claramente tres etapas en la actual burbuja:

1. Ascenso más o menos lineal de los incrementos del precio, entre 1997 y 2003.
2. Desaceleración también casi lineal, entre 2003 y mediados de 2007.
3. Caída brusca en el segundo semestre de 2007.

En el 2º semestre de 2007, la vivienda se ha devaluado por primera vez en 11 años, y su evolución recuerda a la burbuja de los años 90.

Cabe señalar dos cosas: i) que la magnitud del decremento entre julio y diciembre de 2007 no tiene precedente en los últimos años —solo se registraron variaciones tan bruscas en el ascenso y la caída de la burbuja de los años 90, y ii) que desde hacía 11 años no se registraba un valor negativo —y hay que irse a 1992 para encontrar uno tan negativo.

Comparativa con la burbuja de 1990

Vamos ahora con la comparativa de la situación actual y la burbuja de los años 90. La primera gráfica —y quizás la más significativa— compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos: el 100% corresponde con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide la desaceleración.

Es evidente que el dato del último semestre de 2007 ha sido clave. En la burbuja anterior existieron dos etapas claras: la desaceleración y el posterior desplome². La primera etapa la estábamos replicando desde 2003, aunque el dato de julio marcó un distanciamiento. Pero el valor de fin de año es un indicio —quien sabe si definitivo— de que la desaceleración podría haber dado paso a la etapa de desplome. Es decir, lo que pudo parecer en julio un cambio de tendencia, tiene hoy más pinta de un retardo. Con el dato del segundo semestre la curva actual mantiene su semejanza con la evolución de los años 90.

Otros parámetros comparados: tamaño, duración, etc.

La siguiente figura muestra que aunque los valores de tasación ya están cayendo, la oferta de pisos no deja de aumentar y alcanza un nuevo máximo en el último semestre del año. Que la oferta aumente cuando la demanda se ha reducido y los precios están cayendo no parece un augurio de otra cosa que no sea mayores descensos.

Aprovecho para destacar que la cantidad de viviendas terminadas en julio de 2007—el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor. Hasta hace poco se vendían, pero por lo visto ya no.

Para comparar el tamaño de las burbujas y sus velocidades, la figura anterior engaña. Es más adecuado tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar:

Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual es prácticamente idéntica a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. En junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado³. Eso si, entonces la revalorización se produjo en 5 años, mientras que ahora se han necesitado 11.

Conclusiones

La segunda gráfica indica que el desplome de la burbuja podría haber llegado ya⁴. La evolución actual coincide con lo ocurrido en los 90s: una desaceleración seguida de bajón brusco. De hecho, si tenemos en cuanta la inflación, se constata que el valor de la vivienda ya esta bajando. Las casas valen hoy menos que en julio, y la tendencia parece ser continuar bajando.

A esos datos cuantitativos hay que añadir dos condicionantes que agradarán a los más pesimistas:

• Hace meses que se viene hablando de una posible crisis o recesión en España, pero solo recientemente el tema ha llegado a primera página: inflación, descenso en el consumo, impagos, paro, etc. Como mínimo —y aunque la recesión no llegara— estas noticias generan malas expectativas que no van ayudar a la venta de viviendas.
• Como ya he dicho, los datos de las gráficas son valores de tasación. El valor de transmisión de la vivienda —según los principales portales⁵— llevan bastante más tiempo con caídas.

A título personal, creo que el dato de fin de año es la confirmación del desplome de la burbuja, y un golpe duro para los partidarios del aterrizaje suave. Evidentemente, todavía esta por ver lo que ocurrirá en 2008 y 2009, pero esa es mi impresión ¿Cual es la vuestra?

P.D. Tengo a medio preparar otras gráficas con datos de precio de venta y no de transmisión. Espero publicarlas durante la semana que viene. Es más, pronto tendremos las cifras del Ministerio de Vivienda y completaré las series trimestrales. Todo apunta a un incremento nominal plano (entorno al 0.4%). Lo que parece seguro es que una vez compensado el IPC, el cuarto trimestre de 2007 será negativo, aunque el interanual será mucho más electoral —como ya ha avanzado la Ministra.

Fuentes: Sociedad de tasación | Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo o las figuras con más resolución, que contacte conmigo vía mail o formulario. Más anotaciones sobre vivienda.

1. Más información en este artículo. [↩]
2. Es más, parece que esta figura es la típica de los procesos burbuja. [↩]
3. Dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos. [↩]
4. Digo podría porque, en teoría, nada impide que el próximo semestre sea positivo. Aunque nada hace pensar que será así. [↩]
5. Como Idealista. [↩]

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