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Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?

February 7, 2008 por Kiko Llaneras · 231 Comentarios

Puedes encontrar datos actualizados y otras gráficas sobre vivienda entre los categorías «Artículos destacados».

El fin de 2007 ha oficializado la caída del precio de la vivienda y todas las fuentes coinciden en el cambio de signo: la Sociedad de Tasación, el Ministerio de vivienda, Idealista, Fotocasa, etc. Si a esto añades la incertidumbre respecto a la economía mundial —inquieta por el temor de recesión made in USA— y las dudas sobre la situación española —inflación, caída del consumo, alto endeudamiento, baja competitividad, ladrillo-dependencia, repunte del paro, etc.— es de prever que las caídas continúen.

En este contexto, una pregunta surge a menudo: ahora que los precios bajan… ¿cuándo es aconsejable comprar? O como me planteó Angel hace unos días:

Si los precios se estabilizan como pasó en la crisis de los 90 y teniendo que comprar un piso en un futuro, ¿que sale más rentable, pagar un alquiler mientras esperas o comprar ya?

Con este artículo he intentado responder a esa pregunta. He incluido los detalles aburridos de los cálculos, para que aquellos más interesados podáis someterlos a crítica. Para el resto, lo importante esta en las figuras, que deberían hablar por si solas.

Hipótesis de partida

Para realizar el análisis he usado los siguientes supuestos:

  • Una vivienda de valor 240.000€ en 2008 (No es relevante, es solo para visualizar mejor las cifras.)
  • Un coste de alquilar la misma vivienda de 3.5% anual (700€/mes)
  • Gastos de formalización de compra del 10% (Según lo visto aquí y aquí.)
  • Gasto en forma de intereses del 95,8% (casi otros 240.000€). Esto puede parecer mucho, pero se corresponde con una hipoteca a 30 años, sobre el 100% y al Euribor + 0.33, calculado con Ing Direct.
  • Un Ipc promedio del 3,5%

El objetivo es determinar cual es la mejor opción —comprar o esperar— en diferentes escenarios de evolución futura del precio de la vivienda. Si la vivienda va a subir sería mejor comprar ya, mientras que si el precio se va a desplomar sería mejor esperar. Pero, ¿cuanto tiene que bajar la vivienda para compensar el gasto del alquiler? ¿cuanto puedes ahorrar y en cuanto tiempo? ¿cual es el mejor momento para comprar?

Formulación del problema

La formulación del problema se puede simplificar mucho (Después de darle bastantes vueltas.). El truco esta en que lo único que hay que cuantificar es el coste o beneficio de retrasar la compra. Es decir, compararemos el coste diferencial de las dos opciones, comprar ya o esperar:

Esperar. Esperar implica un único gasto extra, el pago de un alquiler anual. (En nuestro ejemplo, 240.000€*0,35. También he considerado el incremento anual del IPC y la actualización del precio del alquiler cada 5 años (para ajustarse al valor de mercado.)

Comprar. Una forma sencilla de valorar el gasto que supone comprar un piso que luego se devaluará es: (Gastos+1)*(ValorDeCompra-ValorFinal). Donde los gastos a considerar son los gastos de formalización y los intereses (ambos expresado como un porcentaje).

Escenario 1: Momento óptimo para comprar

EL primer escenario que he considerado asume que el precio de la vivienda va a evolucionar tal y como lo hizo durante los años 90, después de la burbuja. Os recuerdo que la situación de entonces y la actual guardan similitudes importantes, así que parece sensato tomar ese escenario ejemplo:

  • Después de años de revalorización, entre 1990 y 1996 el precio de la vivienda descendió casi un 20%. A continuación volvieron las subidas, hasta recuperar el valor de 1990 en el año 2000 (en términos reales, es decir descontando la inflación).

Los resultados de aplicar las formulas anteriores al escenario descrito se muestran en la siguiente gráfica:

El escenario lo define la evolución del valor de la casa, que se muestra con las lineas negra y la gris. En rojo se muestra el coste extra de comprar en 2008 respecto a hacerlo en otro momento (2009, 2010, etc.). La linea azul representa el gasto del alquiler que debemos afrontar por el hecho de esperar y retrasar la compra. La clave esta en la diferencia, que se muestra en naranja: el beneficio/perdida por comprar hoy respecto de retrasar la compra hasta cierta fecha.

A la vista de la figura podemos concluir que si los precios siguen esa evolución:

  • Retrasar la compra es más rentable. Cualquier momento entre 2009 y 2016 será mejor que hoy para la compra, incluso pagando un alquiler durante esos años.
  • El momento óptimo para la compra sería diciembre de 2011. Comprar en esas fechas supondría un ahorro de 51.252€.
  • No es necesario acertar exactamente el momento idoneo para comprar, cualquier momento entre mediados de 2009 y mediados de 2015 supone un ahorro de más de 20.000€.
  • Comprar ahora sería equivalente a vivir de alquiler hasta 2016 y comprar entonces. Si esperas más tiempo, empezarías a perder dinero.
  • A los que aguantan en casa de sus padres, les basta con mirar la linea roja. Cualquier momento en los próximos 9 años será mejor, y el óptimo: mediados de 2013.

Cabe señalar que aunque es un escenario negativo, no solo es verídico, sino que tampoco es catastrofista. Si os fijáis en el valor nominal de la vivienda —que es el que suelen usar las cifras oficiales— casi ni se nota que la vivienda se esta devaluando, sino que parece estable. Pensad en este otro ejemplo:

Una bajada anual del 2% no asustará a muchos, pero si consideras la inflación (+3%) y la prolongas 3 años, el resultado es un 15% de devaluación. En principio, tampoco parece tanto. Pero si consideras que este 15% se aplica a 240.000€ de casa, 230.000€ de intereses y 24.000€ de gastos, resulta que son: 74.000€ en tres años. Eso da para pagar el alquiler y ahorrarte 51.000€.

Otros escenarios

El escenario descrito en el apartado anterior es solo uno de los posibles. Para comparar diferentes escenarios, he preparado otra gráfica que muestra el beneficio/perdida de comprar hoy frente a retrasar la compra hasta 2011:

Cada barra se corresponde con un escenario —al que le corresponde la variación del valor de la vivienda entre 2008 y 2011 que se muestra bajo el eje. A la vista de la gráfica de barras, destacaría:

  • Si en los próximos tres años, la vivienda se devalúa más de un 5% (es decir, los precios suben menos del 6% en nominal), será mejor esperar. Por ejemplo, si consideras que la casa seguirá costando 240.000€ en 2011, te conviene esperar, y ahorrarás más de 20.000€.
  • Si los precios se desploman, pongamos con una caída nominal del 22% (7,3% anual), esperar y comprar en 2011 supone un ahorro de casi 140.000€.

Una regla sencilla para saber cuando comprar

Para terminar, podemos explotar un poco la formulación del problema y responder a algunas preguntas interesantes: ¿cuanto han de caer los precios durante un año para que compense pagar el alquiler y esperar al siguiente para comprar? Es decir, si preveo que los precios van a caer un 2% en 2008, ¿es mejor esperar? y si resulta que es mejor esperar, ¿cuanto dinero voy ahorrar por hacerlo?

A continuación tenéis los cálculos:

07 - Formulas.png

  • Si preveo que la caída de precios durante el próximo año va a ser superior al 1.7% (en términos reales), comprar hoy es más caro que pagar un alquiler y esperar al año que viene.
  • Además, por cada 1% de bajada adicional, me ahorro 3500€. Es decir, si los precios bajaran un 4.7%, deberías esperar porque ahorrarías más de 10.000€.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, destacaría un aspecto: el impacto que tienen los gastos asociados a la compra de vivienda, y en especial los intereses. Y lo destacaría porque es poco intuitivo, y por tanto peligroso. Comprar una casa por el mismo precio hoy o dentro de 3 años puede parecer lo mismo, pero no es así en absoluto. La devaluación sería del 10% (por inflación)… un 10% que al considerar los gastos se transforma en un 21%. Con ese 21% se puede pagar un alquiler y todavía ahorraríamos un 9%. Y ojo, eso sin que aparentemente los precios de la vivienda bajen.

Por último, y atendiendo a los que últimamente me piden que me moje más y lance previsiones, diré que a la vista de los datos creo que 2008 no es buen momento para comprar. Hay mucha incertidumbre aún, pero en mi opinión el precio de la vivienda bajará más del 2% en 2008, y es muy probable que la tendencia bajista continue en 2009. En cualquier caso, cada uno puede tener su propia previsión sobre la evolución de los precios y usar la segunda gráfica para obrar en consecuencia.

Para seguir leyendo:



231 respuestas hasta ahora ↓

  • 1 villacampa // Feb 8, 2008 a las 00:54

    Pedazos de artículos de todo tipo que te marcas KikoLlan.

    Voy a enviar el enlace a este por correo a todos mis amigos ahora mismo.

    Felicidades.

  • 2 Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? // Feb 8, 2008 a las 01:11

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?www.ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-%c2%bfc… por villacampa hace pocos segundos [...]

  • 3 carol // Feb 8, 2008 a las 01:33

    Intúia que esto iba a pasar… gracias por aclarar algunas incertidumbres que tenía.

  • 4 Bartolete // Feb 8, 2008 a las 02:26

    genial articulo, cosas asi deberian inundar la red, para hacernos ver con mas claridad en que momento estamos, y no dejarnos llevar por las mareas de opiniones que nos arrasan. Esto nos da pie para formar nuestro propio criterio.

    Gracias

  • 5 KikoLlan // Feb 8, 2008 a las 11:12

    @Villacampa, gracias por enviar la noticia a meneame.

    @Bartolete, con este artículo y otros parecidos intento justamente eso: hacer los cálculos con el mínimo de hechos subjetivos, para que cada cual saque sus conclusiones (yo el primero). La idea es proporcionar una alternativa al aluvión de noticias con datos estructurales, que si bien son importantes para modelar nuestras expectativas, son poco útiles a la hora de cuantificar las cosas.

  • 6 alf // Feb 8, 2008 a las 12:03

    Me permitirás, aportar alguna puntualización. Esta siempre hay que hacerlo con las perspectivas de renta disponible (trabajo, herencias, capital, capacidad de endeudamineto) y previsiones de futuro de movilidad. Si en un año es posible que te traslades los costes de compra y venta previsibles son son un palo. Si has de estar mucho tiempo en un lugar, te gustara personalizar tu vivienda o apartamento con muebles decoración y demás… sin querer extenderme en consideraciones y sin quitarle importancia a tu valoración económica creo que hay mas detalles a tener en cuenta

  • 7 KikoLlan // Feb 8, 2008 a las 20:12

    Alf, toda la razón. Hay decenas de factores no económicos a tener en cuenta a la hora de decidir cuando y como comprar una vivienda. Pero esos son difícilmente cuantificables :-)

  • 8 Asdrúbal el Bello // Feb 8, 2008 a las 23:27

    ¡Gran trabajo! Y muy instructivo.

    Pero creo que el escenerio 1, en estos momentos, es excesivamente conservador. La situación actual me parece actualmente más grave (stock de viviendas, lmitación del crédito…). Es claro que una rebaja del 20-25% real del precio produce una cierta reactivación de la demanda y una sensación de “false bottom”, pero en mi opinión la caída seguirá tras unos meses.
    Claro que la sitación será muy distinta por zonas. Pisos “medianos” de 70-100 m2 en zonas bien situadas aguantarán bien el tirón, y es posible incluso que hayan alcanzado el nivel de equilibrio o estén cerca de él. A los mini pisos de los centros, las urbanizaciones masivas de los suburbios y los grandes pisos y chalets de lujo les espera una caída muy muy profunda.
    Enhorabuena de nuevo

  • 9 Mr Coellos // Feb 9, 2008 a las 01:25

    El artículo me parece muy bueno, pero es una lástima que no tenga en cuenta el efecto del AHORRO. La opción de compra con los datos del ejemplo resulta en una cuota de 1.300 euros. La opción de alquiler permitiría teóricamente un ahorro de (1.300 – 700) = 500 euros mensuales, 6.000 anuales. Pedir un préstamo de 6.000 euros menos con los datos del ejemplo supone ahorrar 11.757 euros (unos 32 euros en la cuota mensual).

    Teniendo en cuenta el ahorro, la opción de seguir algo más de tiempo en alquiler resulta incluso más atractiva.

  • 10 KikoLlan // Feb 9, 2008 a las 02:29

    @Asdrúbal, elegí ese escenario porque tenía una serie de datos realista y al alcance de la mano (para reducir las hipótesis), pero vamos, es solo uno de muchos posibles.

    Con caídas del 20% o 25% en término reales estaríamos hablando de más de 70.000€ de ahorro… coincido contigo en que el stock de viviendas no tiene precedente, aunque esta por ver si llega la recesión económica que si se produjo entonces.

    Posiblemente lo que más va a sufrir son los suburbios, muchas localidades pequeñas (donde los precios están por las nubes) y las viviendas más lujosas y las más cochambrosas en grandes ciudades.

  • 11 KikoLlan // Feb 9, 2008 a las 02:39

    Mr Coellos, estuve tentado de incluir el ahorro cuando preparé el artículo. Al final decidí no hacerlo, porque estaba pensando más bien en usar el ahorro como inversión… no caí en la cuenta de que lo natural era usarlo para reducir el crédito. Es una muy buena idea, lo incluiré seguro en la versión 2.0 del artículo.

    Es verdad que puede tener un efecto bastante acusado —como muestran tus números—, más aún si lo extendemos a más de 1 año (aunque habrá que considerar la inflación o asumir que se invierten en un plazo fijo o una cuenta vivienda).

    ¡Gracias por la sugerencia!

    Recordatorio para mi mismo: Incluir también la desgravación por vivienda.

  • 12 alf // Feb 11, 2008 a las 12:09

    No creo que el mercado de la vivienda sea de lo mas transparente. En este mercado, hasta hace poco habia una buena proporción de inversores que esperaban obtener unas rentabilidades que eran mas atractivas que en otras alternativas. evidentemente esta masa empujaba los precios hacia arriba. Como ahora las perspectivas no son las mismas hay que imaginar que alguien se pillara o se ha pillado los dedos como en las pirámides, No se si esto tendrá mas seguimiento.
    Por otro lado están las personas que necesitan/necesitaran una vivienda. Y claro antes de meterse en la piscina harán muy bien de cuantificarlo, pues como vais viendo es un asunto delicado.

  • 13 Hipotecado // Feb 12, 2008 a las 00:49

    Muy interesante, aunque tengo la sensación que las cosas irám más rápidas que en los 90, y todo se precipitará acelerando los tempos de cada una de las fases de el “pinchazo”.

    Un saludo,

  • 14 Nuestra falibilidad a la hora de emitir juicios, o porqué nada es tan importante // Feb 12, 2008 a las 01:04

    [...] inglés en masa, y despreciamos los inconvenientes de la compra de una casa en un mercado bajista (1, [...]

  • 15 juan // Feb 12, 2008 a las 14:45

    muy bueno el analisis que has echo, solo unas puntualizaciones, has considerado que el alquiler tenia una revisión cada 5 años, cuando yo he estado 5 años de alquiler y me lo renovaban anualmente en funcion del ipc, así que creo que has sido muy conservador, por otro lado tampoco has tenido en cuenta las amortizaciones parciales que se pueden hacer para reducir credito, y por otro lado no entiendo muy bien como has estimado el reparto de los intereses del prestamo, puesto que al principio se pagan mas intereses que al final. Tampoco veo que hayas incluido desgravaciones de hacienda por compra de vivienda habitual ni por cuenta vivienda, y tampoco se como has repartido el 10% de gastos de compraventa y que estas suponiendo una hipoteca al 100% cuando la mayoria que compra tiene al menos ese 30% para gastos+entrada, por lo que la cosa no es tan bonita como la pintas.

  • 16 KikoLlan // Feb 12, 2008 a las 19:33

    @Juan, el IPC lo considero cada año, y además reviso el precio del alquiler y lo igualo al de mercado cada 5 (que es la duración de un contrato de alquiler).

    En cuanto a las amortizaciones parciales… hay infinitas combinaciones. Simplemente he asumido que no se realizan en el tiempo del estudio (entre 2008 y el año hasta el que esperas).

    La forma de pago de los intereses no afecta a los cambios. Lo que calculo es lo que vas a pagar de más en forma de intereses en todo lo que dure la hipoteca, independientemente de si los pagas al inicio o al final.

    La desgravación debería haberla tenido en cuenta. Es sencillo, simplemente sustituir el 95% de gasto en intereses por algo más cercano al 80% (la desgravación máxima es el 15% del total).

    La forma de repartir los gastos de compraventa da lo mismo, lo importante es la cantidad. Y en cuanto a suponer una hipoteca al 80%… creo que no afectará demasiado, pero sería interesante verlo. Además, como dice Mr Coellos debería considerar que el que espera puede ahorrar y reducir la cantidad de dinero a solicitar al banco.

    Estoy pensando en una versión 2.0 del artículo —para incluir la desgravación—, si me decido tendré todos vuestros comentario en cuenta.

    ¡Gracias a todos por aportar!

  • 17 KikoLlan // Feb 12, 2008 a las 21:41

    Otro recordatorio para mi: contemplar la cuenta vivienda en la versión 2.0.

  • 18 Fernando // Feb 13, 2008 a las 18:14

    ¡Gracias KikoLlan!

    A pesar de que estoy de acuerdo con lo que comentan algunos posts, sobre los detalles con los que se habría podido afinar aún más el estudio, pero lo que queda bastante clara es la respuesta a la pregunta “¿cual es el mejor momento para comprar?”. Enhorabuena.

    En cualquie caso, por mi situación personal me surge una pregunta: En el caso de que se deba vender un piso para comprar otro, la misma devaluación tendrá la casa que se vende que la que se compra, por lo que haciéndolo ahora o en el 2011 no se notaría mucho impacto en las cuentas del que hiciera esa operación. ¿Cómo lo veis?

    El caso sería:
    - Vivienda actual para vender: Piso de 50 m2 en barrio de la ciudad de Madrid, con 40 años de antigüedad. Precio aprox. 250.000 euros.
    - Vivienda a comprar: Chalet en urbanización de la periferia de Madrid (noroeste, a 35 kms). Nuevo. Precio aprox. 500.000 euros.

    Espero vuestros comentarios. Gracias y un saludo.

  • 19 KikoLlan // Feb 13, 2008 a las 19:36

    @Fernando, mmm… así a bote pronto:

    - Por lo pronto, dado que la vivienda nueva es más cara, el efecto de la devaluación jugaría a tu favor, es decir que esperar puede tener signo positivo (si las dos bajan un 10%, eso repercute más en lo que ahorras que en lo que pierdes).

    - Y para los números, creo que el cálculo equivaldría a: comprar una casa por 250.000€ (la diferencia), lo que coincide casi con mi escenario. Pero además, como no tienes que pagar el alquiler durante la espera, la espera será todavía más provechosa: en la gráfica 1 mira solo la linea roja, y en la segunda resta el coste de alquilar durante tres años = 700*12*3€ = 25200€.

    Si no se me escapa nada… creo que sería más o menos correcto.

  • 20 Blog de Ricard » Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? // Feb 17, 2008 a las 16:09

    [...] En el blog En Silicio hay un interesante artículo sobre el mejor momento para compar una vivienda. [...]

  • 21 Pedro // Feb 19, 2008 a las 03:28

    En la actualidad el precio de la vivienda esta desfasado con respecto al alquiler. Esto paso a principios de este milenio ya q costaba igual hipotecarse q vivir de alquiler y todo el mundo decidio comprar y se disparo el precio de la vivienda. En la actualidad comprar cuesta el doble q alquilar y ahora necesita una grave correccion.
    El precio de hipotecarse deberia ser un 30-35% mayor frente a la compra por hipoteca y hasta q esto no ocurra no se debe comprar esto no quiere decir q solo bajara el precio de compra sino q tb aumentara el precio del alquiler.
    En otras pañabras el alquiler subira el IPC mas o menos y la vivienda se estancara o bajara como tu bien apunta poco en tanto por ciento pero realmente contando la inflaccion bajara hasta q lleguen a un punto de equilibrio y mientras tanto a esperar.

  • 22 KikoLlan // Feb 19, 2008 a las 14:54

    Es posible que los alquileres se encarezcan, sobretodo en aquellas regiones donde aún son muy asequibles —en las grandes capitales los alquileres son ya desorbitados.

    Piensa también que si el precio de la vivienda baja, los alquileres recibirán un influjo bajista, ya que se trata de productos sustitutorios: si alquiler es casi tan caro como comprar, mucha gente dejará de alquilar y se decidirá a comprar, reduciendo la demanda de alquileres y bajando su precio. Por eso el equilibrio puede darse a la baja incluso (de todas maneras, hablar de equilibrios es algo teórico, mucha gente opina que la realidad nunca los alcanza, sino que se suceden etapas de explosión/implosión).

    En cualquier caso, estoy de acuerdo en que lo mejor es esperar :-)

  • 23 SANTI // Feb 22, 2008 a las 13:52

    Muy bueno el articulo, y esto provoca que aún me ponga mas nervioso.
    Me gustaria que alguien me asesorase sobre una compra de vivienda.
    Hace 2 años compre una vivienda sobre plano que me entregaran este mismo año. La vivienda entonces valía 300.000€ y actualmente las casas que siguen libres en la promoción cuesta 340.000€. yo ya he hecho frente al pago del 20%, por lo que tendre que pedir una hipoteca de 240.000€ aproximadamente. El precio del metro cuadrado es de 1500€ aproximadamente sin contar los 250 m que tiene de patio.
    Es una buena compra o debo pensarmelo mejor y esperar unos años.

  • 24 verónica // Feb 22, 2008 a las 15:38

    ¡Enhorabuena por tu artículo! llevaba unos meses desesperada intentando encontrarle sentido a las páginas de economía de los periódicos.

    Tengo una pregunta que surje de mi situación personal: estoy mirando un apartamento de 455.000 € en la periferia de Madrid, estaba pensando en acogerme al alquiler con opción a compra que ofrece la promotora. Es en principio un alquiler muy alto (2000 €) que el primer año está libre de comisiones, pudiendo comprar en ese momento o esperar 2 años más con un interés del 2 y 4% el 2º y 3 año. En el momento de la compra descuentan la totalidad del alquiler. Si decido meterme en ese apartamento, ¿qué repercusiones tiene esperar tres años para comprar?, ¿seguirá costando 455.000? supongo que si me va a seguir costando lo mismo no me merece la pena, ya que he observado que decís que la vivienda se va a depreciar y en la periferia más aún.

  • 25 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 17:59

    Santi, es difícil valorarlo. Creo que si puedes pagar la casa, y realmente es el lugar donde te gustaría vivir, deberías seguir adelante. Si crees que pagar la hipoteca te pondrá en dificultades, sería mejor dar marcha atrás.

    P.S. A priori, el precio por m2 parece bueno.

  • 26 SANTI // Feb 22, 2008 a las 18:09

    Gracias Kiko.

    Bueno, esto es como todo en la vida.
    A dia de hoy puedo pagarla sin mucho problema, incluso si suben bastante los tipos. Lo que no me apetece es ver como yo compro a un precio y a los x años esta por debajo de su precio de compra. siempre las cosas pueden ir mal y tener que salir pitando.

    El precio es bueno, y la zona tambien creo que es buena. viviria a menos de 100m de nuestro anterior ministro de defensa. Asi que al menos la zona es buena

  • 27 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 18:46

    Verónica, no conozco la situación en Madrid, pero 2000€ me parece mucho dinero. El problema que le veo es que te puedes ver atrapada; y me explico: si lo que has pagado en concepto de alquiler es mucho más de lo que te costaría un alquiler normal, cuando pasen 1, 2 o 3 años, el hecho de no comprar implica tirar todo ese dinero extra.

    La opción que comentas equivale a comprar hoy, con los precios de hoy, pero con la garantía de que si los precios se desploman, podrás echarte atrás. Pero esa garantía tiene un precio: 2000€-CosteAlquilerNormal. Es decir, pongamos alquilar una vivienda similar te costaría 1000€, entonces estás pagando 12.000€ al año por la garantía. A eso hay que añadir el coste en concepto de intereses, pero no me acaba de quedar claro a que se aplica el interes ese del 2% y el 4%.

    El verdadero problema es que es muy difícil saber que va a pasar con los precios, aunque mi opinión es que es bastante probable que bajen. Como le he dicho a Santi, si la casa es donde verdaderamente quieres vivir y lo puedes pagar, te puedes arriesgar. Si no lo tienes tan tan claro, quizás es mejor permanecer a la expectativa un tiempo.

    P.S. Estas decisiones son siempre complicadas, y la mia es solo una opinión más. Hazte los números y tómate tu tiempo para valorarlo todo.

  • 28 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 18:55

    Santi, esta claro que a nadie le gusta ver que se deprecia su propiedad, menos aún cuando todavía esta pagándola. De todas maneras piensa que tienes cierto margen de mejora —por el año y pico de subida que has cogido— y que dado que has pagado ya el 80% los problemas por inmovilizado negativo no te afectarán. Vamos, que puedes pagar tu casa y disfrutarla sin prestar mucha atención a los carteles de la inmobiliaria del barrio.

    Tampoco tengo claro cuales son tus posibilidades para dar marcha atrás… ¿tendrías que vender en mercado?

    Por último, muchas veces olvidamos que el mercado de vivienda es heterogéneo. Es decir, aunque se produzcan bajadas, no todas las zonas ni todas las viviendas las sufrirá igual.

  • 29 Fran // Mar 24, 2008 a las 13:40

    Enhorabuena por el estudio!!!

    Yo estoy pensando aprovecharme del bajon que estamos viviendo y comprar un piso de un dormitorio (182000€ pide) y negociar el precio. Después tengo intención de alquilarle 3 años (mientras sigo en casa) por 600€ que es el precio de mercado y así tener una ayuda para el pago, amortizar capital. Que te parece económicamente este solución.

    Respecto al alquiler en vez de comprar recordaros que también tienen desgravación fiscal…
    Un saludo y gracias Kiko

  • 30 KikoLlan // Mar 24, 2008 a las 21:36

    Fran, el riesgo que corres es que los precios sigan bajando y tu piso depreciándose. La idea de alquilarlo siempre es buena, porque lo que es una pena es tener un casa cerrada y perder un 4% o 5% cada año.

    De todas maneras, estamos en lo de siempre, que es difícil saber que pasará con los precios en el futuro, y más aún con un piso en particular. En cualquier caso, parece aceptado que la caída de precios continuará al menos un par de años…

    Un saludo,

  • 31 Roberto // Mar 31, 2008 a las 23:40

    Hola a todos:

    Hablamos de comprar para especular, o para vivir. La compra de una casa en un país como España no se puede medir solo en dinero a 5 años vista (o 10). Lo que vas pagando es tuyo, no tiras el dinero en un alquiler, y … cuando los pisos bajen de verdad significativamente, lo que tengamos los ciudadanos de a pié en el banco también habrá bajado más que significativamente.
    Es evidente que no se puede especualar como unos años atrás, pero creo que si es para compar la vivienda habitual dentro de 4 ó 5 años de demostrará que vale la pena.
    Siendo latinos como somos, si no compramos una casa, nos lo gastamos en otra cosas…

    Roberto

  • 32 Selfo // Apr 2, 2008 a las 13:36

    Esto es un fenómeno que hace tiempo que esperaba por pura lógica, pero la subida se ha mantenido mucho más tiempo del que se podía esperar; como consecuencia, cuanto más se sube, la caída es más dura.
    Efectivamente, al tratarse de una compra a tan largo plazo, el efecto de la inflación es muy notable. Y, además, habría que tener en cuenta que se suma el hecho de que a largo plazo también suben los salarios (además del IPC), con lo que el mismo precio mantenido en varios años se ve afectado por la inflación y por una renta disponible mayor.
    También es previsible una gran retirada de todo el capital que, proviniente de la Bolsa, buscaba una revalorización rápida. Antes hacía subir artificialmente los precios, y al retirarse los desplomará.
    Pero, desde luego, el enfoque que habéis seguido está muy bién. Felicidades.

  • 33 Las previsiones del FMI desaconsejan la compra de vivienda » Post » En Silicio // Apr 4, 2008 a las 00:08

    [...] burbuja de los años noventa. Además, ese es precisamente el escenario que empleé en el artículo Cual es el mejor momento para comprar. Entonces la vivienda bajó casi un 20% en 6 años y la conclusión era que lo más conveniente era [...]

  • 34 KikoLlan // Apr 10, 2008 a las 14:40

    Selfo, había pasado por alto tu comentario hasta hoy. El estancamiento de los precios era inevitable —el nivel de endeudamiento era máximo—, y sí, muchos pensábamos que los precios iban a bajar, aunque quizás podría no haber sido así.

    En cuanto al incremento de los salarios, es cierto que lo “probable” es que con el paso del tiempo nuestro sueldo aumente por encima del IPC, pero no deja de ser una previsión… son ese tipo de cosas difíciles de incluir en los cálculos :-)

  • 35 AupaPucela // Apr 15, 2008 a las 01:58

    Hola KokoLlan!!! Gran artículo, te propongo una cuestión :-) . Una vivienda nueva de entrega en el próximo mes, se vendió por la constructora en 2005 por 280.000 euros. En la actualidad, tras una renuncia del dinero puesto, se queda en torno 240.000 euros.

    ¿Consideras que es buena operación comprar o esperar?

    Muchas gracias por artículos tan bien elaborados!!!! GRACIAS!!!

  • 36 KikoLlan // Apr 15, 2008 a las 12:55

    Pues… bueno, representa una rebaja del 15% con respecto a 2005, lo que no esta mal (los precios todavía subieron después de 2005). En prensa se esta hablando de descuentos de hasta el 30%, pero con respecto a los precios máximos, que quizás en tu caso no son los de 2005.

    Como le dije a Fran, si puedes pagar esa casa sin muchos apuros, el mayor riesgo que corres es que los precios sigan bajando y tu piso depreciándose. Además, parece que conviene no inflar las tasaciones (o pagar una buena entrada) por aquello de evitar problemas de inmovilizado negativo:

    http://www.ensilicio.com/2008/01/capaz-de-pagar-la-hipoteca-pero-sin-piso-endeudado-y-cadaver-financiero.html

    http://www.ensilicio.com/2008/04/¿te-puede-obligar-el-banco-a-hipotecar-otros-bienes.html

    De todas maneras, y como digo siempre, es difícil saber que pasará con los precios en el futuro, y más aún con un piso en particular. En cualquier caso, parece aceptado que la caída de precios continuará al menos un par de años.

    Espero haberte sido de algo de ayuda.

  • 37 Olga // Apr 16, 2008 a las 22:09

    Gracias Kikollan, he pasado mucho tiempo buscando en internet informacion que me orientase de la mejor forma posible para decidirme a la compra de una casa.HE dado una señal para comprarme un chalet pareado de segunda mano de 201m2 y parcela 250m2 en Cabanillas del Campo, la tasacion ha sido de 331.000€, y el precio de venta es de 273.450€, está claro que viendo la evolucion del precio de la vivienda para los próximos años, la tasación que me han dado hoy quizas baje en un corto periodo.No me gustaría tener que estar pagando una hipoteca durante 35 años por un precio mayor que el valor de la vivienda.
    Crees que debo renuciar a la señal y esperar a ver como evoluciona el mercado?.Gracias.

  • 38 KikoLlan // Apr 16, 2008 a las 23:10

    Olga, no me atrevo a decirte algo categórico. Además, no me has dicho cuanto has dado de señal.

    Te digo lo que digo siempre: lo fundamental es sí es la casa donde quieres vivir y si puedes pagarla. De ser así, probablemente deberías seguir adelante (si la tasación es reciente, tienes bastante margen para evitar problemas por aquello del inmovilizado negativo que mencioné en mi último comentario). Es verdad que los precios parece que van a bajar por lo menos durante un par de años, pero nadie puede asegurar que la bajada será drástica o más prolongada…

    Siento no poder ser más preciso, pero sería una temeridad :-)

  • 39 Olga // Apr 17, 2008 a las 09:24

    Muchas gracias por contestarme.La señal que he dado ha sido de 3.000 euros, pero condicionado a la obtencion de la hipoteca, en caso de que no me la concediesen me devolverían la mitad.
    Mas que nada me lo estoy pensando porque la vivenda es del año 2005 y a los vendedores les costó cerca de 180.000 euros, y si realmente el precio de la vivienda va a bajar a precios razonables, entonces estaría pagando demasiado por esa vivenda.

  • 40 KikoLlan // Apr 17, 2008 a las 09:50

    Pues sí, no es demasiado. Puedes plantearte todas las opciones.

  • 41 apymereco // Apr 22, 2008 a las 12:47

    Extraordinario, el estudio y la presentación.
    Sin embargo en Apymereco tenemos una visión más pesimista del asunto. Más allá de los frios números.

    En una compra priman los aspectos emocionales. Lo que yo llamo Factores Emocionales de Compra:

    1.- La compra de vivienda hoy es cosa de dos, de una pareja como mínimo, y estadísticamente más del 50% de las parejas se rompen.
    2.- La movilidad hacia-desde el trabajo influye, en especial con los precios del petróleo en alza constante.
    Pon el abono transporte en la cuota mensual total de gastos.
    3.- La proximidad a centros educativos y servicios sociales gratuitos.
    4.- La cercanía de familiares, especialmente abuelos que suplan la carencia de servicios infantiles gratuitos.
    5.- Extras de la vivienda. Trastero, garaje, piscina, jardines, portero, gimnasio, imagen de marca de la promotora… . Suma los gastos de comunidad a la cuota del banco. O no podrás irte de vacaciones.

    Factores Financieros de Compra.
    1.- Los bancos han endurecido el crédito. Te pedirán un avalista. Por favor no involucres a tus padres en esto.
    2.- La inflación real es superior a la oficial declarada por el gobierno, en especial si eres una persona consumista de marcas.
    3.- Estanflación. Estancamiento e inflación alta, el fenómeno macroeconómico que caracterizará los próximos 10 años.
    4.- Intereses Bancarios. Si la economía va mal, lo pagaremos los trabajadores vía intereses. Es decir, nos subirán los tipos.

    Por último, calibra bien tu edad y tu capacidad de formación contínua, y descarta la compra en dos casos:
    1.- Pagar hipoteca más allá de los 65 años.
    2.- Si piensas que no necesitas aprender nuevas herramientas de trabajo, o nuevas lenguas.., no conseguirás promocionarte en tu empleo, que es la única manera de compensar la pérdida real de sueldo.

  • 42 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 13:04

    Con este y otros artículos similares lo que pretende es ceñirme a los hechos mesurables —los frios números—, pero es cierto que existen otros parámetros difícilmente cuantificables que afectan a la compra de una vivienda y condicionan nuestras expectativas.

    Tu lista me parece muy razonable, y sí, efectivamente esboza una situación futura preocupante… creo que son especialmente preocupantes el tema de la inflación real y la posible estanflación.

    Un saludo,

  • 43 lagorda // May 18, 2008 a las 19:02

    Bueno, en articulo va de listo, de calculista por la vida. Las formulas que en el exponen van muy bien emplearlas cuando resulta que te ves a dos velas y sin comida, y resulta que no puedes pagar el alquile. entonces miro la formula de Esperar

  • 44 Carlos // May 27, 2008 a las 11:36

    KikoLlan eres mi ídolo.

    Llevo mucho tiempo dándole vueltas a esta cuestión, he encontrado de rebote tu post y blog y que sepas que me has ayudado mucho a entender mi situación y a tomar una decisión adecuada.

    Muchas gracias de nuevo!

  • 45 KikoLlan // May 27, 2008 a las 15:40

    De nada Carlos. Me alegro de haber sido de ayuda, aunque sea un poco :-)

  • 46 ALEX // Jun 5, 2008 a las 09:12

    Hola a todos, agradecería que me pudierais echar una mano dado que necesitaría consejo para saber si estoy por el camino adecuado, ya que debo tomar una decisión en breve.
    Mi vivienda la compre en el 2004 por 135000€ estando soltero, vi como en el 2006-2007 el valor de tasación llegaba a ser de 180.000€ y llegados a hoy por hoy se ha desplomado otra vez al valor de compra (135.000). Actualmente dispongo de pareja, no nos gusta el sitio donde vivimos y me planteo la siguiente cuestión:
    Actualmente tengo la posibilidad de vender por el precio que lo compre, recuperaría el capital amortizado (uno 10.000€), eso si perdería lo he pagado durante estos 4 años del recibo de la hipoteca aunque para mi esto es una utopía desfasada lo de “recuperar” y tampoco siento que pierda mucho dinero dado que como estoy a comienzos del préstamo cada recibo de cada mes es de 750€ de los cuales 500€ son intereses y lo restante capital amortizado.
    Digo que ahora podría venderlo, dado que si me espero a los próximos años, se desplomará su valor y si me lo quiero quitar de encima tendré que pagar al banco la devaloración del piso, como les pasa a mucha gente que conozco que ha tenido que vender el piso y encima pagar al banco; teniendo la posibilidad de comprar con mi pareja un nuevo piso, veo que en el 2004 me pedían por un buen piso unos 280000€ y veo que ahora este mismo piso ha bajado en unos 120.000 es decir, que en realidad si vendo, amortizo la deuda y compro algo 120.000€ rebajado en momento idóneo (cuando este lo más abajo) creo que ganaría bastante.
    Me indicaron de alquílalo y comprarme otro; veo arriesgado por que el problema de tener un inmueble desvalorado (como los sellos de afinsa) lo sigo teniendo, lo puedo arreglar hoy por hoy mediante un alquiler como hacen muchos, pero como creo que el alquiler bajará porque creo que es un efecto dominó inevitable, me encontrare que con una hipoteca de 750€ al mes , tendré que alquilar el piso por 500€, tendré que poner de mi bolsillo 200€ al mes y a más a más pagar la hipoteca del piso que me compraría…
    Resumiendo vender ahora, no perder ni ganar, esperar y entonces comprar creo que saldría bastante ganando; también quiero introducir como tema porque los malditos bancos no hacen hipoteca multidivisa, a ver con el yen pueden tener una excusa, pero porque no proliferan hipotecas con franco suizo? Solo nos quieren exprimir con el maldito euro. Obviamente creo que si la gente hiciera hipoteca multidivisa no le interesa ni al gobierno ni a los bancos y por eso meten miedo con el yen pero y el franco suizo?
    Que hay de malo hacer una hipoteca con el franco suizo que esta al 3,5% y ahorrarse el maldito 6% actual, teniendo la posibilidad de cambiar mes a mes de divisa?
    Me siento engañado con los especuladores, el gobierno y con todo.
    Ayudarme por favor os lo agradeceré.
    Saludos.

  • 47 KikoLlan // Jun 6, 2008 a las 09:35

    Alex, a priori, si no os gusta el sitio donde vives, yo haría lo posible por cambiar. Es decir, si pudiera permitirme comprar el piso que de verdad quiero. Yo creo que ahí esta la clave.

    Si pensáis en comprar otra cosa, no creo que conservar el piso actual como inversión tenga mucho sentido. No podemos anticipar si se va a desplomar su valor en los años que vienen…, aunque podría darse el caso.

    En cualquier caso, parece que tienes bastante información, así que seguro que acabas tomando una buena decisión.

    P.S. Si has estado viviendo en el piso del que hablas, aún perderías menos dinero, porque te habrás ahorrado un alquiler.

    Saludos,

  • 48 ALEX // Jun 7, 2008 a las 10:07

    Muchas gracias KikoLlan por tu opinión y consejo, indicar a la gente que como dice KikoLlan nadie puede anticiparse a la situación de los próximos años; no obstante hay hoy por hoy dos clases de opiniones: a) las catastrofistas (la crisis en el sector durará varios años) b) las optimistas (la crisis de la vivienda solo durará los próximos dos años); yo he optado por la a), y avisar a todo aquel que tenga un inmueble comprado a partir del 2003 y quiera venderlo porque no este agusto o no pueda pagarlo, venderlo ya aunque tengais alguna pérdida, aun que se puede, ya que si esperamos os arrepentireis de no haber vendido cuando ganabais o perdiais algo, luego yo creo que el dolor sera más insoportable, dado que creo que los próximos años se devaluaran las viviendas y será horrible para los que hayan comprado a partir del 2002-2003 y tenga pensamientos de cambiar de vivienda. Yo creo que mi piso que actualmente vale 135.000 se devaluará a 102.000 los próximos años, no pudiendome marcharme de aqui porque tendria que pagar la deuda del banco (131.000) frente al valor de compra que me darian (102000), teniendo que esperarme 8 años hasta que el sector este mejor; eso es solo mi mera opinión, espero equivocarme, yo ya estoy viendo pisos subastados en la periferia de barcelona, que siendo pequeños (50)m2, y con edificio antiguo, lo estan vendiendo a 90151€ (cifra que hace años que no escuchaba); con el govierno que tenemos y con el espiritu español de mejor de compra que de alquiler, los bancos tienen el poder, al fin al cabo si pones la hipoteca a 50 años el piso es del banco en vez del casero, creo que un piso se puede considerar de compra si cancelas tu deuda con el banco a los 15,20 años y puedes disfrutarlo unos cuantos años sin tener que pagar recibo, pero si tu deuda dura 40,50 años, el piso es del banco no tuyo y estas de alquiler el 90% de tu vida; para entonces cuando tenga 65, 70 años de edad y no tenga que pagar recibo me sobraran pisos por herencia y pagados la verdad, es ahora cuando quiero disfrutar de la vida siendo joven y a partir de los cuarenta y algo dejar de pagar recibo y no cuando sea un viejo, pensaba que un banco no te daba la hipoteca mas alla de los 65 años de edad pero he comprobado y escuchado que aun hoy por hoy hay bancos que te dan la hipoca hasta los 75 años de edad; tengo la esperanza que en 2013 pueda comprarme un piso nuevo por 130000€ de 70m2 como hizo la generación de los 90.. y no estar pagando tanto por algo que no lo vale, creo que tenemos el mismo derecho que ellos a tener la misma calidad de vida y pagar lo mismo por ella, nunca fue fácil hipotecarse pero no son los mismos inmuebles calidad precio ni por asomo.Todo esto simplemente es mi humilde opinión como ciudadano, no soy ningún experto ni economista en la materia, tengo 28 años y como joven me da rabia que mi emancipación sea tan complicada.
    Saludos gente.
    P.D La próxima hipoteca que de de alta la daré con opción multidivisa, la moneda que utilizaré ya se verá…(5,4%%%%%!!!!!!!euribor); Préstamo personal (diferencial+euribor aproxi=10%%%%!!!!!)

  • 49 Icc // Jun 25, 2008 a las 02:57

    que opinais de comprar en Canarias?,allí son mas baratos, pudiera ser que allí suban aunque bajasen en la peninsula? tengo interés en comprar una vivienda en las islas pero no se cuando sería el mejor momento y me fastidiaría que por esperan subieran, ya que hay bastante difernecia con la peninsula, a ver que aconsejais los expertos.
    Muchas gracias

  • 50 ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? » vivienda // Jul 5, 2008 a las 22:52

    [...] personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. En febrero desaconsejé la compra de vivienda, en previsión de que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída supera ya el 3% [...]

  • 51 Misósofos // Jul 6, 2008 a las 02:08

    ¡Bravísimo! Nunca imaginé que los números y las gráficas, pudieran impresionarme tanto.

  • 52 Jose M // Jul 7, 2008 a las 20:17

    Para sueldos de 1000-1400€ comprar una casa no es viable sino es por menos de 500€.

    Pero claro, al banco le da igual esclavizar a la gente mientras las cuotas se paguen.

  • 53 Jose M // Jul 7, 2008 a las 20:18

    (500 € mensuales se entiende)

  • 54 kikollan // Jul 8, 2008 a las 15:02

    Jose M, a día de hoy, comprar una casa con un sueldo es difícil.

    En cuanto a los bancos, yo creo que no tienen la culpa. Si la gente esta dispuesta a pagar esas cantidades, ellos las cobran. Son cosas del mercado. Si la gente hubiera optado en masa por el alquiler, los bancos cobrarían menos dinero y los precios serían más asequibles.

    P.S. El razonamiento anterior tiene un punto oscuro: la gente no compra en efectivo. Al contrario, la gente se endeuda en base a cálculos —mal hechos— y dominados por el optimismo y el poder de lo establecido.

  • 55 teresa // Jul 15, 2008 a las 03:03

    KIKOLLAN// 14 JUL 2008

    SALUDOS

    Quiero comparme un piso pero tengo dudas si es el mejor momento , si bajaran los pisos, o subira los tipos. me cuesta 230.000 atico sin ascesor el piso me gusta ,pero si posibilidades de ascensor estoy comprado caro tiene terraza 50m2 tres ha 75m2 en total soy novata que me aconsejais. gracias

  • 56 miguel // Jul 15, 2008 a las 03:20

    Me quiero compra un piso. Pero no se si deveria esperar me sale el m2 3286 .Mi duda es perdere si compro ahora

    Gracias por buestra ayuda

  • 57 MICHEL // Jul 15, 2008 a las 10:51

    Yo pienso que hay que esperar para comprar un piso o casa, antes la gente compraba un piso y lo alquilaba para sacar dinero y ademas el piso cada vez valia mas dinero, ahora pasa todo lo contrario, alquilas un piso y ademas de pagar los impuestos correspondientes te arriesgas a que cada vez el piso valga menos dinero, eso sin pensar en los riesgos de un alquiler tipicos en un periodo de morosidad cada vez mas elevado.
    Ahora es un buen momento para poner el capital en el banco y buscar el mejor postor, los bancos buscan el dinero y dan ofertas muy buenas para quien lo sabe negociar.
    Un saludo a todos.

  • 58 Anita // Jul 15, 2008 a las 19:05

    Gracias Kiko, me has acralado mucho las ideas, sin embargo quiero plantearte la siguiente cuestión. He visto un pisito de 63m2, 2 dorm, y un baño en una zona residencial de la costa del sol, (donde vivo, en una casa por la que no tengo que pagar alquiler aunque no es mía. Digo todo esto porque supongo que es importante, pues no estoy pagando alquiler, ni tampoco tengo que vender para compar). El piso pertenecía al régimen de multipropiedad, aunque ahora en la nota simple aparece como dueño una sociedad. El precio es de 120.000 Euros, y la tasación en 175.000. En esa zona ya han bajado bastante los pisos, pero los que yo he visto de parecidas características no bajan de los 150.000 y eso en contados casos. Me gustaría saber qué opinas, ¿te parece que es buen momento en este caso, o merece aún la pena esperar en esta zona, por si alguno de mejores características baja a ese precio en los próximos dos años? En fin, no me gustaría abusar de tu generosidad, pero no sé a quién preguntar y mirando por la red, lo único que me ha infundido confianza son tus artículos y tus opiniones. Muchísimas gracias.
    Ana.

  • 59 Kiko Llaneras // Jul 15, 2008 a las 21:06

    @Teresa y Miguel:

    Siempre es difícil tomar la decisión de comprar una casa, más aún hoy con los precios que tienen.

    Lo que suelo aconsejar es plantearse los siguientes temas:

    - ¿Es la casa en la que quieres vivir por mucho años?
    - ¿Puedes hacer frente a la letra de forma holgada?
    - ¿Tienes una fuente de ingresos suficientemente garantizada?

    En cuanto al momento actual, es cierto que se espera que los precios sigan a la baja… pero nadie lo puede garantizar tampoco.

    Siento no poder ser de más ayuda :-)

  • 60 Kiko Llaneras // Jul 15, 2008 a las 21:22

    @Anita, te diría lo mismo que a Teresa y Miguel:

    - ¿Es la casa en la que quieres vivir?
    - ¿Puedes hacer frente a la letra de forma holgada?
    - ¿Tienes una fuente de ingresos suficientemente garantizada?

    Por otro lado, aunque lo esperado es que los precios continúen a la baja, no hay que olvidar que hablamos de promedios. Por eso parece razonable que surjan buenas oportunidades de comprar ya, como parece ser tu caso. Así que si que te lo puedes plantear.

    En cualquier caso, la clave son las preguntas. Si es realmente la casa que quieres —y no solo lo máximo que te puedes permitir— si los precios continuaran bajando, habrías hecho un mal negocio, te daría rabia, pero no sería tan grave… es decir, no tan grave como pagar mucho por una casa que no quieres y que además no puedes pagar.

  • 61 Anita // Jul 16, 2008 a las 12:50

    Muchísimas gracias… Te agradezco mucho tu tiempo y tu atención.

  • 62 Anita // Jul 17, 2008 a las 23:10

    Hola Kiko!
    Otra vez yo, ya estoy casi decidida pues la casita me gusta y creo que podría vivir muy bien en ella, hoy he ido a verla otra vez y además me han dicho que me conceden la hipoteca. Y ahí es donde viene mi duda. Me dan el préstamo aplicándole el IRPH+0,35 en lugar del Euribor, y además con muchos gastos. Tendría una cuota fija predeterminada durante los cinco primeros años (la cuota aumentaría 160 euros en esos cinco años; de 651 a 811euros) y luego me dicen que sería “un crédito francés (¿?) que consta de capital e intereses (hipoteca clásica)”. Me concederían 140.000 euros a 35 años (el piso vale 120.000, pero descontando todos los gastos me sobrarían unos 1000 euros. Otra posibilidad es la de la caixa, que (¡otra vez abusando de tu disponibilidad y amabilidad!) consiste en un préstamo de 129.000 a 29 años, se le aplicaría el euribor +O,60. En este caso tengo que poner algo de dinero para cubrir los gasto… y la cuota inicial sería en 22 euros más que la primera. En fin ya ves qué lío. Todo esto es para mí un baile de números que no logro entender del todo. La pregunta sería ¿cuál me interesa más tal como están las cosas? y teniendo en cuenta el IRPH o el Euribor ¿cuál es el más interesante y más conveniente?.
    Si has llegado leyendo hasta aquí te lo agradezco enormemente.
    Gracias.
    Anita.

  • 63 Kiko Llaneras // Jul 18, 2008 a las 21:08

    Hola Anita,

    mmm… creo que aquí puedo ser de poca ayuda. Te doy mi opinión, pero tómala con cautela.

    - Tengo entendido que los IRPH suelen ser más elevados que el Euribor. Así que probablemente IRPH+0.35 es pagar más que Euribor + 0.6.

    - En general las fórmulas complicada —como la primera— me mosquean. Si alguien es barato lo deja claro. Las fórmulas complicadas son más útiles para los que son caros.

    - Cuanto más dinero pidas y más tardes en devolverlo más caro te va a salir (a la larga). 140.000 a 35 años implica pagar más intereses que con 129.000 a 29 años. El tema esta en que la letra del segundo será más alta… aunque en este caso la diferencia, 22€, me parece pequeña.

    - Si puedes dar una entrada o pagar los gastos con tu ahorros mejor. Aunque siempre viene bien tener unos ahorros reservados para imprevistos…

    No se, sin hacer los números —que son algo difíciles— la segunda opción me da mejor impresión…

    Más información sobre IRPH:
    http://www.irph.es/
    http://mihipoteca.blogspot.com/2006/04/elegir-ndice-euribor-vs-irph.html

  • 64 Gráficas: observa el desplome del precio de la vivienda (caídas de más del 10%) » Gráficas, Vivienda // Jul 24, 2008 a las 22:20

    [...] En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 5% en lo [...]

  • 65 Sandra // Jul 30, 2008 a las 16:19

    Hola Kiko
    veo que eres un entendido y das buenos consejos.Te queriamos consultar estamos a punto de escriturar una vivienda por un valor de 180.000euros. Pensabamos subrogarnos a la hipoteca que tenia la promotora y cual la sorpresa que esa vivienda esta tasada hace un año por 156000 y si la tasaran ahora pensamos que rondaria los 140000 o algo menos(segun lo que se esta vendiendo tomando de refencia el idealista, y lo que nos ha dicho el banco “que no les combiene tasar ahora”). A parte nosotros no irimos a vivir alli pues por motivos de trabajo estamos desplazados a otra provincia y aqui no pagamos nada por la vivienda donde estamos. Al principio pensabamos en meternos, alquilarlo y venderlo cuando fuera oportuno pero segun esta todo y las condiciones que nos pone el banco(euribor +1%, seguros…) estamos por tirar la toalla y anular el contrato de compraventa privado con la promotora la cual nos penaliza y se quedan el 50% de lo ya entregado, unos 15000 euros. Crees que hacemos bien en romper el contrato y perder ese dinero? Puede revalorizrse tanto la vivienda como para recuperar todo el dinero invertido incluido gastos e intereses?
    Muchas gracias… esperamos tu consejo.

  • 66 kiko Llaneras // Aug 6, 2008 a las 20:28

    Sandra, disculpa el retraso en la respuesta, pero he estado unos días lejos de el blog.

    Como digo siempre, te doy mi opinión, pero tómala con cautela.

    1) No creo que los pisos se revaloricen a corto plazo. al menos no en 2008 y 2009…. más allá es difícil decir que pasará.

    2) Si he entendido bien tu caso, para no perder dinero necesitáis vender el piso por 165.000€ o más para que os compense quedaroslo. Teniendo en cuenta que el piso vale hoy 140.000€, necesitáis que se revalorize entorno a un 18% para que os compense conservarlo. Es bastante, no creo que se produzca en el corto plazo.

    3) Esto sin tener en cuenta el alquiler (que os favorece) y los intereses a pagar y otros gastos (que os perjudica). Quizás no es descabellado asumir que una cosa compensa a la otra (aunque habría que hacer los números).

    Es complicado, y seguro que vosotros podéis valorar mejor todo. Quizás la clave sea cuando querríais vender, si es a corto plazo, probablemente no consigáis un precio que os deje contentos. otro factor importante es si os planteáis vivir allí en el futuro, si os vendría bien tener la casa para vacaciones o visitas, o si no tenéis ningún interés en habitar la casa. También es importante valorar en que medida os supone un perjuicio económico grave seguir pagando la hipoteca.

    Siento no poder ser de más ayuda :-)

  • 67 Nuestra falibilidad a la hora de emitir juicios » Frases y citas, Reflexiones // Aug 6, 2008 a las 22:40

    [...] inglés en masa, y despreciamos los inconvenientes de la compra de una casa en un mercado bajista (1, [...]

  • 68 Alquilar piso en Barna « La Canica Azul // Aug 20, 2008 a las 09:42

    [...] Alquilar piso en Barna De sobra es sabido que la economía no pasa por su mejor momento, y el mercado inmobiliario es uno de los más afectados. Esto está provocando que la mayoría de los mortales mileuristas con intención de comprar un pisito, sigamos esperando que los pisos sigan bajando. Mientras tanto, no nos queda otra que alquilar. Por cierto, para los que estén en dudas sobre si alquilar o comprar, aquí os dejo un artículo muy detallado que igual os ayuda un poquito  ¿Comprar o alquilar? [...]

  • 69 Borsa // Aug 21, 2008 a las 13:54

    Y si lo que deseas es comprar una 2ª casa para reformar y ampliar la actual hipoteca?? entiendo poco de números y de terminología económica y a lo mejor con esta gran noticia ya está resuelta mi pregunta pero necesito una explicación más concreta de mi caso.
    Gracias

  • 70 Susana // Aug 26, 2008 a las 13:47

    Yo creo que es mejor esperar. El Euribor va a bajar en el futuro prósimo. Ahora esta demasiado alto. Los gráficos del euribor asustan ahora:

    http://www.euribor.us

    Yo preferiría comprar una vivienda con un euribor más bajo. Si no la letra te salé muy alta.

  • 71 kiko Llaneras // Aug 26, 2008 a las 18:17

    Borsa, perdona el retraso, pero he estado de vacaciones.

    En cuanto a tu pregunta, si compras como inversión —para vender— probablemente no sea buen momento. Si quieres la casa para veranear o pasar fines de semana, todo depende de tu situación económica:

    - ¿Es la casa que quieres?
    - ¿Puedes hacer frente a la letra de forma holgada?
    - ¿Tienes una fuente de ingresos suficientemente garantizada?

    Lo fundamental es si puedes pagar la casa nueva sin exponerte a un riesgo excesivo.

    Susana, el Euribor actual no se parece en nada a lo visto hace unos años, y no ayuda al comprador. En cuanto al futuro, la mayoría cree que bajará , pero no se pueden descartar subida si la situación económica empeora.

  • 72 Ramiro // Sep 16, 2008 a las 10:07

    Hola!

    He leído el blog y me ha parecido muy intereante. Aunque como en la decisión de comprar intervienen muchos factores sigo teniendo una duda que me gustaría que me resolvieses.

    Tengo la intención de comprar una casa de 70 metros cuadrados, con garaje y trastero por 312.000 euros. La zona es muy buena y la casa nos gusta (la compraríamos para vivir en ella durante una buena temporada).

    Hemos calculado que los gastos de notario, tasación… serán unos 28.000 euros más, con lo que la cantidad de dinero a poner sería de 339.000 euros.
    Disponemos de 90.000 euros ahorrados, lo que nos obligaría a pedir una hipoteca de 250.000 euros. La cuota mensual supondría aproximadamente el 44% de nuestros ingresos. Hemos visto otras casas de similares características y en la misma zona, y son todas unos 35.000 euros más caras.

    ¿Crees que el precio de la casa es bueno teniendo en cuenta las características del mismo?

    ¿Crees que tal y como está el euribor destinar ahora el 44% del sueldo a la hipoteca es mucho (preveyendo una posible subida a corto plazo)?

    Un saludo y muchísimas gracias por adelantado

  • 73 ¿Por qué la caída del precio de la vivienda es más lenta en España que en EE.UU? » Gráficas, Vivienda // Sep 17, 2008 a las 09:43

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? [...]

  • 74 Kiko Llaneras // Sep 18, 2008 a las 14:39

    Ramiro, la verdad es que no puedo darte una valoración del precio, porque no soy nada parecido a un experto al respecto.

    En cuanto al 44% del sueldo, me parece un poco elevado. Las recomendaciones suelen ser entorno al 30%, aunque quizás pocos españoles las cumplan (excepto si están de alquiler).

    Quizás la clave sea la seguridad con respecto al trabajo. Si sois funcionarios los dos, seguro que os lo podéis permitir. Si no es así, pensad que con un solo sueldo no podrías hacer frente a la hipoteca ni siquiera un mes o dos.

    Otros factores son perspectivas de sueldo en el futuro, plan de vida (hijos, etc), posibilidad de recibir ayuda económica de familiares si la cosa se tuerce mucho, etc.

    Siento no poder ser de más ayuda,

    Saludos!

  • 75 Ramiro // Sep 18, 2008 a las 17:04

    Muchas gracias por tu respuesta.

    En el banco me dijeron que el 44% no es tanto, y que como somos jóvenes suponen que nuestra situación económica irá mejorando. Supongo que gracias a este tipo de ‘consejos’ de los bancos se ha llegado a la situación actual.

    Un saludo

  • 76 Kiko Llaneras // Sep 18, 2008 a las 21:56

    Es eso, el 44% puede no ser tanto, si estás seguro en el trabajo y tienes perspectivas de promoción. Pero te deja un poco indefenso si te quedas sin curro…

    No se, ya sabes que mucha gente se “arriesga”, así que en realidad es una decisión personal. Yo soy un tio muy cauto :-)

  • 77 Diego // Sep 25, 2008 a las 18:42

    Hola un saludo a todos.

    Me parece muy bueno el artículo, lo he encontrado por casualidad por internet y me ha sorprendido.

    A continuación voy a exponer mi caso y os agradecería que me aconsejarais a cerca de mi situación. Yo y mi novia trabajamos en Sevilla y estamos viviendo de alquiler, pagamos 400 €. Tenemos pensado comprarnos una vivienda en Lebrija provincia de Sevilla, mi pueblo. Se trata de una vivienda nueva de 1ª mano. Es una urbanización de 18 casas con piscina comunitaria y amplias zonas comunes. La vivienda consta de terraza delantera, terraza trasera, semisótano, planta baja y planta alta. La parcela de la vivienda de de 120,00 m2. La promoción comenzo con el precio de 200.000,00€, hace aproximadamente 1 año y algo, en mayo de este año bajaron el precio a 178.000,00€, y hace 15 días lo han vuelto a bajar y ahora cuestan 157.000,00€, De las 18 creo que sólo hay 2 vendidas, las entregas para abril o mayo del 2009.

    Con todo esto mi duda es si reservarla ya alguna de ellas, escogiendo de esta forma la que nosotros queramos, o deberíamos esperarnos a ver si siguen bajando aunque de esta manera nos arriesgamos ha que cuando vayamos a comprarla ya queden pocas o no quede ninguna. En cualquier caso no se si pensais que una vivienda como la que he descrito ý despues de lo que ya ha bajado su precio podría bajar más o quizas ya tiene poco margen de bajada.

    Muchas gracias y un saludo.

  • 78 Marmot // Sep 26, 2008 a las 18:37

    Hola Kiko; antes de nada, me gustaría felicitarte por tu artículo y tus consejos. A pesar de que es difícil hacer predicciones, me parece que todo lo que comentas es muy sensato y se ajusta bastante a la realidad. Y para no ser menos, quisiera saber cuál es tu opinión sobre mi caso en particular. Te cuento: mi mujer y yo compramos un piso a finales de 2002 por 162.000 (gastos incluidos), lo cual supuso en su día el 100% de la tasación. Ahora hemos visto una casa que nos encanta, con terreno, en un pueblo cerca de Barcelona que nos cuesta 300.000 euros y nos la han tasado en 525.000 euros (el del banco alucinaba). Contando con los gastos y algunas reformas, el banco nos concede una hipoteca “puente” de 361.000 euros con una carencia de capital e intereses de dos años, tiempo en el que deberíamos vender nuestro piso actual (que nos han tasado por 312.000 euros hace dos semanas). Sobre el piso nos quedan 140.000 euros de hipoteca.
    El banco (BBVA) nos “mete” 55.000 euros de la nueva hipoteca en la antigua, por lo que me quedaría una hipo de 195.000 sobre el piso y una hipo de 306.000 sobre la casa (como te he dicho, de esta última no pago nada durante dos años), pero me da miedo pensar en la que me viene encima si dentro de dos años no vendo el piso… Mi intención es venderlo por encima de los 240.000 euros, cancelar los 200.000 de hipoteca y destinar el resto a amortizar la de la casa, con lo que me quedaría una hipo de 266.000 aprox. ¿Tú como ves la operación?
    Entre mi mujer y yo ganamos unos 3.500 al mes y el banco nos “atraca” con un 6% los 6 primeros meses y un euribor + 0,85% durante el resto. Respondiendo alguna de tus preguntas: la casa es la de nuestros sueños, para toda la vida y creo que podemos pagarla renunciando a algunas cosillas…
    En fín, en principio firmamos en un par de semanas, pero espero que puedas decirme si es una buena opción en estos tiempos de penumbra financiera… Gracias de antemano y perdón a todos por el tostón.

  • 79 Marmot // Sep 26, 2008 a las 18:42

    por cierto, si alguien busca piso en barcelona, visitad nuestro blog. pisoenventaenbadalona.blogspot.com

    Un saludo y ánimo!!!!!!!!

  • 80 Kiko Llaneras // Sep 26, 2008 a las 20:28

    @Diego, nunca se sabe, podrían bajar más, aunque lo cierto es que esa promoción en particular ha bajado bastante (20%).

    Como siempre, yo creo que la clave es que os planteéis tres cosas: 1) si es la casa que queréis, 2) si podéis pagar la hipoteca de forma, y 3) si tenéis una fuente de ingresos sólida. Es decir, si queréis y podéis comprar la casa.

    Si la respuesta es sí, quizás no importe tanto que al final acabe bajando un poco más, porque tendréis la casa que queríais.

    P.S. Aunque corres el riesgo —pequeño quizás— de que el precio de las casas se desplome aún más, claro.

  • 81 Kiko Llaneras // Sep 26, 2008 a las 20:54

    Marmot,

    Si lo he entendido bien, que creo que sí, la cosa es:

    - Tendrás dos hipotecas: 195 y 306.
    - Tienes dos años de carencia en la segunda.
    - En ese tiempo tienes que vender la primera.
    - Si la vendes por 240, te quedas con 266 (+-45% de los dos sueldos, si es a 35 años).

    Esta claro que el tema de vender es una fuente de incertidumbre grande. Es difícil saber por cuanto la podrás vender, dado lo parado que esta el tema. No te puedo decir si 240 es mucho o poco, pero piensa que por 60 más vas a comprar tú el chalet.

    — En el peor de los caso, tendrías que malvenderla (¿160?) y acabarías con una hipoteca mayor (¿320?). La letra superaría el 50% de vuestro ingresos… que es demasiado seguramente.

    — En el mejor de los casos, la venderíais por 240. Eso implica una letra de 45% de los sueldos, que es bastante alta aún.

    Yo te diría lo siguiente:

    1) Me plantearía vender antes de meterme en la nueva (creo que ya estás valorándolo). Aunque el riesgo es perder la casa de tus sueños… y no tiene gracia, claro.

    2) Como la casa os gusta tanto y podéis pagar (mirando cosillas), la variable que os queda por valorar es la seguridad de vuestro empleo. ¿Podéis contar con ayuda de familiares si la cosa se pone fea? ¿lo tendríais facil para encontrar otro trabajo? Etc.

    P.S. Como digo otras veces, esto es solo mi opinión, tómala con cautela y recuerda que yo soy un tio muy cauto :-)

  • 82 Marmot // Sep 26, 2008 a las 21:05

    Muchas gracias por la respuesta Kiko; como dices, el problema es que la cosa de la venta ahora está muy parada, pero creo que por una oportunidad así merece la pena correr el riesgo; y ahora que ya tengo la casa metida entre ceja y ceja, me daría mucha rabia perderla. Por otra parte, espero que el euribor toque techo pronto y la letra se vaya notando menos a fin de mes. En fín, a ver cuánto dura esto… Espero vender pronto y bien (casi nada!!). Un saludo.

    http://www.pisoenventaenbadalona.blogspot.com

  • 83 María // Sep 26, 2008 a las 23:03

    Hola Kiko, quisiera hacerte una consulta. Tengo una cuenta vivienda que me “obliga” a comprar antes de diciembre de 2008. No sé si devolver el dinero(en ese caso sería el máximo, aprox.6000 euros, lo que conllevaría el pago de un alquiler de 550 euros al mes o por el contrario comprarme una vivienda. ¿espero a 2009? Muchas gracias de antemano.

  • 84 Sandra // Sep 27, 2008 a las 00:06

    Hola Kiko,
    lo primero queria agradecerte tu respuesta y lo segundo contarte como estamos con lo de la casa. Al final decidimos no comprar la vivienda y perder asi el 50% del dinero ya entregado, y entonces la promotora nos dijo que no nos devolvia ese dinero, es mas se apiadaba de nosotros y nos decia que en lugar de devolvernos el dinero nos daban ( bueno mejor dicho que compraramos)2 plazas de garaje. Es decir que por 15000 euros teniamos 2 plazas de garaje. Cuando nos dijo esto a mi personalmente me daban hasta pena, la cosa era no devolver dinero en efectivo y dar cuenta de que algo de esa promocion se habia vendido. Le dijimos que no, que queriamos el dinero y les mandamos un burofax. En todo el verano no tuvimos respuesta hasta hace una semana que nos llamaron para escriturar, ¿NO SE ENTERAN O NO QUIEREN?. Tenemos un amigo abogado que nos esta echando una mano y a ver si conseguimos lo que nos pertenece.
    Pero a pesar de todo estamos contentos pues no era el momento de hipotecarnos… y creemos que habriamos perdido mas dinero.
    Te seguire contanto.
    Un saludo
    Gracias

  • 85 Diego // Sep 29, 2008 a las 09:13

    Kiko muchas gracias por tu consejo, un saludo.

  • 86 Kiko Llaneras // Sep 30, 2008 a las 21:45

    Maria, no se que decirte. Renunciar a 6000€ es una pena, pero lo cierto es que sobre el precio de una casa no es tanto (un 5% más o menos).

    Lo que te tienes que plantear es:

    1) Si quieres comprar una casa: tienes claro donde vivir y te apetece tener tu propia vivienda.

    2) si te lo puedes permitir; tienes un salario suficiente, estabilidad laboral, etc.

    Si no lo tienes muy claro, yo renunciaría al dinero, creo.

  • 87 Kiko Llaneras // Sep 30, 2008 a las 21:54

    Hola Sandra!

    Curiosamente, eres la segunda persona que conozco en una situación similar a la que le ofrecieron un pago en garajes.

    Tiene toda la pinta de que los tios están hasta el cuello, como dices, y se hacen los tontos. Muchas promotoras están con liquidez cero: no venden nada y los bancos no fían. Algunas han tenido que parar las obras, o casi, porque no pueden pagar a los albañiles, electricistas, etc.

    A lo mejor es ponerse en lo peor, pero si ves que les cuesta mucho pagar, a lo mejor podrías valorar quedarte con las plazas de garaje. Es decir, si los tios están muy mal (quizás puedas hacer averiguaciones).

    En cualquier caso, me alegro de que estéis contentos con la decisión tomada :-)

    Un saludo y gracias por mantenerme informado.

  • 88 Kiko Llaneras // Sep 30, 2008 a las 21:58

    Por cierto, desde que escribí esta anotación, los precios de la vivienda han seguido bajando y siguen bastante de cerca —más a la baja incluso— la evolución del escenario que usé aquí.

    Si queréis ver los últimos datos, podéis leer en otros artículos sobre vivienda.

  • 89 Josué // Oct 8, 2008 a las 22:21

    Hola Kiko,lo primero felicitarte porque me parece bastante aclaratorio el artículo que has hecho, pero aún así tengo dudas sobre mi caso.

    he leido los comentarios y las dudas que te plantean las personas,y yo tengo una similar a algunos de ello. el caso es que yo a principios de año dí una señal de 15.000 € por una vivienda que me entregarán en enero del 2009 que esta valorada en 180.000 €. si me echo para atras pierdo ese dinero dado, pero me da la sensación de que según esta la cosa y con las bajadas del mas del 10% que se preveen, que si me meto en el piso voy a acabar perdiendo mas que los 15.000 € que pierdo ahora, por lo que considero que me merece la pena perderlos, aunque me duelan en el alma.

    la constructora me ofrece la opcion de que me meta en un piso mas pequeño, para que no pierda lo que ya he dado, valorado en 144.000 €, por lo que el porcentaje de bajada del valor le afecta menos que al otro piso, pero aún así no tengo claro que el valor de este inmueble no vaya a estar por debajo de lo que he pagado de aquí a finales del 2009

    por si te sirve de ayuda en mi caso, mi capacidad de ahorro puede ser de 1.000 € mensuales sin problemas, por lo que a finales de 2009 habria recuperado basicamente lo perdido

    se que me vas a decir que si lo puedo pagar y me gusta que siga, pero es que eso tampoco lo tengo del todo claro, porque creo que si me espero podre meterme en algo que me guste aún más, por lo que me gustaría que me intentaras dar una ayuda mas bien basada en los números.

    un saludo y gracias

  • 90 Kiko Llaneras // Oct 11, 2008 a las 16:43

    Estamos hablando de 15.000€, que sobre los 180.000€ es algo más del 8%. Es decir, que en términos puramente económicos la decisión depende de si la vivienda que comprarías se va a devaluar más o menos del 8%.
    Aunque cada vivienda es un mundo, si la tasación de 180.000€ es de enero de 2008, seguramente ya no valdrá tanto. Dependiendo de la fuente, las caídas en lo que va de año se cifran entorno al 5%, más o menos. Si la tasación es anterior, la devaluación puede haber sido mayor.
    Y en cuanto al futuro, lo previsible es que la vivienda continúe devaluándose en los próximos meses. Al menos yo soy de esa opinión. Pero bueno, nos movemos dentro del terreno de las opiniones, porque nadie sabe a ciencia cierta que ocurrirá.
    Si quieres afinar más la predicción, tienes que analizar la casa en sí —¿la han rebajado ya?— la ciudad —¿están cayendo allí los precios?—, el barrio, etc.
    Por último, el hecho de que la casa no te haga del todo feliz también es un factor importante. Al fin y al cabo, la vas a estar pagando mucho tiempo.
    Siento no poder ser de más ayuda :-)
    P.S. Puedes ver algunos datos sobre la caída de precios y consultar las fuentes de datos que se citan allí.

  • 91 Gerard // Oct 14, 2008 a las 16:04

    Hola a tod@s,
    ante todo agradecer la informacion a todos ya que responde a varias preguntas que nos estamos planteando…
    Pero yo tengo una pregunta personal para kiko…
    Casa adosada precio 360.000€ diciembre 2007, ahora venta directa constructor 220.000€ octubre 2008 ( situado en la periferia de Bcn 60km ) tenemos la posibilidad de pagarla haciendo un esfuerzo ya que mi pareja y yo tenemos 25años y tenemos sueldos mil y pico euristas…
    No sabemos que hacer… nos esperamos a otra oportunidad o nos tiramos a la piscina… ( hay muchos factores pero adquisision de vivienda es buena? )
    Perdona tanta pregunta y la ortografia
    Gracias de antemano

  • 92 sito // Oct 15, 2008 a las 14:16

    Hola a todos.
    Mi caso es que me caduca la cuenta vivienda en diciembre 2008 y no se si comprar un piso o esperar un poco tal y como esta la caida de los pisos,claro si me caduca la cuenta tendria que pagar 9000euros hacienda de lo que me he desgrabado mas intereses,la verdad que tengo un lio y no se si comprar o esperar.Gracias

  • 93 Kiko Llaneras // Oct 16, 2008 a las 08:55

    Hola Gerard,

    La casa en concreto ha bajado muchísimo, un 33%. Sin conocer como esta la cosa por la zona y tal, parece una buena oportunidad.

    Aún así, están los temas de siempre:

    - La previsión es que continúen las bajadas. En tu caso, la casa parece que ha bajada bastante, pero nunca se sabe.

    - La situación económica no es buena, eso hace que sea muy importante tener en cuenta si os podéis permitir la compra: ¿tenéis estabilidad laboral? ¿podéis pagar las letras con holgura? etc.

    - Por último, y como siempre, es importante que la casa sea realmente la que quieres. Si te puedes permitir comprarla y te gusta, que los precios sigan bajando te dará igual.

  • 94 Datos oficiales: las transacciones confirman la caída del precio vivienda » Destacado, Gráficas, Vivienda // Oct 23, 2008 a las 07:35

    [...] ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda? [...]

  • 95 Eva // Oct 25, 2008 a las 17:59

    Hola!
    Sito y María, estoy en el mismo caso que vosotros. La cuenta vivienda me caduca en diciembre y calculo que tendré que pagar unos 8.000 euros….
    He decidido lo siguiente:
    - No comprar nada sin estar convencida por la presión de la cuenta vivienda.
    - Si antes de diciembre encuentro un chollo (lo dudo), compraré.
    De todas formas me he hecho a la idea de devolver el dinero y con ello me he quedado mucho más tranquila, pues la búsqueda del piso me estaba llegando a obsesionar. (Ahora casi no busco)
    Estoy convencida de que comprando más adelante amortizaremos ese dinero, y optaremos a un piso mejor.
    Y ya lo ideal sería que aumentaran el plazo de las cv, como ha propuesto creo q la mimistra de vivienda…
    Suerte con vuestra decisión.

    Kiko, muy interesante el artículo.

  • 96 Kiko Llaneras // Oct 25, 2008 a las 21:53

    Gracias, Eva, y gracias también por tu comentario.

  • 97 Gráficas: Los datos de paro en Europa dejan en evidencia a Zapatero » Destacado, Economía y sociedad, Gráficas, Personal // Nov 2, 2008 a las 18:49

    [...] ¿Cual es el mejor momento para comprar una vivienda ahora que están bajando? [...]

  • 98 Miguel // Nov 5, 2008 a las 03:09

    Kiko Llaneras uan pregutna Tenemos que vende un casa por separación que seria conveniente esperar a venderla o bajar los precios y venderla ahora?
    Teniendo en cuenta que tendremos que comprar un piso con el dinero que nos den

  • 99 Kiko Llaneras // Nov 6, 2008 a las 22:01

    Miguel, es complicado. vendiendo ahora no vas a sacar lo mismo que hace un par de años… pero quizás el año que viene la cosa este aún peor. También depende de cuanto puedas retrasar la venta.

    Además, si vas a comprar otro, te da un poco más igual (si vendes barato y compras barato, compensas lo uno con lo otro).

    Por lo menos hacer un intento, ver como esta el mercado y si lo que os ofrecen os apaña para buscar otra cosa.

  • 100 merce // Nov 8, 2008 a las 20:33

    Hola Kiko!! Antes de todo, evidentemente, gracias por dedicar tu tiempo a toda persona que necesite estas informaciones!!

    A ver, ya se que no eres adivino… ;) pero es que estoy intentando hacer los cálculos por si me conviene el alquiler y esperar unos pocos años como indicas, para comprar. Yo ya tengo 40 años y vivo ahora con mi padre, pensionista y de alquiler él también (a mi se me acabó el contrato de alquiler donde vivía) casi soy mil eurista… y el banco a principios de año me podía dar un hipoteca para poder comprar un piso de 90.OOO euros… pagando al mes unos 600€, bien… pero resulta que no hay pisos de estos precios… Yo busco algo pequeño, con 40m2 me conformo, pero es que el más barato, ahora, está a 150.000 euros, a esto le llaman ahora un precio de ganga!! Pues estoy ya hecha un lio, no se si coger un alquiler ahora, y esperar unos meses/añitos por si encuentro algo por… y ahí va mi pregunta… llegarán los minipisos a venderse por unos 80.000 euros???? La zona, pues en gavà, a las afueras de barcelona. Es una utopia no?? Bueno, de todas maneras, dejo este comentario, como testimonio de que mucha gente estamos así, no me quejo de mi sueldo, solo espero encontrar un precio digno para un piso sin pretensiones… Un saludo a tod@s!

  • 101 Kiko Llaneras // Nov 10, 2008 a las 19:39

    Hola Merce,

    Es muy difícil saber hasta donde llegaran los precios. Hay quien habla de caídas del 40% y 50%… y quien dice que no van a bajar más. Yo estoy bastante seguro de que las bajadas seguirán, pero nadie puede decir hasta donde.

    En los peores escenarios, la crisis económica se alargará, y en esos escenarios la vivienda puede devaluarse muchísimo, pero también aumentara nuestro riesgo de paro o pérdida de poder adquisitivo. Además, los bancos serán más reacios a soltar dinero…

    Si tienes ganas de volver a vivir sola, esperar de alquiler supondrá menos ahorro, pero será una forma relajada de ver venir los acontecimientos.

    Sé que de nuevo no soy de demasiada ayuda. Ojalá te supiese decir algo más :-)

    Saludos,

  • 102 merce // Nov 13, 2008 a las 10:36

    Hola Kiko!
    Muchas gracias por tu respuesta, aciertas en lo que más o menos tenía pensado hacer, pero de veras que estaba hecha un lio… Lo que da pie a otra reflexión sobre los precios de alquiler, que son brutales y un robo, pero en fin, es lo que toca de momento…y tranquilo, que si que eres de ayuda! El hecho de reflejar tus estudios sobre temas importantes como estos, ya nos echas una buena mano! Gracias por todo de nuevo!
    Hasta otra! ;)

    mercè

  • 103 Kiko Llaneras // Nov 14, 2008 a las 00:44

    Gracias a tí por visitar este sitio.

    Saludos,

  • 104 ¿Es el mejor momento para comprar un piso? | Blog de Enormo.es // Nov 26, 2008 a las 08:27

    [...] Ensilicio Si te ha gustado, [...]

  • 105 Fablegas // Dec 8, 2008 a las 23:11

    Hola,

    Kiko, antes de nada felicitarte por la gran intervención que tienes en este foro.

    Bien, te comento mi situación personal:

    - Necesito comprar a corto/medio plazo ( vivo en casa de mis padres, pero me gustaria comprar lo mas pronto posible )

    - No tengo préstamos de coche ni nada, solo pagos de autónomo, móviles y demás cosas (unos 600€)

    - Tengo ahorrados 30.000€.

    - Actualmente estoy ganando bastante bien y con buenas expectativas de futuro, pero siempre le miro los 3 pies al gato, hoy te va bien, y mañana no se sabe que puede ocurrir.

    - Las unifamiliares que veo, antes estaban en 240000€ y ahora estan en 180000€ incluso algunas por debajo. Me gustaria y tengo esperanzas de comprar en torno a 150000€.

    ¿Cúando me recomiendas efectuar la compra?

    Un saludo y gracias de antemano, a ti Kiko y a quien quiera contestar.

  • 106 Kiko Llaneras // Dec 10, 2008 a las 00:37

    Fablegas, el asunto es complicado por dos razones: 1) es más que probable que los precios sigan cayendo, 2) la situación económica podría empeorar en 2009.

    Si i) estás seguro de que tus expectativas de ingresos son buenas, pese a la crisis, ii) puedes permitirte comprar la casa que quieres y iii) no te importa demasiado no comprar en el momento óptimo (al fin y al cabo, la casa la vas a disfrutar igual), entonces te puedes plantear comprar pronto.

    Si no se cumplen esas condiciones, seguramente sea mejor esperar, quizás viviendo de alquiler un tiempo, si tienes mucha prisa por salir de casa.

    P.D. Los precios que comentas suenan bastante interesantes, en cuanto que han sufrido una rebaja más que importante. La verdad es que todo el mundo coincide en que no se vende nada y en que los precios están derrumbándose.

  • 107 Fablegas // Dec 19, 2008 a las 00:57

    Kiko, antes de lo previsto, ya he visto casas en mi ciudad por 139.000€ ( tardaran en engregar dos años http://www.grupo-bi.com ) en una buena zona de jerez, ¿que opinas por ese precio esa casa que ves? En otro sitio peor, hace 3 meses me ofrecieron otra promoción por 170.000€ que lo habian bajado desde 230.000€… esto baja empicado… comprar ya? o esperar a 90.000€ :D ?

    Yo veo caida en picado,

    por otro lado casas que hace 10 meses me pidierion 38 mill de pesetas, hace 3 meses 32 millones de pesetas, ayer mismo 25 millones de pesetas, regateandole hasta 23,5 millones, una pedazo de casa , con piscina en urbbanizacion etc, trastero, garage,….

    Esto va en picado, pero creo que el punto mas bajo aun no llegó

    Creo que voy a esperar unos meses.

    Un abrazo

  • 108 El bochornoso título de la nota de prensa del Ministerio de Vivienda // Dec 19, 2008 a las 08:42

    [...] ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda? [...]

  • 109 inteligente // Dec 20, 2008 a las 01:33

    si tan inteligentes y previsores fueran los que pian tanto no hubiese pasado tantas cosas, opinar y prever lo puedo hacer yo y cualquiera, lo que hay que pensar es en no estirar mas la manga y dejarnos de tanto cuento de la lechera y salir a la calle a defender lo que es nuestro, en vez de hacer tantos numeritos vigilar lo que hacen los de arriba que nos dan por el culito .ay queda eso

  • 110 Kiko Llaneras // Dec 23, 2008 a las 00:36

    ¿Echarse a la calle a qué? Para hacer frente a un problema es necesario, opinar, prever, reflexionar y hacer muchos “numeritos”.

    ¿De que no sirve vigilar “a los de arriba” si no sabemos que queremos conseguir? ¿Los cogemos por los huevos y les decimos “dadnos de comer”?

    No me convence.

  • 111 Manuel // Dec 24, 2008 a las 13:52

    Kiko, a ver si podrias aconsejarme que hacer, porque mi situacion es un poco diferente:

    Compre un piso, como segunda vivienda (con idea de alquilarlo) hace 2 años, por valor de 190.000 euros. Es de solo 1 dormitorio aunque tiene buenas vistas a la playa, creo que no hice buena inversion, para la reserva di 36000 euros en negro, los cuales ya no me devolveran si no lo compro, pero aun perdiendo los 36000 creo que podria ser mas rentable dejar los 150.000 euros en un plazo fijo q ahora dan hasta el 7% pero no se cuanto tiempo mas me dara esa rentabilidad ya que ahora van a la baja. Tu que harias comprarias o pondrias el dinero a plazo fijo, ya que en 3 años aprox. si no bajan demasiado los tipos de interes recuperaria los 36000 pero claro tambien podria alquilar este piso aunque no creo que llegaria a rentabilizarlo tanto como invirtiendo en plazo fijo.

    Gracias de antemano.

    Feliz Navidad!

  • 112 juanete // Dec 24, 2008 a las 13:58

    Para santi, mira Santi , si ya has comprado la vivienda y esta es para vivir y no para especular , no te preocupes y disfrutala.
    Quizas es cierto que se devaluará y habras perdido un 25% en un par de años , pero asi como bajan las cosas vuelven a subir. Como que la compraste para vivir y en diez años aun viviras en ella , ya volvera a remontar. ese es mi consejo.Mira el ciclo a largo término en tu caso y vive tranquilo que recuperaras la perdida.Y vive en ella tranquilo que es para lo que se construyen. Saludos a kikollan , eres un crack tio.

  • 113 juanete // Dec 24, 2008 a las 14:02

    Este comentario se puede trasladar a todos aquellos que han comprado ya o hace poco tiempo la vivienda y estan viendo como bajan los precios. Si no habeis especulado para revender estar tranquilos que el tiempo lo pone todo en su sitio.

  • 114 Kiko Llaneras // Dec 28, 2008 a las 03:30

    Juanete, a mi siempre me gustó ese enfoque: pensar en la compra de primera vivienda como consumo y no inversión. Es decir, si el precio que pagaste por tu casa compensa lo que tenerla te reporta, genial, habrás hecho una buena compra… independientemente de que alguien compre más barato dos años después, etc.

    Muchas veces —no siempre— el valor de tu vivienda debería “importarte poco”. Por ejemplo, normalmente solo pensarás en vender para comprar otra casa… y en ese caso, poco te importa que valgan 100 o 100.000.

    Saludos,

  • 115 Kiko Llaneras // Dec 28, 2008 a las 03:33

    Manuel, me pillas saliendo de viaje y sin tiempo para pensar tu caso a fondo, pero te digo lo que pienso un poco a bote pronto.

    Las cuentas que haces son las que yo haría. La rentabilidad del plazo fijo es clara, aunque hay que minorar la rentabilidad que vas tener en el futuro, porque no será el 7%. Además, la inflación también alargará el tiempo que vas a tardar en recuperar esos 36.000€ (habría que hacer los números).

    Por otro lado, calcular exactamente cuanto te reportará el alquiler es más difícil ¿crees que podrías alquilarlo facilmente y tenerlo ocupado todo el año? ¿cuanto crees que podrías sacar con el alquiler? ¿tienes intéres en ocupar esa casa —para veraneo quizás— en el futuro?

    P.D. No conozco tu caso, pero ten en cuenta que a veces las promotoras no aceptan que renuncias al dinero si has firmado un contrato de compra-venta e intentan hacer que cumplas con el contrato… y muchas veces la ley esta de su lado.

  • 116 Manuel // Jan 1, 2009 a las 19:07

    Kiko, creo que podria alquilarlo como minimo por 500 euros al mes.
    Y no creo que tenga problemas para alquilarlo porque tiene buenas vistas y situacion.
    No voy a ocupar la vivienda para vacaciones.

    Si no compro el apto. los 36.000 euros los doy por perdidos.

    Feliz Año 2009!

  • 117 luis // Jan 6, 2009 a las 14:46

    Gràcias Kikollan por esta información y aclararnos cual es la situación, es un informe impresionante

  • 118 Kiko Llaneras // Jan 7, 2009 a las 14:20

    De nada, Luis.
    Saludos.

  • 119 Kiko Llaneras // Jan 8, 2009 a las 20:54

    Manuel, hazte las cuentas a ver si con esos 500€ la inversión te sale rentable… también es importante intentar prever si, una vez pase la crisis, el piso esta en una zona donde será facil venderlo.

  • 120 David // Jan 15, 2009 a las 11:00

    Hola Kiko, mi caso es el siguiente: compre en 2007 una vivienda pequeña ya que en esos momentos estaba soltero, su valor de compra fue de 240000€, cuando me tasaron el piso lo hicieron por 222000€ (1er palo), mi situación ha cambiado en los últimos dos años ya que ahora tengo pareja y en previsión de que la familia crezca nos tendremos que cambiar a una vivienda más grande. ¿Crees que sería adecuado aguantar con las casa más tiempo, o sería un buen momento para cambiar?.¿Vender, alquilar ? El piso está en una buena zona de Madrid, es de obra nueva ya que yo lo compré cuando aún se estaba construyendo, pero veo ahora dificil venderlo por un precio minimamante aceptable, no hablo de ganar dinero (especular) sino más bien no perder mi inversión. Sondeando el mercado de alquiler he visto que por 750€ sería factible de alquilar. En la actualidad estoy hipotecado por unos 155000€, pero tampoco creo que el precio de la vivienda haya caído tanto, y veo comlicado por no decir imposible meterme en otra hipoteca por una vivienda de mayor tamaño.

    Un saludo y gracias.

    P.D: Os deseo a todos un buen año.

  • 121 China // Jan 15, 2009 a las 19:12

    Hola Kiko!
    Este blog me ha llegado como un mensaje del cielo… He estado leyendo con detenimiento tu articulo y los casos de la gente y veo que no soy la unica en el mundo. Mi caso es el siguiente: Mi novio y yo hemos visto una casa por la que pedían en 2007 240.000 €, el verano pasado (2008) estaba en 150.000€ y decidimos llamar a la inmobiliaria para verla y negociar, no es la casa de nuestros sueños, pero podría llegar a serlo, ya que está lista para vivir y la iriamos remodelando poco a poco. Dado que no tenemos muchos ahorros y tal y como se han puesto los bancos, negociamos la compra por 120.000€ (pensando que era la compra del siglo) a la espera de que los bancos tasen y ver si nos dan las cuentas para pagar casa+gastos… Hoy nos ha llegado la tasación por 104.000€. ¿O yo estoy muy desfasada o las tasadoras estan iendo muy muy a la baja o un poco de las dos?. El hecho es que la posibilidad de alquilar ya me había pasado por la cabeza, dado que podríamos buscar en un punto medio de referencia geografica entre los trabajos. Pero no sabía hasta qué punto era economicamente una buena opción considerar el alquiler. En fin, y para no alargar mas el tema, mientras no este segura de esas tres caracteristicas principales que planteas que hay que tener a la hora de comprar casa
    - ¿Es la casa en la que quieres vivir por mucho años?
    - ¿Puedes hacer frente a la letra de forma holgada?
    - ¿Tienes una fuente de ingresos suficientemente garantizada?

    y tal y como esta la situación economico-inmobiliaria ¡me apunto al alquiler!
    Muchas Gracias por tu blog y por toda la dedicacion.

  • 122 Kiko Llaneras // Jan 15, 2009 a las 20:32

    China, gracias a ti por tu comentario.

    Lo que cuentas de la tasación es asombroso. Entiendo que os quedéis a cuadros. Según las estadísticas, las tasaciones han bajado un promedio de entre el 5% y el 10%… o el precio inicial estaba muy hinchado, pero mucho, o no sé que pensar.

    Como se va viendo, en general, soy de la opinión de que si no estás convencido de que estás comprando la casa que quieres y de que no te va a suponer quebraderos de cabeza, lo mejor es no meterse… más aún en los tiempos que corren.

    Me alegro mucho de que el artículo y los comentarios de la gente te hayan sido de ayuda :-)

    Saludos.
    Kiko

  • 123 yolanda // Jan 29, 2009 a las 02:26

    Necesito consejo: Me ha tocado un piso de protección oficial en el Pais Vasco aunque a 1 hora de mi lugar de trabajo. No sé si debo cogerlo porque si lo vendes debe ser al ayuntamiento y por lo que te costó más una pequeña revalorización (pongamos el IPC)y probablemente en unos años (no sé aún cuántos) tenga que venderlo para cuidar a mis padres que están en otra comunidad autónoma. Me da pena porque cuesta 25.000.000pts un piso de 90 m*. Pero claro si al final lo voy a vender perderé dinero y ya por la distancia al trabajo tengo un gasto importante.
    Por otro lado pienso si compro un piso libre tampoco sé que dentro de X años lo pueda vender por más de lo que me costó.Ayudadme por favor. El agobio no me deja pensar. Gracias.

  • 124 Kiko Llaneras // Jan 30, 2009 a las 00:46

    Con las ventas de VPO ha habido mucho trapicheo, pero ahora por fin parece que se han puesto más serios. Así que desde un punto de vista de inversión, no creo que sea rentable quedarse la VPO —aunque quizás sea porque soy un tio tirando a legal— ni tampoco una vivienda libre (en los tiempos que corren… las revalorizaciones a corto parecen difíciles).

    Por otro lado, personalmente meterme dos horas de coche todos los días es algo que no me plantearía, excepto en caso de extrema necesidad. Me parece perder mucha calidad de vida. Si ademas dices que seguramente no vivirás allí de forma permanente por tus padres… yo personalmente lo dejaría pasar.

  • 125 Gráficas: El precio de la vivienda cae entre un 10% y un 15% // Feb 1, 2009 a las 04:04

    [...] En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 6-9% en lo [...]

  • 126 samot // Feb 13, 2009 a las 20:22

    Enhorabuena por el articulo!

    He leído casi todos los comentarios además del artículo completo y otros artículos relacionados. Me gustaría que me aconsejarais:

    Soy de Granada, tengo 26 años, soy maestro con plaza fija (pero no definitiva), no tengo casi nada ahorrado pero no tengo ningún gasto, puesto que vivo con mis padres. Mi novia y yo estamos buscando una vivienda por el cinturón de granada, la cual pagaríamos entre los dos. No necesitamos la vivienda, para habitarla hasta dentro de un tiempo, pero estamos pensando en comprar ahora que el precio de las casas está bajando. En un primer lugar comenzamos mirando pisos, pero la verdad es que al ver los precios de las casas, tengo claro que prefiero una casa. Hemos estado viendo algunas casas entregadas hace unos 5 años pero aún sin habitar a un precio de entre 150.000 y los 180.000, (los cuales creo que puedo negociar bastante) según nos han dicho algunos dueños, en un año y medio ya las han rebajado una media de entre 60.000 y 90.00.
    ¿Que me aconsejáis? ¿Me espero unos meses o compro algo? ¿A cuantos años os hipotecaríais?

  • 127 Kiko Llaneras // Feb 17, 2009 a las 13:53

    Samot, en mi opinión haces bien en plantearte comprar, eres solvente y puedes pagar la casa que os gusta. La única duda es si es el lugar donde quieres vivir bastante tiempo… pero por lo que cuentas es así.

    En cuanto a esperar… no sé.

    - En general no soy partidario de comprar una casa si no vas a ocuparla a corto plazo.

    - Seguramente los precios sigan bajando en 2009.

    Pero en tu caso tengo dudas. Parece claro que la casa os gusta y que podéis pagarla… así que esperando os arriesgáis a perderla. Si os gusta, lo peor que puede pasar retrasando la compra es que a un vecino le salga más barata… no tiene gracia pero tampoco es tan importante.

    P.D. En cuanto al plazo del hipotecario, a lo menos posible (a 35 años acabas pagando el doble por la casa, la mitad para el banco). Pero sin pasarse y tener que renunciar a viajar, etc y tener que comer chopped de por vida :-)

    Saludos.

  • 128 Explicando, con números, por qué dejó de subir la vivienda « La pagina web de Klatu // Feb 17, 2009 a las 14:31

    [...] ¿Cual es el mejor momento para comprar? ahora que baja la vivienda. [...]

  • 129 samot // Feb 18, 2009 a las 18:38

    ¡Hola de nuevo! ¿Cuánto crees que bajarán mas las casas? La verdad es que nos han gustado dos casas, lo malo es que a mi novia le gusta más la de 30 millones y a mí más la de 25. Yo personalmente pienso que deberíamos ofrecerle un precio a cada uno de los dueños y bajarle 3 o 4 millones a cada una y el que quiera, la vende! ¿Que opinas? ¿Es mucha rebaja? La verdad es que la de 30 está mejor terminada y a la de 25 hay que hacerle algunos arreglos unos 2 millones y se quedaría a nuestro gusto y sigue habiendo una diferencia de 3 millones, por cierto: ¿cuanto nos costará la transferencia, abogados…?
    Una de las razones por la que prefiero la de 25 es porque con esos 5 millones la dejo completamente a nuestro gusto y totalmente terminada, además de poder utilizar esa diferencia de dinero para gastos de compra-venta, materiales, muebles, en definitiva poder estar más desahogados en el futuro. Porque creo que 5 millones de diferencia se tienen que notar a la hora de pagar la hipoteca.
    La verdad es que podemos esperar tranquilamente a que bajen más lo precios porque tampoco es que nos hayan dejado sin respiración, simplemente que son muy buenas casas, nuevas, y según parece buenas ofertas!
    Por cierto ¿que sabes del euribor? ¿Bajará más? ¿Pondrías la hipoteca a interés fijo o variable?

    Un saludo y muchas gracias!

  • 130 Kiko Llaneras // Feb 18, 2009 a las 19:28

    Respecto a cuánto, no me atrevo a dar una cifra. Esta semana los promotores decían que ya han bajado todo lo que podían —entorno al 20%— y que ya no veríamos más bajadas. En cambio, otros expertos más pesimistas dicen que la vivienda aún bajará un 30% más.

    Si me aprietas… yo diría —por intuición— que las bajadas seguirán, pero dudo que la vivienda llegue a bajar un 50% (que sería el 20% actual y un 30% más… más o menos).

    En cuanto a negociar: sin duda. Las ventas han caída a la mitad según cifras de transacciones, seguramente mucho más. Es decir, hacer una venta esta difícil y eso tiene que reflejarse en el precio.

    No te puedo ayudar en lo de los gasto, lo siento.

    En cuanto a esperar… os lo podéis plantear, sobretodo porque no tenéis pensado ocupar la casa ya. Si decidís ocuparla, yo no retrasaría la compra (en general: nunca renunciaría a independizarme por no poder comprar, simplemente me iría de alquiler).

    Sobre el Euribor… se habla del 2% para fin de año. Quizás baje más, pero no hay que olvidar que, dada la vida media de una hipoteca, tendrás que afrontar épocas de subida seguro.

    Saludos.

  • 131 Una gráfica con el valor de los bancos después de la crisis // Feb 24, 2009 a las 18:51

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? [...]

  • 132 Rai_dosell // Feb 25, 2009 a las 11:52

    Buenas!!!

    Ante todo felicitarte, en general, por los artículos que publicas y por este concretamente.

    En el desarrollo del artículo, haces unos presupuestos para hecer una predicción de la evolución del precio de la vivienda.

    Teniendo en cuenta que los datos en los que te basas eran de principios de 2008 y que la evolución de la crisis se ha situado en niveles peores de los esperados, una segunda parte del artículo sería ideal.

    Así que si te encuentras con ánimos y crees que merece la pena el esfuerzo, estoy seguro que muchos de los que seguimos tu web te lo agradeceremos.

    Un abrazo y gracias por los artículos!!!

  • 133 Kiko Llaneras // Feb 25, 2009 a las 12:06

    Tienes toda la razón, Rai.

    La evolución de precios ha sido hasta ahora “similar” a la que uso en el principal supuesto (tomada de la crisis de los 90s), así que hasta ahora el artículo mantiene vigencia, pero…

    La devaluación de la vivienda en diciembre ya supera a la crisis de los 90s, haciendo que el escenario que tomé en el artículo pase a ser conservador. Desgraciadamente eso nos deja sin referencias porque es difícil elegir un escenario para el futuro.

    De todas maneras, sería interesante actualizar el artículo —algo que tengo en la cola de pendientes hace tiempo— así que voy a darle prioridad.

    Muchas gracias por tu comentario.

    Saludos!

  • 134 VISAORO // Feb 27, 2009 a las 22:15

    ¿ Pero Kiko , crees realmente que la vivienda estaba ta sobravaluada en los 90 como lo esta ahora?. Por que no es mismo triplicar el precio de una vivienda de 3 a 9 millones de pesestas , que de 9 millones a 30 o 40 o 60 o infinito.

    Saludos y enhorabuena por el Post.

    Por cierto SAMOT soy de Granada y tambien busco casa ¿ donde andan esos chollitos de los que hablas ? xdd

  • 135 Kiko Llaneras // Feb 27, 2009 a las 22:24

    Visaoro, no, creo que la sobrevaloración actual es superior, por una razón fundamental, el parqué de viviendas es muchísimo mayor y creo que ha especulación ha sido más grande. Teníamos más dinero que en el 93 además. Pero es una opinión… un tanto “intuitiva”.

    La realidad de los datos es que el ritmo de la devaluación actual es ya superior a los 90s, pero la devaluación en si aún no supera a la de entonces (por falta de tiempo, seguramente).

    P.S. Una forma de medir cuando de “hinchada” esta la burbuja es comparar precios de viviendas con sueldos y alquileres. Lo tengo pendiente :-)

  • 136 Comparando la caída del valor de la vivienda y la burbuja de los 90s // Mar 6, 2009 a las 10:37

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? [...]

  • 137 gabrielo // Mar 7, 2009 a las 00:39

    este es el mayor timo piramidal mas grande de la historia, incluso mas grande que lo que llevo la gran depresion del 29, la sobrevaloracion de la vivienda, los bajos salarios que disfrutamos y el corte del credito ,irremediablemente nos va a llevar al tercer mundo y encima por desgracia nuestra tenemos un gobierno tan orgulloso que no quiere reconocer que hay hambruna en españa cuando es evidente que la hay.

  • 138 Kiko Llaneras // Mar 11, 2009 a las 00:41

    Gabrielo, sobre la relación vivienda-salarios-crédito, hace un tiempo escribía esto:
    http://www.ensilicio.com/2008/10/explicando-con-numeros-por-que-dejo-de-subir-la-vivienda.html

  • 139 samot // Mar 11, 2009 a las 19:52

    ¡Hola de nuevo!

    En estos días si todo va bien compraremos la casa que ya está apalabrada! Nos sale en 150.000, 3 plantas, 3 baños, 140m2, semisótano, preinstalación de calefacción, cristales dobles, mármol, autovia a 300m, entrada muy grande y patio detrás que da a otra calle con 1puerta, 1 parque enorme justo enfrente, la casa da a 2 calles, colegio cerca, 7 años de antigüedad (nadie habitándola). Bueno estas son las características de la casa para poder hacerse una idea. En fin quería comentar la jugada que tengo que hacer, a ver que opinión merece.

    Voy a realizar el contrato de compraventa en el que directamente voy a entregar 3000 euros, a espera de que el vendedor registre la casa como obra terminada (porque a pesar de tener la licencia de obra terminada desde hace 3 años no la llevó a registro).

    He puesto una cláusula en el contrato que dice que tengo dos meses desde que ella me entregue, la nota simple (con obra terminada) para que yo vaya al banco a pedir la hipoteca, y que todo esto esta supeditado a que ella me entregue la nota simple y el certificado de habitabilidad.

    Para la hipoteca, teniendo en cuenta que soy maestro y mi novia es fija no tendremos problemas. Lo que pasa es que necesito 165.000 euros, porque la compra me genera unos gastos de 15.000 y para que en el banco me den 165.000, puesto que ellos solo dan el 80% (del menor valor o del de tasación o del de la compra de la casa), necesito hacer otro contrato “falso” (para el banco), del cual solo me quedo copia yo, que ponga que el importe de la casa es 206.000 para que al hacerle el 80% me den los 165.000 que pido. Respecto a la tasación no creo que este por debajo de eso porque tengo otra tasación de hace 3 años que valora la casa en 240.000.

    ¿Qué os parece la operación? ¿Se me olvida algo?
    ¿A que banco o caja me darán mejores condiciones o me robarán menos?
    ¿Bajara de 240.000 la tasación?

    En C.A.M. me ofrecieron un tipo de hipoteca a interés variable, duración o tiempo variable y lo que quedaba fijo es la cuota. Es decir que si pago 700 euros y sube el interés no me sube la cuota sino el tiempo pagándola. Pero como tiene cancelación 0 me permite ahorrar siempre algo para ir quitándome dinero y tiempo.
    ¿Cómo se ve esta opción?
    ¿Como lo hago fijo o variable y dentro de variable ( que varíe la cuota o que varíe el tiempo)?

    Un saludo y gracias de antemano.
    samot

  • 140 Anaïs // Mar 11, 2009 a las 23:12

    Hola Kiko! Despues de ver como esta aconteciendo todo lo referente al mercado de la vivienda empezamos a estar hechos un lio en lo referente a la inversión que realizamos el año pasado y que paso a explicarte a ver si nos pudieras ayudar. En Marzo de 2008 adquirimos una vivienda sobre planos. Se trata de un duplex en una planta baja que se compone de 105 metros construidos, 65m de jardin y un garage cerrado de 20 metros, todo ello por 240.000 euros. La zona cuenta con todos los servicios necesarios y esta a 10 km de la capital. Todo lo que habiamos deseado.
    Cuando compramos no habia nada construido y pudimos beneficiarnos de una rebaja de 18.000 euros, a dia de hoy la obra no ha parado y se prevee la entrega para principios de 2010. Tenemos trabajos estables y entre los dos ganamos aproximadamente 2700 euros. La hipoteca la podriamos pagar bien pese a que subieran los tipos ya que trabajo en banca y las condiciones de empleado son bastante ventajosas. Dimos una entrada de 5000 euros y cada mes hacemos una entrega de 300.
    Nuestra preocupación viene en observar la caída que estan sufriendo los precios ya que la concession de la hipoteca esta sujeta al precio de tasación, ya que aunque nos otorgan el 100%, si esta fuera inferior al precio de compra adios a la hipoteca. Cres o conoces algun caso en que dada la situación la Immobiliaria haya rebajado el precio inicial al valor de tasación? No hay muchas fincas vendidas y esa es la esperanza que tenemos, ya que si no nos lo venden a nosotros a la fuerza tendran que rebajarlo a un tercero. O cres que seria mejor dar por perdido el dinero entregado (porque eso es lo que pasaria si rescindieramos el contrato) y mirar otra cosa que se adapte a nuestras necessidades? Aunque la verdad es que seguimos mirando y no encontramos nada mejor, pero el miedo esta ahí, o seguir pagando algo hasta la finalizacion de la obra y que quizas nunca llegue a ser nuestro a consequencia una tasacion o valor inferior al que nosotros aceptamos?

  • 141 samot // Mar 13, 2009 a las 17:04

    hoy firmo el contrato! ¿que opinas de lo que puse ayer?
    un saludo
    samot

  • 142 Kiko Llaneras // Mar 13, 2009 a las 17:19

    Samot, realmente no puedo ayudarte demasiado, porque son temas que no conozco bien.

    A priori, lo de firmar un contrato “falso” me parece peligroso. Entiendo que no se quedan copia, pero ¿no podrían intentar obligarte a pagar esos 200.000€? Yo me iría con cuidado ahí…

    Respecto a elegir banco, seguramente habrá diferencias importantes (en estos tiempos…), así que te conviene hacer ronda. Para evaluar el caso concreto o pedir consejo de bancos ofreciendo cosas interesantes, te recomiendo que comentes tu caso en el blog:
    http://www.euribor.com.es/

    Hay gente muy informada y seguro que alguien te da algún consejo mejor que el que pueda darte yo en este caso.

    En cuanto a lo de variar cuota o tiempo… es más o menos lo mismo. En realidad, si llegado el caso la cuota te sube y es excesiva, siempre puedes ir a renegociar con tu banco y extender plazo (siempre y cuando no firmes a 40 años o algo así desde el principio. También ten en cuenta que cuanto más plazo, más dinero pagas en forma de intereses).

    Siento no poder ser de más ayuda :-)

  • 143 cardenio // Mar 21, 2009 a las 13:04

    Hola kiko, me parece de gran ayuda lo que estas haciendo.
    Te paso mi consulta y si puedes/ quieres me comentas tu opinión.
    Estamos de alquiler en un piso por el cual pagamos 657 euros, llevamos 2 años.
    Hemos visto un piso de VPO de unos 12 años el cual nos lo venden por unos 165000 euros. Estos pisos se dice que no se pueden vender por mas de un precio legalmente establecido. Tiene unos 89 m construidos, trastero de unos 8 m2 y una plaza de garaje de unos 27 m2. No sé como estará el m2 en los VPO pero creo que en total el tasado puede ser por unos 130 mil euros y lo otro habria que darlo en B.
    Como ves el tema a grandes rasgos. Nos conviene? es mejor seguir de alquiler?
    Muchas gracias por todo.
    Suerte.

  • 144 Kiko Llaneras // Mar 25, 2009 a las 10:19

    Anaïs, perdona el retraso, pero traspapelé tu comentario.

    Respecto a la tasación, no creo que tengáis problema. Es más, si la tasación fuera a la baja, quizás la promotora —que están locas por vender— os rebajaría el precio hasta igual la tasación (esto es una elucubración mia, pero creo que tiene sentido en los tiempos que corren).

    Por lo demás, si, como parece, la casa os gusta y podéis pagarla, yo seguiría adelante.

    P.S. Para estar tranquilos, quizás podrías hablar con la promotora de que pasaría si la tasación es a la baja… aunque puede ser contraproducente.

  • 145 Kiko Llaneras // Mar 25, 2009 a las 10:26

    Hola Cardenio,

    Creo que deberías plantearte las dos preguntas clave:

    - La situación económica no es buena, eso hace que sea muy importante tener en cuenta si os podéis permitir la compra: ¿tenéis estabilidad laboral? ¿podéis pagar las letras con holgura? etc.

    - Por último, y como siempre, es importante que la casa sea realmente la que quieres. Si te puedes permitir comprarla y te gusta, que los precios sigan bajando te dará igual.

    También valora si la casa tiene un buen precio con respecto a la ciudad/barrio y cual sería la letra que te tocaría pagar (y las condiciones que te pone el banco).

    Siento no poder ser de más ayuda.

  • 146 samot // Mar 25, 2009 a las 11:53

    El otro dia dimos una entradita para la casa, y ahora estoy mirando hipotecas que opinas de la hipoteca multidivisas?

  • 147 Kiko Llaneras // Mar 25, 2009 a las 11:59

    Nunca las he analizado en detalle, pero coincido con la idea general de que son peligrosas, por complicadas.

    En principio, creo que solo se recomiendan para deudas que representen un porcentaje pequeño de nuestros ingresos (lo que pocas veces se da en el caso de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda).

    De todas maneras, mira a ver si encuentras más información por ahí.

    Saludos.

  • 148 Artículo en Euribor: ¿qué pasa con el IRPH? // Mar 27, 2009 a las 22:47

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? [...]

  • 149 Óscar // Apr 11, 2009 a las 19:22

    Hola, Kiko enhorabuena por tu paciencia en analizar todos estos datos de mercado y sobretodo gracias por atender a gente como yo que anda tan perdida en estos temas. Te comento nuestra situación. En la actualidad tenemos en propiedad un apartamento de dos habitaciones, 1 wc, cocina equipada, salón y terraza de practicamente 40 m2. El apartamento está completamente amueblado, muy cuco porque mi mujer trabaja en una tienda de decoración y no le falta ningún detalle. Tambien dispone de plaza de garaje, bodega y trastero. Hasta aqui todo perfecto, pero mi mujer esta embarazada y tememos que se nos pueda quedar pequeño el apartamento. Conocemos un promotor en nuestra zona que va a edificar obra nueva a precios bastante interesantes, en concreto a nosotros nos gustaria un 3º piso que cuesta 103.000 euros. De momento en el plazo de dos años solo tendriamos que pagar una reserva del piso de 10.000 euros, (la obra ya está en marcha y no tememos que vaya a retrasarse en la entrega). El problema és que no queremos malvender nuestro apartamento en las circunstancias actuales. Crees que seria buena idea reservar ese piso y esperar a mejores tiempos para vender nuestro apartamento? ¿seria mejor venderlo ahora? Te comento que nuestra hipoteca actual sobre nuestro apartamento es de 145 euros. Muchas gracias por todo.

  • 150 MafiaInmobiliaria » ¿Es buen momento para comprar latas de sardinas? // Apr 15, 2009 a las 16:33

    [...] En Silicio: Febrero 2008 – Ahora que baja la vivienda ¿cuál es el mejor momento para comprar? [...]

  • 151 ivan // May 6, 2009 a las 12:55

    Hola Kiko, gracias por estos inmejorables artículos, no hay nada igual por internet. Tu lógica es demoledora. Y por atender a la gente. A parte de genio eres un santo.

    Si te candidatas a algo hazlo saber que te votaremos :)

  • 152 Perplejo // May 11, 2009 a las 12:45

    Olé, señor. Olé.

  • 153 Kiko Llaneras // May 12, 2009 a las 13:35

    Gracias, Ivan y Perplejo, por vuestros comentarios.

    Y disculpas para Oscar, se me pasó su consulta (si sigues interesado en mi opinión avisa).

  • 154 oscar // May 16, 2009 a las 22:09

    -Hola Kiko. No pasa nada, ya me parecia a mi que se te tenia que haber pasado la consulta pero no te preocupes. Por supuesto que me sigue interesando tu opinión, ahora resulta que parece que en este último mes han repuntado un poco las ventas y no sabemos por donde van a ir los tiros. Muchas gracias por todo. Un saludo.

  • 155 Kiko Llaneras // May 19, 2009 a las 19:24

    Oscar, es verdad que vender ahora no “apetece”. Hay mucha gente vendiendo y poca en disposición de comprar.

    Por otro lado, en general no me gusta el riesgo de tener dos hipotecas simultaneamente —tampoco gustará al banco— pero en vuestro caso la idea no parece tan arriesgada. Tenéis una hipoteca más que asequible y el nuevo piso es también económico.

    Eso sí, valoraría dos cosas:

    - Estabilidad laboral, ¿cómo de seguro es nuestro nivel de ingresos?

    - En el peor escenario posible, si no pudierais vender la antigua (ahora mismo lleva tiempo), ¿podríais pagar las letras de la casa nueva? ¿Os concedería el banco el préstamo? Imagina un desplome improbable de los precios que os decidiera a no mal conservar también la casa actual, ¿tendríais ese margen de maniobra?

    - Es muy importante asegurarte de que tienes el derecho a renunciar a la casa en estos dos años (perdiendo los 10.000€). En muchos casos no es así y la gente no lo sabe. Es decir, en ocasiones el promotor te puede decir que nada de renunciar, que no quiere los 10.000€, que lo que quiere es que cumplas el contrato de compra-venta firmado. Eso te deja atado.

    Siento no poder ser de más ayuda, pero es una decisión compleja y sería irresponsable decirte algo más definitivo.

    Un saludo.

  • 156 samot // May 21, 2009 a las 10:39

    Hola kiko, como ves de nuevo me gustaría que me aconsejaras, ya te dije que dí la señal 3000 para la casa ( el comentario 139). Ahora te quería pedir consejo sobre las hipotecas: tengo una en mente con caja Duero la cual tiene una sucursal en granada pero las condiciones que me dan a mi parecer son bastante buenas; euribor +0.25 domiciliando nómina, 3 recibos, seguro de hogar, seguros de vida, gastando 1000 euros anuales con una visa cuyo mantenimiento es 21 euros/año y aportando a un fondo de inversión o de ahorro 300euros/anuales, los cuales los puedo sacar cuando quiera. En fin en las demás entidades piden las mismas condiciones de vinculaciones solo que más estrictas, con gastos anuales en tarjetas de 3000 euros/año, aportes plan de pensiones sin que se pueda rescatar de 3000 euros/año… lo que no me gusta de caja Duero es que me ponen un suelo de 2.5 y techo del 8.0 con lo cual ahora mismo estaría perdiendo unos 500 euros anuales ( o eso creo ) , pero por cuanto tiempo? Pienso que me saldrá rentable o no le perderé dinero a esas condiciones a partir de que el euribor esté al 2.25 eso cuando será?? Las comisiones son 0% todas excepto la de apertura que es 0.5 es decir 825euros y se puede suprimir si contrato un seguro de previsión de pagos en este caso para mi novia porque para mi no sirve de nada, el caso es que cuesta 2600 y te asegura durante 5 años por si ella se queda en paro nos pagarían el total de las mensualidades hasta un total de 18. El seguro merece la pena por 1600 euros? (2600-825) creo que ella se quedará en paro porque se va a presentar a unas oposiciones así que creo que nos beneficiaremos no??
    Por otro lado en uno-e me ofrecen las mismas vinculaciones sin seguro de hogar con ellos (pero al ser obligatorio hay que hacerlo donde sea), sin plan de ahorro, suelo del 1.0 y techo del 15, visa y trasferencias gratis y seguro de vida con prima única unos 8000e por 20 años ( sale mas caro que el otro) y con el diferencial de euribor +0.29

    En fin, como las dos me dan el 80% del valor de tasación no tengo problema porque todas las entidades me han dicho que si a la operación! Que entidad elijo??
    (Las demás entidades tienen peores condiciones las he mirado todas, diferenciales o suelos altísimos con muchos gastos en tarjetas planes de pensiones,,,)

  • 157 Kiko Llaneras // May 25, 2009 a las 19:54

    Samot, realmente no puedo aconsejarte, las hipotecas no es un tema que maneje bien. Te sugiero que comentes tu caso en los comentarios del blog
    http://www.euribor.com.es/ , hay gente muy informada y seguro que alguien te da algún consejo mejor que el que pueda darte yo en este caso.

    Si no me dejo nada, uno-e impone menos condiciones, tiene un suelo más bajo y no tiene comisiones. Por otro lado, Caja Duero tiene un tipo menor (+0,29 vs +0,25). Haz las simulaciones a ver cuando dinero supone ese 0,04 de diferencia, para así poder valorar el resto de cosas.

    Siento no poder ser de ayuda.

    P.S. me parece increíble la complejidad exagerada de las hipotecas. El único objetivo de tanta condición es hacer difícil la comparativa, un boicot puro a la competencia.

  • 158 jan // May 27, 2009 a las 11:59

    Hola, gracias por los articulos y opiniones.
    Estoy a punto de comprar un piso de 240mil euros en un pueblo (precios altos, aunque me han hecho una rebaja de 40mil)
    doy una entrada de 100mil
    Es mejor que compre o vaya de alquiler?
    me urge bastante saberlo!estoy de los nervios!muchas gracias

  • 159 Jose // May 31, 2009 a las 22:00

    Hola Kiko veo que ayudas mucho a la gente y controlas el tema, ya que este parece un sitio serio voy a comentaros a todos lo que yo tengo pensado hacer para sacar partido a esto de la crisis, hace como dos años que yo y mi novia nos compramos un pequeño apartamento a un buen precio (dado los precios del momento) para irnos a vivir juntos 135.000€ pero claro… sabiamos que era algo provisional, y una sola habitacion… sin proyecto de futuro.. y ahora lo que tenemos pensado es comprarnos la casa definitiva y mas en el centro, la vivienda esta solo a mi nombre, entonces tenemos pensado comprar la nueva solo a su nombre, como somos jovenes se podra aprobechar de la ayuda que da la junta de andalucia por primera vivienda como hize yo con la que tenemos ahora, y ya que la hipoteca del apartamento se a quedado en unos 500€ queremos alquilarlo por el mismo precio asta que se pase un poco la crisis para asi no malvenderla, ademas veo muy bien que la vivienda nueva sea a nombre de ella asi si por si las moscas algo no saliera bien (no se alquile no se venda..) y enbargaran el apartamento no se podrian agarrar tambien a la nueva casa porque no esta a mi nombre, esperemos que eso no pase porque tengo entendido que eso de moroso es de por vida… :-S
    Bueno gracias a todos y a ver si a alguien se le ocurriera algun remate a esta idea

  • 160 sally // Jun 3, 2009 a las 21:05

    Hola Kiko. Antes de nada, quiero agradecerte toda la información que nos aportas.
    Y ahora te cuento:
    Hace 1 semana visitamos un adosado que nos pareció bastante interesante. Son 193 m, consta de 3 plantas: bodega, 2 plazas de garaje, 3 dormitorios (cada uno con su balcón), 2 baños, salon de 40, cocina, patio lavadero y porche. Hace 2 años que se entregaron, por lo que está prácticamente nuevo.
    El vendedor pide 220.000 € y, en principio, nos parece bien, pues amigos nuestros lo compraron directamente a la promotora por 240.000 € (de hecho en la misma calle se vende otro a 240.000).
    Pero hablando con un familiar me aconseja que espere más tiempo que, aunque está bien de precio, se prevé que los precios bajen más a lo largo de este año y del próximo.
    Y ahora me surgen las dudas ¿será una buena oportunidad? ¿Espero?

    Entre mi novio y yo tenemos ahorrados 110.000 €, por lo que necesitaríamos una hipoteca de 130.000 € (incluyendo los gastos e impuestos). Así que nos lo podemos permitir, pero no se si esperar otra oportunidad. Aún vivimos en casa de nuestros padres, por lo que no tenemos prisa.

    Agradezco tu opinión. Un saludo!

  • 161 Cmo hago entrar en razn a mis amigos con el tema de comprar casa y no alquilar? - Page 2 - Burbuja Econmica // Jun 6, 2009 a las 01:53

    [...] a leer este pgina, ya ha salido por aqu varias veces, hace un buen razonamiento. __________________ Cuando era [...]

  • 162 Plan para comprarme un piso - Page 3 - Burbuja Econmica // Jun 7, 2009 a las 21:08

    [...] an no lo has hecho y tendrs datos mas que de sobra. Por si no lo habas visto, psate por aqu: Ahora que baja la vivienda, cual es el mejor momento para comprar? Respecto a lo de la inflacin, eso de que se come la hipoteca es cierto slo si los salarios [...]

  • 163 Kiko Llaneras // Jun 14, 2009 a las 17:01

    Jan, es imposible dar una respuesta sin conocer el caso —y muy difícil incluso conociéndolo. Para mi la clave siempre es la misma: (1) ¿te gusta realmente la casa? (2) ¿es el lugar donde quieres vivir?, (3) ¿puedes pagarla con cierta soltura?, (4) ¿tienes unos ingresos más o menos garantizados?

    Jose, a mi en principio no me parece mala idea, siempre y cuando os podáis permitir la casa nuevas con ciertas garantías. Es decir, siempre y cuando la podáis pagar más o menos cómodamente —¿os asfixiaría si no se alquila el piso de ahora?— y tengáis el tema del trabajo más o menos despejado.

    Sally, es probable que los pisos sigan bajando… eso no se puede negar, aunque nadie sabe hasta cuando ni hasta donde.

    Todos preferimo acertar el momento justo para comprar, pero yo creo que es mejor pensar en una casa como un bien para disfrutar y no una inversión.

    Si os gusta la casa y queréis disfrutarla ya, y además podéis pagarla… yo no esperaría demasiado. Si la cosa sale mal, tendréis vecinos que han pagado menos por su casa… pero si os gusta, la disfrutáis y la podéis pagar, tampoco pasaría nada.

    Pero vamos, mi punto de vista es muy personal :-)

    P.S. Disculpad el retraso para contestar, pero últimamente se me acumula el trabajo dentro y fuera del blog.

  • 164 J. Medina // Jun 16, 2009 a las 15:12

    Yo acabo de leer un artículo bastante interesante sobre esto mismo en un blog que no sabía que existía pero creo que voy a empezar a visitar más a menudo: http://www.deshaztedetucasa.com
    Dice que hay tres momentos al año perfectos paar esto: primavera, domingo de Pascuas y Navidad. El artículo está en: http://www.deshaztedetucasa.com/?p=449

  • 165 José // Jun 20, 2009 a las 00:50

    Gracias kiko eres el mejor! Yo creo k lo llevaríamos bien, sumando lo que se quedarían ahora las dos hipotecas saldría solo 70€ más que lo que estábamos asta hace poco por la casa de ahora, Chao y muchas gracias kiko

  • 166 En Silencio // Jul 2, 2009 a las 12:10

    [...] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? Categorías: Personal [...]

  • 167 Manuel Lapeña // Jul 10, 2009 a las 03:43

    Kiko, mil gracias por todo, lo cual es mucho para quienes no sabemos mucho de estos asuntos. Por favor, dime algo de mi caso. Lo veo obvio, pero me gustaría tu opinión.
    Compré en una nueva zona de Madrid un ático mediano (63m. útiles, dos habitaciones, dos baños, amplio salón y gran terraza) por 300.000 en 2004. Pago de hipoteca 900 €/mes, y 160 € de comunidad de vecinos. Ahora estoy fatal de trabajo, por lo que lo alquilé y vivo con mis padres. Me pagan 1.200 €, pero el inquilino me ha dicho que me lo compra en 422.000 €, lo mismo por lo que se vendían en 2006. Como digo, estoy muy pillado de dinero, pero su alquiler me cubre los gastos, aunque no sé qué hacer porque la verdad es que jamás podré vivir ahí porque, además, debo pasar 1.000 €/mes de pensión de alimentos a 4 hijos que tengo. Así, he pensado en vender y comprarme un piso (más feo y en peor zona) con lo que saque limpio de la venta, sin hipotecarme (unos 200.000 €). Mi duda es: ¿crees que debo vender ahora o mejor esperar para vender a mejor precio y, pasados tres años, no tener que pagar el 18% a Hacienda sobre el beneficio sacado? Mil gracias.

  • 168 Elisabet // Jul 13, 2009 a las 14:22

    Hola Kiko, he estado leyendo algo sobre tus artículos y las preguntas de la gente con tus respuestas.
    A ver si me puedieras aconsejar sobre lo siguiente: soy maestra y tengo mi plaza fija desde el año 2006. Vivo con mi novio en un apartamento de 40m2 que es de sus padres, por tanto, de momento no pagamos alquiler y podemos ahorrar. Yo tengo ahorrados 14300 euros y me he estado informando sobre la hipoteca joven del Govern Balear ( ya que vivo en Ibiza), que tiene unas condiciones bastante buenas:
    - 0% de comision de apertura
    - precio max de compra-venta 220000
    -tipo de interes euribor + 0,25 el primer año y euribor + 0,45 a partir del segundo.
    - Financiacion del 100% del valor de tasacion o precio de compra (el que sea mas bajo).
    - Plazo hasta de 40 años.
    - comision por cancelacion parcial 0%
    - ” ” ” total 0,50 los 5 primeros años y 0,25 a partir de los 5 años del prestamo.
    - Y el IBAVI me da una ayuda de 10000 euros.

    He visto un piso en una zona que me gusta y bastante cerca de mi trabajo.Tiene 74m2 con 2 habitaciones y 2 baños,es nuevo, muy bien acabado, etc. La verdad es que me gustó! El piso cuesta 235000euros, y he hablado con la promotora y me ha dicho que lo pueden rebajar hasta los 210000 mas o menos, todavia lo tengo que negociar,con el parking incluido. Como mi novio no esta seguro en comprar, habia pensado en comprarlo yo sola por si el dia de mañana necesitamos un piso mas grande. Crees que es buena oportunidad o debería esperar más?
    Gracias

  • 169 Javi // Aug 11, 2009 a las 01:19

    Me parece muy interesante el ejercicio pero entre las hipotesis veo factores que podrian diferir de la realidad y cuya desviación podria causar tendencias desconocidas:
    - Se supone en el ejercicio una inflaccion del 3,5 anual. ¿Que ocurriria en un escenario de deflaccion? Ademas de obviamente cambiar la relacion entre valor real/nominal, se pdria crear efectos macroeconomicos que incitasen a tendencias diferentes (oferta agregada/demanda agregada). Que opinais?

    - Supongo que en el estudio se mantiene la hipotesis de que los salarios crecen paralelos al IPC. Esto es algo en lo siempre he sido bastante exceptico (los salarios se han congelado durante muchos años en españa mientras los precios subian). Ademas, en un escenario de desempleo masivo como el actual , la gente estara dispuesta a trabajar por menos dinero al que ganaban antes de ser despedidoslo que ayudara a la disminucion del poder adquisitivo.Que opinais?

    Considero el ejercicio muy interesante, pero veo que hay efectos particulares de la crisis financiera+ladrillo que pueden generar tendencias inesperadas.

  • 170 Kiko Llaneras // Aug 13, 2009 a las 12:59

    Manuel y Elisabeth, perdonad que no os diera respuesta, pero he estado muy liado en Julio… y en vacaciones durante agosto.

    Manuel, a simple vista, la opción de vender parece buena. Es un buen precio y te permitiría ir mucho más relajado.

    Elisabeth, tu caso lo veo menos claro. Si tienes claro que te gusta la casa, la clave es si puedes pagarla con “comodidad” y sin tomar demasiados riesgos (¿cómo de seguro es tu trabajo? ¿cuánto te gusta el trabajo? (a veces las hipotecas nos condena a seguir en trabajos que no nos gustan… sencillamente porque no podemos dejarlos).

    ¡Saludos!

  • 171 Kiko Llaneras // Aug 13, 2009 a las 13:18

    Javi, han pasado 18 meses desde que escribí esto y habría que remodelar ciertos escenarios.

    - Los cinco meses de deflación que llevamos modificarán los resultados, pero como la caída de precios está siendo mayor de lo que consideré en mi escenario, una cosa compensa a la otra (grosso modo).

    - En cuanto al peligro de deflación, he escrito algo al respecto en Euribor: http://www.euribor.com.es/2009/04/20/con-un-pie-en-la-recesion-por-primera-vez-en-nuestra-historia/ y también aquí en En Silicio: http://www.ensilicio.com/2009/07/la-caida-de-los-precios-no-es-solo-una-cuestion-de-petroleo.html

    - En cuanto a los salarios, si las crisis continua, es más que posible que veamos una tendencia claramente a la baja, sí. Como mínimo similar a la deflación… seguramente más (pérdida de poder adquisitivo).

    Es difícil dar una respuesta definitiva a este asunto, pero hacer cálculos en escenarios —aunque estos se desvían la realidad— tiene un valor enorme como marco de referencia.

    Tengo pendiente actualizar el artículo y tendré en cuenta los asunto que mencionas (¡gracias por sugerirlos!).

    Creo que el artículo ha servido para decir que comprar no era buena idea en 2008 y 2009 —como así ha sido— ahora toca pensar en que concluir para 2010.

  • 172 Elisabet // Aug 18, 2009 a las 14:38

    Hola Kiko, gracias por tu respuesta.Solo decirte que desde que te escribí han cambiado un poco las cosas, ya que mi novio y yo hemos visto un piso que nos gusta bastante mas por 245000 euros, tiene 109metros habitables y 12 de terraza. La verdad es que reune las caracteristicas que buscábamos, ya que tiene 3 hab dobles, dos baños, lavadero, etc. Y pensamos que es una buena oportunidad ya que con los metros que tiene no se encuentran por ese precio. Nos dijeron que cuando salió a la venta costaba unos 300mil, es decir que ya lo han rebajado bastante.
    He hecho algunos cálculos y con lo que tenomos ahorrado nos saldría una hipoteca de unos 630 euros al mes mas o menos.
    Los dos tenemos trabajo fijo y he estado informándome en un par de bancos y me dijeron que sí que me daban la hipoteca.
    Lo que nos da un poco de miedo es que el euribor suba mucho con el tiempo y vayamos justos, pero creo que es un riesgo que debemos correr, ya que si no, nunca tendremos nada.
    Tú qué piensas, es una oportunidad?
    Gracias, un saludo!

  • 173 Agustín // Aug 19, 2009 a las 17:22

    Niño!!!! Que estás de vacaciones!
    Bueno, hacía ya tiempo que había leído esta página y me han quedado cosas claras:
    1) No des consejos, deja que cada cual falle o acierte en sus previsiones.
    2) No eres consultor financiero (total, para lo que sirven) y no te deberías meter en berenjenales hipotecarios de otros,
    3) Hay un amor por tener un piso en propiedad desmedido por parte de la juventud española.

    Dado el nivel de batacazo que se está llevando a cabo en España (creo que por la costa valenciana se han pasado en pueblos de construir miles de casas a tener 8 o 9 proyectos), sería interesante que hicieras una revisión de tu profetización, que se ha quedado en conservadora de más. Ya me gustaría echarte un cable, pero creo que tienes una base de datos muy bien hecha con todos los datos muy ordenaditos para tener tal cantidad de datos de inflaciones pasadas y demás.

    Y otra cosa: deberías tener en cuenta que los precios de partida antes de la burbuja ya venían inflados. Lo que pasa es que desde esta perspectiva actual nos parecen precios de chiste, pero no eran así en su época.

  • 174 Kiko Llaneras // Aug 31, 2009 a las 18:39

    Elisabet, hazte las simulaciones con un Euribor diferente —los valores actuales son mínimos históricos—, para valores del 2%, 4% 7%, etcétera. Puedes usar una web para ello, hay muchas, o decirle al del Banca que te las preparé. En otro escenarios seguro que pagas bastante más de esos 600€ y conviene tenerlo en cuenta.

    Agustín, lo de las vacaciones se acaba de acabar, desgraciadamente :-)

    Intento ser cauto con los consejos, seguro que te has dado cuenta, pero no me importa dar mi opinión cuando tengo un rato. Es una costumbre razonable, creo, por eso me alegra también que mi predicción acabara siendo, como señalas, conservadora.

    En cuanto a actualizar el artículo… es un asunto pendiente al que pensaba haber puesto remedio en vacaciones, pero he estado sin internet —o con internet a ratos— y así es imposible. Sigue en la lista de pendientes, de momento.

    Saludos!

    P.S. Estoy de acuerdo en que en este país hay una presión social muy fuerte por la propiedad inmobiliaria, de hecho, es esa una de las causas de la burbuja, claro.

  • 175 Pau // Sep 12, 2009 a las 23:13

    Tremendo artículo. Estoy buscando piso en la perifería mas inmediata de Barcelona y me doy cuenta de que aún no es buen momento para comprar.
    Seguiré de alquiler una temporada y después ya veremos.

    Muchas gracias!

  • 176 Kiko Llaneras // Sep 13, 2009 a las 13:05

    De nada, Pau.

    Por cierto, se dice que este otoño puede ser bueno, que podrían verse nuevas rebajas en obra nueva.

    Saludos.

  • 177 Marcos // Oct 22, 2009 a las 14:44

    Pues yo diría que el escenario más realista para tus próximos cálculos es el equivalente a Japón y su década perdida tras estallar su burbuja inmobiliaria:

    http://www.kirainet.com/precio-del-terreno-16-anos-bajando/
    http://en.wikipedia.org/wiki/File:EconomistHomePrices20050615.jpg
    http://www.invertirol.com/index.php/Inmobiliarias/El-ejemplo-esta-en-Japon-las-burbujas-duelen.html

    http://www.economist.com/media/houseprice2/Economist_HPI_July_09_Chart.swf

  • 178 Kiko Llaneras // Oct 22, 2009 a las 23:58

    Es difícil elegir un escenario, pero Japón podría ser un buen candidato a «peor caso»…. lo tendré en cuenta si consigo actualizar el artículo (¡Y gracias por los enlaces!).

    Saludos.

  • 179 jose // Dec 12, 2009 a las 16:25

    hola que tal. Me gustaria que me aconsejases respecto a la siguiente duda: He encontrado un piso que creo que para mi es el ideal. La agencia pide 225.ooo y yo les hice una oferta de 190000, diciendome que por 200000 me lo vendian. Yo les dije que no podia llegar a mas y que si les interesaba que me llamasen. Soy funcionario, ingresos 27000 anuales y daria una entrada de 60000 euros pagando de ahi los gastos(10 por ciento calculo al alza). Tengo 30 años. Crees que es buen momento para comprar? gracias.

  • 180 Marcos // Dec 13, 2009 a las 15:15

    ¿Buen momento para comprar??! Hombre, si te da igual que el precio se devalúe un 50% en los próximos años, pues adelante, ¿por qué no? Si te vas a tirar de los pelos cuando tu piso valga 120.000 euros, entonces espera ahorrando de alquiler. El alquiler te sale gratis mientras los pisos vayan bajando a un 5% anual.

  • 181 Agustín // Dec 13, 2009 a las 20:26

    Bueno, yo te puedo comentar: gano bastante más que tú, tengo más ahorros que tú, tengo tu misma edad. Y también soy funcionario (por lo que a priori sí me darían una hipoteca, siempre que no me pase).
    Hasta hace un par de años veía un precio de 150.000 muy bueno. Ahora me he propuesto no pagar más de 120.000, me niego en redondo. Como me descuide lo pago encima de la mano.
    Como antes dije, hay un amor desmedido por los ladrillos en este país, y ya estoy más que cansado de ver a gente que no tiene dinero ahorrado (tu caso es excepcional, tener 60K € ahorrados es ciencia ficción para mucha gente).
    Si yo fuera tú no lo hacía. No entiendo muy bien esa obsesión de la gente por tener algo en posesión, que no da más que problemas.
    Saludos.

  • 182 Jota // Dec 28, 2009 a las 16:22

    Aquí dejo mi experiencia por si le sirve a alguien:

    1º, Ve directo al promotor o propietario, evitando las agencias e inmobiliarias. La mayoría cobran comisiones abusivas por enseñarte una vivienda que no les pertenece (un 1% es muy, muy excesivo, así que imagínate un 3%). Creo que ya oigo el rechinar de dientes de algún API por ahí…

    2º, Recorta el precio al máximo. Esto es de perogrullo, ya lo sé, pero hoy en día muchos especuladores con más de una vivienda están con el agua al cuello. Por eso, aprovéchate como ya hicieron ellos.

    3º, Y lo más importante (si vas a comprar una vivienda, ojo, que no hablo de alquilar), compra aquélla en la que de verdad te vayas a sentir a gusto durante muchos años, aunque te cueste un poco más que otra. Vigila bien la zona que te gusta y apuesta -en lo posible- por esa opción.

    Saludos a todos.

  • 183 Kiko Llaneras // Dec 29, 2009 a las 20:53

    Jota, seguro que le vienen bien a alguien —llega mucha gente en proceso de compra por aquí—.

    Un saludo.

  • 184 Raul // Jan 22, 2010 a las 14:23

    Saludos a todo

    este articulo que se escribio en febrero del 2008 esta estupendo pero a fecha de enero del 2010 tendria la misma estadistica por decirlo de alguna forma?
    hasta pronto

  • 185 Kiko Llaneras // Jan 22, 2010 a las 15:40

    Raúl, el tiempo ha pasado y habría que actualizarlo.

    Sin embargo, el cálculo del final se mantiene relativamente vigente: “Si preveo que la caída de precios durante el próximo año va a ser superior al 1.7% (en términos reales), comprar hoy es más caro que pagar un alquiler y esperar al año que viene.”.

    Saludos.

  • 186 Raul // Jan 25, 2010 a las 13:00

    Muy buenas Kiko, antes de nada muy bien por el articulo esta estupendo.

    Combinando el articulo y mi situacion he llegado a una conclusion; yo tengo un piso que su valor actual puede rondar entre 90 y 100 mil euros me quedan por pagar 50 mil y pago una letra de 300€ fijos. ahorraria unos 18000€ hasta mediados de 2013 los cuales me servirian para pagar la letra durante 5 años(hasta 2018)que seria entonces para vender el piso y comprarme en 2013 la casa que quiero. seria bueno esa idea???

    un saludo

  • 187 x211 // Jan 25, 2010 a las 21:45

    Un articulazo, sigue habiendo personas que sorprenden por su inteligencia y saber hacer, chapeau!

  • 188 x211 // Jan 25, 2010 a las 21:45

    Un articulazo, sigue habiendo personas que sorprenden por su inteligencia y saber hacer, chapeau! ..

  • 189 Kiko Llaneras // Jan 29, 2010 a las 17:39

    Gracias, x211.

  • 190 Raúl // Feb 8, 2010 a las 00:32

    Hola Kiko,

    Llevo revisando éste artículo desde que lo publicaste hace dos años y diste en el clavo!

    Sería muy interesante, si puedes, hagas un artículo actualizando datos y comparando las estimaciones de hace dos años con los reals para que veamos como todavía puede resultar interesante alquilar frente a comprar en la mayoría de los casos.

    Veo que hay gente que está siendo convencida de que ahora es el mejor momento para comprar, porque les llegan mensajes a través de los medios de comunicación en éste sentido, por supuesto, generados por personas e instituciones que les interesa que la gente compre.

    A ver si con un nuevo artículo ésta gente no cae en la trampa de esos falsos mensajes y es capaz de tomar la decisión de alquilar o comprar en base a criterios racionales y no en base a propaganda interesada.

    Enhorabuena por tu blog!

  • 191 Kiko Llaneras // Feb 9, 2010 a las 21:44

    Raúl, tengo más que pendiente una revisión del artículo, pero nunca encuentro el momento. Entre otras cosas, el contexto de crisis generalizado ha complicado mucho el análisis.

    Pero bueno, he retomado el tema de la vivienda hace unas semanas, así que es posible que retome este artículo pronto.

    P.S. Gracias por tomarte la molestia de dejar el comentario, da gusto saber que hay gente que valora el artículo.

  • 192 Raul // Mar 17, 2010 a las 11:32

    HOla buenas

    Hoy he escuchado en la rario que en Andalucia se a parado la caida de la vivienda e incluso en los pueblos de unos 10.000 habitantes a subido, eso creeis que es cierto?

  • 193 Marcos // Mar 17, 2010 a las 12:49

    Se ha ralentizado la caída, que es muy distinto de que hayan dejado de caer. No son más que intentos de pillar a las últimas gacelillas con esto de la desgravación fiscal y el IVA. Esos índices se elaboran con los precios de intención de venta, no con los precios de venta final tras los regateos, con los que las estadísticas saldrían mucho peor. Una vez se acabe la desgravación a final de año, vendrá el desplome, como mínimo a precios de 1998.
    En Japón llevan 16 años bajando de precio y es la 2ª economía mundial. Aquí nos espera lo mismo, como mínimo.
    http://casas.facilisimo.com/preciometro/
    http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx

  • 194 Kiko Llaneras // Mar 17, 2010 a las 14:09

    Raúl, sí se habla de un repunte, pero no creo que sea duradero o relevante. No creo que los precios puedan subir ahora mismo, ni siquiera estacarse en términos reales.

    No sé que escenario viene, si será tan duro como lo que comenta Marcos, pero sigo viendo un mercado a la baja.

    También es clave tener en cuenta que dependerá mucho de zonas. Las más demandadas se sostendrán —como el centro de grandes ciudades— pero pueblos de interior y periferia…

    Los últimos datos que he manejado son estos:
    http://www.ensilicio.com/2010/02/¿cuanto-ha-bajado-el-precio-de-la-vivienda.html

    Saludos,

  • 195 Raul // Mar 17, 2010 a las 14:28

    Gracias KIko y marcos.
    tios inteligente….ya me gustaria conoceros e invitaros unas cervecitass
    y sobre la pregunta 186 que opinais? yo soy Raul sin tilde esque hay otro con tilde, jjajaja

    un saludo

  • 196 Kiko Llaneras // Mar 19, 2010 a las 14:23

    Raul, si te entendido bien, la idea es estar 5 años con las dos hipotecas (pagando la vieja con ahorros).

    Todo depende de lo asfixiado que te deje la segunda, si vas muy justo puede ser peligrosos porque hasta que uno vende nunca sabe cuando va a sacar o cuando tardará en vender.

    Piensa también que seguramente pagarás más de 300€ dentro de un tiempo, cuando el Euribor vuelva a cifras más “habituales”.

    En cualquier caso, la idea de ahorra pensando en cambiar de casa en el futuro es buena, así que puedes ir haciendo marcha y tomar decisiones sobre la marcha.

    Siento no ser de más ayuda :-)

  • 197 Raul // Mar 22, 2010 a las 14:49

    Gracias Kiko por responder.
    La verdad es que si es un poco justo y si salen imprevistos no veas…
    En mi pueblo estan las casas por las nubes, bueno lo que pasa esque la gente quiere vender al precio “puntero” he llamado ya a unas 7 casas y antes que megijeran el precio yo calculaba casi el 50% de lo que me decian despues.

    espero que el precio bajara en mi pueblo cuando la gente tenga prisa por vender.

    un saludo

  • 198 Carlota // Mar 29, 2010 a las 18:30

    Hola, buscando por internet he visto tu pagina, y me parece muy interesante. Mi marido y yo estamos pensando en cambiar de vivienda con esto de que bajan los precios, nuestra vivienda es usada y actualmente se están vendiendo pisos similares por 20.000 euros menos de lo que tenemos todavía en hipoteca, pero hemos visto una casa que ha bajado su precio un 20% es nueva aunque construida en 2008. Y ahora mismo nuestros ahorros son muy justos para cambiarnos y esperar a que se venda nuestro piso. Crees que todavía pueden bajar mas los precios, lo que nos vendrá bien para seguir ahorrando, y cargar mejor con la perdida de la primera vivienda. O tu crees que ya esta tocando fondo y es hora de ir lanzándose? No es que vaya a dejar mi decisión a tu respuesta, no te preocupes, pero espero al menos pueda aclararme algo mas sobre la situación actual. Gracias.

  • 199 Kiko Llaneras // Mar 29, 2010 a las 19:14

    Carlota, personalmente no creo que haya prisa por mover. Depende mucho de lugares y zonas, pero en general, creo que los precios no van a remontar a corto plazo.

    Es posible que en algunos lugares se queden planos, pero incluso así podrían ir devaluándose por efecto de la inflación. Además, todo los ahorros que podáis juntar para la entrada son intereses que os evitais (lo que abarata la operación incluso si los precios no bajan).

    Ya te digo, veo difícil que en la coyuntura actual y con el excedente que hay, los precios suban a corto plazo. Incluso creo que en muchas zonas seguirán a la baja una temporada.

    Un saludo,

    Kiko

  • 200 carlota // Mar 29, 2010 a las 21:54

    Muchas gracias Kiko por tu rápida respuesta, la verdad es que a veces pecamos de no tomar tiempo para pensar mejor las cosas, y nos dejamos llevar por los comentarios de compra ya que van a subir precios, que el iva sube, que no vas ha poder desgravar en 2011, que quedan solo dos casas. Bueno solo decirte que te he puesto en favoritos para bichear mas por aquí, que me parece muy interesante. Saludos.

  • 201 Marcos // Mar 30, 2010 a las 21:44

    Para los últimos despistados, ya lo dice hasta el Banco de España: “la vivienda será más barata en 2012″.

    http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/30/0159984-la-vivienda-sera-mas-barata-en-2012-que-ahora-dice-el-banco-de-espana

  • 202 Raul // Jun 25, 2010 a las 12:53

    Como vamos con la crisis?? apretando dientes…

    Pues todavia buscando casa en mi pueblo, pero los precios congelados. Eso si estan saliendo solares urbanizados de unos 100 metros2 a 60 y 70 mil €
    Las graficas esas magnificas; como iran ahora con las ultimas medidas del gobierno?, y con las uniones de algunas cajas, …
    un saludo

  • 203 Marga // Jun 27, 2010 a las 22:00

    Me gustaria saber vuestra opinion. Estoy pensando en comprar un piso en Hospitalet a 90 mil € (55m cuadrados /3 habitaciones) y alquilarlo. Pensais es un buen momento? Por cuantos años hago la hipoteca y por cuanto podria alquilarlo?
    gracias y saludos

  • 204 Marcos // Jun 29, 2010 a las 18:14

    Claro que sí, Marga, compra dos mejor y nos ayudas a salir de la crisis…

    El precio de los pisos bajará un 20% en los próximos dos años, según Esade:

    http://www.idealista.com/news/archivo/2010/01/13/0130857-precio-pisos-caera-20-2012-esade

    El BBVA calcula que la vivienda volverá a caer un 8% en 2010.
    El precio de la vivienda en España debe bajar un 30% desde su máximo para que pueda absorberse el stock sin vender, es decir, dos tercios más que hasta ahora (10%). En esta senda, la caída en términos reales será de un 7% al cierre de 2009 y un 8% adicional en 2010, según el informe Situación Inmobiliaria elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA.

    http://www.elpais.com/articulo/economia/BBVA/calcula/vivienda/volvera/caer/2010/elpepueco/20091215elpepueco_4/Tes

    Sociedad de Tasación: “Cuando suba el euribor, la vivienda caerá con fuerza”

    http://www.expansion.com/2010/04/16/empresas/inmobiliario/1271416656.html?a=f6dae6f288f68191ec1d6e18a4d23c59&t=1271450667

    Aguirre Newman dice que la corrección del precio de la vivienda no ha llegado a su fin y deberá caer un 27% para absorber el “masivo ‘stock’ existente”:

    http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/consultora-Aguirre-Newman-dice-precio-vivienda-deberia-caer-27/20091202cdscdsviv_2/cdspor/

    Banco de España: “la vivienda será más barata en 2012″.

    http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/30/0159984-la-vivienda-sera-mas-barata-en-2012-que-ahora-dice-el-banco-de-espana

  • 205 Kiko Llaneras // Jul 11, 2010 a las 16:59

    Marga, no conozco la zona, así que ni idea. Eso sí, si piensas en alquilarlo, asegúrate de que podrás hacerlo y mira bien a que precios se alquilan pisos similares por la zona.

    La hipoteca, cuanto menos plazo mejor, pero claro, eso depende de lo que puedas permitirte.

    Siento no poder ser de mucha ayuda.

  • 206 Vicky // Jul 27, 2010 a las 10:49

    Kiko, en primer lugar felicidades, me encanta tu blog.
    Como bien sabes, la explosión de una burbuja devuelve el precio del objeto de la burbuja hasta el que debería tener si consideramos el crecimiento del IPC en los años de la burbuja. ¿Sabes, o puedes calcular cual sería ese precio teórico para los pisos en España en general, y en qué año estábamos en ese precio? (¿2002, 2003, 2004?).
    Muchas gracias

  • 207 Kiko Llaneras // Jul 31, 2010 a las 21:59

    Gracias, Vicky :-)

    Hace unas semanas The Economist decía que la vivienda en España seguía sobrevalorado en un 24%. Obtienen ese dato tomando como referencia el ratio histórico entre precios y alquileres, una buena métrica, aunque jamás definitiva.

    La verdad, es muy difícil determinar cuál es ese precio. Para empezar, no existe una respuesta única, siendo dependiente del tipo de vivienda, la localización, etc.

    Los precios actuales deben estar cercanos a los valores de 2004 y personalmente creo que, en general, éstos van a seguir a la baja, aunque de una forma suave. Es posible que luego los precios continúen estables un larga temporada… pero sería novedad: en los últimos 20 o 30 años el la vivienda en España ha sido un carrusel, como puedes ver aquí o aquí.

  • 208 Karlos // Oct 28, 2010 a las 19:04

    Hola! Lo primero decir que me parece muy interesanate esta página y los comentarios de Kiko, aconsajndo a la gente.
    Estoy viviendo de alquiler y pago 500 €/mes. Estoy contento con el piso de momento y el problema que tengo es que mi cuenta-vivienda se me acaba en diciembre de este año y si no compro piso, debería devolver a Hacienda aproximadamente unos 6.000 €. He visto un par de pisos y he quedado con la inmobiliaria para ver algunos más, presionado por el plazo que tengo hasta diciembre, pero no estoy muy convencido de comprar. Además, varias personas que pagan créditos e incluso un amigo que se dedica a la promoción de viviendas me aconseja seguir de alquiler y no complicarme con los créditos, que si él fuera ahora jóven no compraría. Que hace años la mentalidad era diferente.
    Haciendo un cálculo sencillo y un poco a lo bruto, siguiendo de alquiler, en 20 años pagaría a este ritmo unos 20 millones ptas. Teniendo en cuenta el incremento del IPC, sería algo más. Si solicito un crédito para un piso de segunda mano de unos 30 millones ptas (como tengo 36.000 € = 6 millones ptas en la cuenta vivienda), solicitaría unos 24 millones ptas a pagar en 20 años y llegaría a pagar más o menos, en función del crédito unos 33 millones ptas (contando que no varíe mucho el tipo de interés). Vamos, a 20 años vista, salgo perdiendo si compro. Pagaría aproximadamente lo de 13 años más de alquiler. Y ya tengo 43 años. De comprar piso nuevo no hablo, porque el crédito aumentaría y tampoco es cuestión de vivir ahogado o sin poder salir a la calle. Y si la vivienda es ya de unos 30 ó 40 años te encuentras con necesidad de gastos de reforma del portal, tejado, etc.
    ¿Crees que debería ir a comprar piso o es mejor perder esos 6.000 € y esperar a mejor situación o seguir de alquiler?
    Muchísimas gracias.

  • 209 Kiko Llaneras // Nov 2, 2010 a las 17:13

    Karlos, realmente es una decisión difícil. A nadie le gusta perder esos 6000€, pero las cuentas son las que tú te haces (a falta de considerar inflación, que tiende abarata la compra pero no el alquiler)… y está claro que no es evidentemente mejor comprar (hipoteca mediante) que alquilar, porque la cantidad que se va en intereses es enorme.

    Al final, la decisión de comprar es más una cuestión de (1) me lo puedo permitir, (2) tengo ingresos estables, (3) me apetece tener mi propia casa y valoro el plus de comodidad y estabilidad que eso me ofrece. También es importante contar con los ahorros y los ingresos extraordinarios (herencias) como forma de abaratar la hipoteca, lo que al final puede decantar la balanza por la compra.

    Siento no poder se de más ayuda.

  • 210 acuariogratis // Nov 3, 2010 a las 13:24

    Seria de agradecer un repaso de esta entrada, que ya casi tiene tres años de antiguedad. A pesar de ello parece que interesa mucho, ya que tiene un monton de comentarios recientes.

    Algunos supuestos, como una inflaccion de 3,5% no se han cumplido y el euribor ha cambiado sustancialmente durante este periodo.

    El ratio de alquiler de 3,5 creo que no se ha mantenido.

    Seria interesante comparar tus predicciones con lo que realmente ocurrio y hacer nuevas predicciones con los datos actuales.

  • 211 bob // Nov 29, 2010 a las 15:29

    gracias, muy util.

  • 212 Felipe // Nov 30, 2010 a las 21:11

    Gracias! Necesitaba aclarar algunas cosas para una investigación sobre el desarrollo del leasing inmobiliario.
    Pedazo de articulos.
    Ánimo!

  • 213 Kiko // Dec 1, 2010 a las 16:21

    Gracias, Felipe, por el comentario y suerte con ese trabajo. No dudes en contactarme si puedo ayudarte en algo o si quieres compartir resultados.

    Saludos.

  • 214 acuariogratis@hotmail.com // Dec 3, 2010 a las 22:11

    Veo que a mi comentario ni caso.
    Bueno, era de esperar, pues la forma de actuar de casi todo el mundo que hace previsiones: Graficos muy bonitos, razonamientos impecables y mucha estadistica.

    Pero algo tan fundamental como el comprobar tus propias predicciones para ver el grado de cumplimiento es algo que nadie quiere hacer.

    Por tanto las predicciones que realizas tienen tanto valor como las de Rapel. El tambien tiene bonito vervo y excelentes “razonamientos”. Claro, que nunca revisa las predicciones.

    Repito, ninguno de tus supuestos se ha cumplido:
    - Coste de alquilar la misma vivienda de 3.5% anual (ahora es inferior a 3,5 anual del precio de compra del 2008)
    - Gasto en forma de intereses del 95,8% (casi otros 240.000€). (el auribor ha bajado mucho desde el 2008)
    - Un Ipc promedio del 3,5% (ni la mitad)
    - Actualización del precio del alquiler cada 5 años (casi todo el mundo lo ha actualizado; a la baja)
    - Un 15% de devaluación [del precio de la vivienda]. No tengo datos, pero creo que tampoco ha sido así.

    Por tanto todas tus premisas fueron incorrectas.

    Se dice que un loco es una persona que hace razonamientos con una logica impecable sobre unas premisas erroneas. ¿Es tu caso?

    La otra posibilidad es que rectifiques y digas: Esto fue lo predicho y esta la realidad (casi tres años despues). Los errores estaban en tal cosa.

    Te recomiendo leer “el cisne negro” de Nassim Taleb.

    NOTA IMPORTANTE: Este mensaje no tiene intencion de ofender, sino de mostrar la realidad. No pienso que actues de mala fe, sino que simplemente no eres consciente de lo erroneo de tus estimaciones. Creo que sin una realimentacion (repasando tus predicciones) nunca seras consciente de hasta que punto fueron erroneas.

  • 215 Kiko Llaneras // Dec 3, 2010 a las 23:01

    Acuario, verás que en general contesto todos los comentarios, pero alguno se me pasa en ocasiones. No eres el primero que pide una actualización —lo puedes ver arriba— y siempre digo que estaría bien, pero que no encuentro el momento.

    En cualquier caso, veamos…

    (1) Creo que apenas hago predicciones en el artículo, sólo cálculos razonados basados en supuestos. La única predicción está al final y se ha cumplido con holgura: “A la vista de los datos creo que 2008 no es buen momento para comprar […[ en mi opinión el precio de la vivienda bajará más del 2% en 2008, y es muy probable que la tendencia bajista continue en 2009.”

    (2) En cuanto a mis supuestos:

    - El coste del alquiler sigue siendo del orden del 3.5% de valor actual de la vivienda, y ese es el que usé en los cálculos (vamos, que se actualiza y no es siempre el 3.5% del valor de 2008). No hay problema ahí, diría.

    - Gasto en intereses. El Euribor ha estado (anormalmente) bajo, pero ese 95.8% representa el total a pagar en 35 años, por lo era necesario usar un Euribor promedio ¡a 35 años vista! Si lo recalculara, seguiría usando algo del orden del 3.5% y no el de ahora.

    - Lo mismo ocurre con el IPC, aunque aquí si convendría corregir la actualización a corto. Creo, y digo creo, que el efecto sería pequeño. Me parece que en otro comentario ya hablé de esto.

    -En mis cálculos actualizo el precio del alquiler cada 5 años al precio de mercado; Es decir, en los escenarios donde la vivienda baja, también abarato el alquiler.

    - La devaluación del 15% la uso en un escenario, en otro uso 20%, y luego muestro resultados para muchos otros (e incluso doy la fórmula para que consideres la devaluación que tu quieras). De todos modos, una devaluación del 15% es incluso conservadora. Aquí tienes datos actualizados: http://cl.ly/3Up4 y http://cl.ly/3UlS.

    Sinceramente, creo que —grosso modo— los supuestos siguen siendo aceptables y que los escenarios de devaluación de la vivienda también. Pero, sobretodo, creo que sirven su propósito: predecir que 2008 y 2009 no era momento para comprar una vivienda, ni siquiera si tenías que pagar un alquiler a cambio. La idea es que si la vivienda bajará un 2% en el próximo año, seguramente es mejor esperar.

    Dicho esto, estaría bien volver a pensar a fondo sobre estos cálculos. Me gustaría plantearme una versión revisada con la información nueva que tenemos hoy. Pero eso requiere tiempo, y el mio, como el de todos, es limitado.

    Saludos,
    Kiko

    PS. He leído el Cisne Negro. Soy el primero que desconfía de las predicciones, y en particular de las de expertos, por eso apenas las doy. Yo hago números para tenerlos como referencia. La alternativa es estar a ciegas.

  • 216 Mauricio // Dec 28, 2010 a las 18:16

    Excelente artículo, muy bien estructurado. Motivo al autor para que se plantee una versión actualizada ya que han transcurrido tres años después de esta publicación. Aquí cabe la pregunta, aunque un poco tardía de: Si era preferible comprar en 2010 para acogerse a la desgravación por vivienda o esperar a 2011 ante una posible caída de precios. De otra forma: Que es más rentable, esperar una posible bajada de precios? y cual debería ser esta bajada para que compense no haberse acogido a la desgravación O acogerse a una posible desgravación futura en la hipoteca y no esperar la bajada de precios?

    Para tener algo de idea: suponiendo que desgravas el máximo anual sobre una base de 9050€, estos son unos 1350€ (mas o menos, esto son son cifras exactas). El ahorro sería de casi 40mil euros en una hipoteca de 30años. Por otro lado, si compras un piso un 10% (Ej 180.000€) por debajo del precio de mercado a diciembre de 2010 (200.000), Esta reducción de precio mas los intereses no pagados por esta reducción durante los mismos 30 años, seria del orden de los 35.000€ (Suponiendo un interés medio del 3.5). Pienso entonces que la compensación por desgravar no es tan atractiva como el gobierno nos ha querido hacer creer. Sin embargo como ya comenté este es un argumento simple, aquí no considero inflación, tampoco tengo claro si la inflación es relevante en este ahorro. Pero sigo pensando que es mejor esperar a 2011, tal ves me equivoque

    Volviendo a la pregunta inicial ¿de cuanto debe ser la reducción de precio para que compense la desgravación por vivienda?

    Creo una versión revisada de este artículo antes de final de 2010 hubiese sido muy útil. Estas son preguntas que me gustaría resolver aunque yo me decanté por esperar a ver que pasa en 2011, si en algo puedo ayudarte a actualizar tu trabajo, te ofrezco mí ayuda.

  • 217 Agustín // Dec 28, 2010 a las 18:42

    Ya te digo yo ese porcentaje, contemplando IPC (el oficial, que no real) y todas las demás variantes: aprox el 17% sobre un precio medio de vivienda de hipoteca de 150.000 euros.
    Ya que tanto la hipoteca media como los precios han bajado, y lo que te rondaré morena, parece una época ideal para comprar. Pero no, en previsión de bajadas de sueldo del 20% en los próximo 10 años (que todo lo andará la patronal, y si no al tiempo) vía inflación o vía rebajas reales, se ve un panorama muy sombrío para los precios.
    Nunca han sido buenas las ayudas, ya que van derechas al bolsillo del vendedor. Y si finalmente cambian la ley hipotecaria y sólo se avala con la vivienda y no con deudas futuras, la vivienda la podemos ver en breve a unos no despreciables 75K-90K euros, eso en las grandes ciudades.

  • 218 acuariogratis@hotmail.com // Dec 28, 2010 a las 19:07

    Sigo pensando que una mitrada al pasado y una revision de cuan certeras eran tus predicciones es inegable (ciertamente Nassim Taleb opina lo mismo)
    En ningun momento mantengo que el consejo final fuera acertado. Es parente que en 2008 no era momento de comprar y pienso que tampoco lo será en 2011.
    Es mas, pienso que si te tienes que meter en una hipoteca a 40 años es probable que nunca compense economicamente comprar respecto a alquilar.

    Respecto a los datos de partida lamento no estar de acuerdo. La pregunta era si comprar o esperar un par de años. Y por tanto hay que tener en cuenta devaluacion del precio, IPC, euribor y coste de alquiler en el periodo a considerar.

    Se que tu tiempo es escaso, pero dado el enorme interes que ha suscitado el artículo y que la pregunta inicial sigue en plena actualidad, creo que seria muy adecuado hacer una revision de lo que verdaderamente ocurrio y dar nuevas predicciones para el futuro.

    Un muy atento saludo.

  • 219 Marcos // Dec 28, 2010 a las 23:48

    Queda bastante tiempo antes de plantearse la compra de un piso. Como dice Agustín, tras cargarse los convenios colectivos el próximo enero, los salarios van a bajar un 20% antes o después y la deuda se va a mantener inalterada, haya inflación o no, al ser a tipos variables.
    Para el 2014 volvemos a hablar:
    http://www.telemadrid.es/?q=programas/el-circulo-primera-hora/borja-mateo-en-el-circulo

  • 220 Kiko // Dec 30, 2010 a las 19:34

    Mauricio, gracias por el comentario. Estaría bien actualizar el artículo, pero nunca acabo de convencerme porque no veo el tema tan interesante ya:

    1. Creo que los precios seguirán a la baja, la duda es saber cuanto o por cuanto tiempo, y eso es difícil de precisar.

    2. Y, sobretodo, me parece que la decisión de comprar hoy no depende tanto de los precios: compra el que puede y quiere. Hace cinco años se decía “ahora o nunca”, y después que “ni se te ocurra comprar”. La decisión hoy depende más la situación personal —empleo, ahorros, estabilidad, gusto, etc.— y menos del mercado inmobiliario, sencillamente porque éste está menos convulso.

    De todos modos, puedes leer algunas ideas sobre la puesta al día del artículo en mi comentario anterior. Aunque no dice nada de la desgravación. No recuerdo los detalles, pero en su momento llegué a la conclusión de que era significativa pero no definitiva porque, creo recordar, la desgravación máxima es el 15% del total (los gastos por intereses serían del 80% en lugar del 95%, grosso modo). Además, ahora también se desgrava el alquiler.

  • 221 Kiko // Dec 30, 2010 a las 19:35

    Acuario, la mirada al pasado la tienes en el comentario 214. Estaría bien hacer algo más exhaustivo, pero prefiero dedicar el tiempo a otros temas, por los dos puntos que señalo en el comentario anterior.

    Marcos y Agustín, lo de la bajada de salarios es seguro que ocurrirá —lo extraño es que con un 20% de paro haya tardado tanto— pero no creo que la bajada llegué al 20%. Aunque hablo de intuición. Hay modelos econométricos para eso, pero no tengo a mano las cifras que manejan.

    Saludos a todos.

  • 222 Agustín // Jan 1, 2011 a las 17:46

    Me ha hecho gracia lo de que dudas que la bajada de sueldo llegue al 20%. Obviamente yo tampoco lo sé a ciencia cierta, como nadie. Pero recuerdo que en el 2005 aún se oía lo de “la vivienda nunca baja”.
    Y mira si ha bajado….

  • 223 Kiko // Jan 1, 2011 a las 18:20

    Agustín, ya, tampoco digo que no pueda ocurrir, pero si tengo que apostar… no creo que veamos una bajada tan importante en término nominales. (La gente es muy sensible a las bajadas de salarios en nominal.)

    Apostaría por salarios congelados, y ligeramente a la baja, durante un buen número de años. Digamos que en términos reales —deflactando— si creo que la bajada de salarios puede ser muy importante.

    En fin, ya veremos.

  • 224 eduardo // Jan 21, 2011 a las 12:05

    hola muy bueno el articulo kiko y se nota que ha sido interesante por los años de duracion , ya que es el techo una preocupacion y necesidad de primera . yo creo que teniendo en cuenta los calculos de gastos de alquiler y porcentaje de bajada del precio en los proximos años ,seria bueno tener en cuenta que si hablamos de un precio a la baja que ademas se puede hacer una contra oferta, aun a si es mejor esperar un poco mas para la compra, ejemplo , hoy 21 de enero de 2011 en barcelona un piso de 50 metros cuadrados en un barrio de trabajadores con buena calidad de vida como pueblo nuevo, ya se ven pisos de segunda mano 150 000 euros , y una hipoteca a 25 años debe andar en unos 450 euros por mes , si esperamos y s todo a punta a que la tendencia es bajista , con los indices de paro ,yo creo que esos pisos bajaran y ma sla contra oferta ,y si estas dispuesto a comprar en barrios de perisferia ya hay pisos por 100 000 euros ej nou barris que no es ni mucho menos zona peligrosa , gente de trabajo , y accedes a un piso por una hipoteca de 350 euros , si el euribor se va a 5.5 podras pagar 550 quiero decir que si compras barato ya puede ser buena opcion, teniendo en cuenta que un piso de obra nueva tiene de coste ( segun dicen ) 60 000 euros a los que hay que sumar la ganancia del promotor, creo que comprar por 100 000 es una opcion que no tiene porque traer sobresaltos de cara al futuro ya que un euribor al 5,5 seria una subida extrema que volveria a bajar , en resumidas cuentas meterse hoy en un piso por menos de 100 000 pienso que puede ser una buena opcion.no obstnate se puede esperar mas a ver que pasa en diciembre de 1011 con estos pisos de 100 mil hoy en enero, tranquilos que no va a subir de un dia para otro , y mucha suerte , que este ajuste sirva para que no entremos en un espiral de estupidez en el futuro(aunque dudo de la memoria humana )y que las familias puedan acceder a una vivienda que nunca sea mas cara que un alquiler, gracias kiko por tu dedicacion y es admirasble como has contestado todos los mensajes , es tu tiempoo dedicado a los demas un brindis por tu persona y gracias . eduardo

  • 225 fernando // Apr 12, 2011 a las 19:29

    Hasta que no baje la vivienda un 50% con respecto a Agosto del 2007,no se venderán los pisos,srs se acabó la especulacion,el desastre ,la anarquia,el endeudamiento extremo,los pisos subieron desde 1997 hasta 2007,un 200%,cuando debieron subir un 30%,asi que habrá que bajarlos al precio logico y razonable y dejarse de especulaciones,que no conducen mas que a la ruina,verdad queridos arruinados…..

  • 226 Lautaro // Jan 18, 2012 a las 03:28

    Es una buena idea comprar una vivienda en el momento que bajan de precio, en estos últimos tiempos la Tasacion Online Gratis toma en cuenta muchas cosas para darle el valor necesario a la propiedad, hoy en día las viviendas son muy costosas.

  • 227 John Leo // Aug 11, 2013 a las 19:32

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    Nombre:
    Country:
    Importe del préstamo $:
    Duración del préstamo:
    Ingreso mensual:
    Ocupación:
    Propósito del préstamo:
    Si está interesado amablemente volver lo más pronto posible.
    envíenos un correo electrónico: quickloaninvestment4@gmail.com
    Espero saber de si es necesario.

    John Leo.

  • 228 harry // Oct 11, 2013 a las 02:06

    Por qué necesita un préstamo para pagar sus cuentas? en caso afirmativo en contacto con nosotros a través de harrycollinshelpfunds@outlook.com

  • 229 credit home // Oct 29, 2013 a las 22:45

    Hola, ¿es necesario y préstamo urgente para pagar su deuda? ¿Le han negado de préstamo del Banco? ¿O usted necesita un préstamo para pagar las facturas o la creación de su empresa? no te preocupes más, su ayuda viene ahora, la compañía Mr.mhay es una empresa de préstamos de préstamos que ofrece todo tipo de préstamo a las personas, las empresas que están en necesidad de préstamo con un bajo tipo de interés del 2% en contacto con nosotros por correo electrónico: credithome@blumail.org

  • 230 julie // Dec 17, 2013 a las 02:54

    Goodday, mi nombre es julia señorita, desde U.K
    Londres estaba en busca de un préstamo de 150.000,00 y estaba
    dijo a un amigo mío en contacto con un prestamista de préstamo y es
    un ciudadano del reino unido (Reino Unido) así que lo hice y para mi
    mayor sorpresa me dieron el préstamo de un 2%, y también lo más rápido que nunca esperé el buen Señor te siga bendiciendo abundantemente. Así que con esto también he oído hablar de
    ser víctima de estafas, así que desean presentar a usted mr frankscot si usted está en busca de préstamos se puede contactar con ellos ahora.

    Email: frankscotloanfinance@gmail.com

  • 231 Natalia // Dec 23, 2013 a las 19:08

    Excelente articulo, según nuestros datos, en estos momentos puede ser una buena opción comprar una vivienda ya que el precio ha descendido un 35% desde el año 2008 y solo este año a bajado un 8,5%. En principio, nosotros esperamos que durante próximo año el precio siga descendiendo aunque la hará de forma mas moderada, hasta cuando seguirán bajando los precios, no lo sabe nadie pero seguro que hasta que la oferta no se iguale a la demanda.

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