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El fin de 2007 ha oficializado la caída del precio de la vivienda; todas las fuentes coinciden en el cambio de signo: la Sociedad de Tasación, el Ministerio de vivienda, Idealista, Fotocasa, etc. Si a esto añades la incertidumbre respecto a la economía mundial —inquieta por el temor de recesión made in USA— y las dudas sobre la situación española —inflación, caída del consumo, alto endeudamiento, baja competitividad, ladrillo-dependencia, repunte del paro, etc.— es de prever que las caídas continúen. En este contexto, hay una pregunta que surge a menudo: ahora que los precios están bajando… ¿cuando es aconsejable comprar? O como me planteó Angel hace unos días:
Si los precios se estabilizan como pasó en la crisis de los 90 y teniendo que comprar un piso en un futuro, ¿que sale más rentable, pagar un alquiler mientras esperas o comprar ya?
Con este artículo he intentado responder a esa pregunta. He incluido los detalles aburridos de los cálculos, para que aquellos más interesados podáis someterlos a crítica. Para el resto, lo importante esta en las figuras, que deberían hablar por si solas.
Hipótesis de partida
Para realizar el análisis he usado los siguientes supuestos:
- Una vivienda de valor 240.000€ en 20081
- Un coste de alquilar la misma vivienda de 3.5% anual (700€/mes)
- Gastos de formalización de compra del 10%2
- Gasto en forma de intereses del 95,8% (casi otros 240.000€).3
- Un Ipc promedio del 3,5%
El objetivo es determinar cual es la mejor opción —comprar o esperar— en diferentes escenarios de evolución futura del precio de la vivienda. Si la vivienda va a subir sería mejor comprar ya, mientras que si el precio se va a desplomar sería mejor esperar. Pero, ¿cuanto tiene que bajar la vivienda para compensar el gasto del alquiler? ¿cuanto puedes ahorrar y en cuanto tiempo? ¿cual es el mejor momento para comprar?
Formulación del problema
La formulación del problema se puede simplificar mucho4. El truco esta en que lo único que hay que cuantificar es el coste o beneficio de retrasar la compra. Es decir, compararemos el coste diferencial de las dos opciones, comprar ya o esperar:
Esperar. Esperar implica un único gasto extra, el pago de un alquiler anual5.
Comprar. Una forma sencilla de valorar el gasto que supone comprar un piso que luego se devaluará es: (Gastos+1)*(ValorDeCompra-ValorFinal). Donde los gastos a considerar son los gastos de formalización y los intereses (ambos expresado como un porcentaje).
Escenario 1: Momento óptimo para comprar
EL primer escenario que he considerado asume que el precio de la vivienda va a evolucionar tal y como lo hizo durante los años 90, después de la burbuja. Os recuerdo que la situación de entonces y la actual guardan similitudes importantes, así que parece sensato tomar ese escenario ejemplo:
- Después de años de revalorización, entre 1990 y 1996 el precio de la vivienda descendió casi un 20%. A continuación volvieron las subidas, hasta recuperar el valor de 1990 en el año 2000 (en términos reales, es decir descontando la inflación).
Los resultados de aplicar las formulas anteriores al escenario descrito se muestran en la siguiente gráfica:
El escenario lo define la evolución del valor de la casa, que se muestra con las lineas negra y la gris. En rojo se muestra el coste extra de comprar en 2008 respecto a hacerlo en otro momento (2009, 2010, etc.). La linea azul representa el gasto del alquiler que debemos afrontar por el hecho de esperar y retrasar la compra. La clave esta en la diferencia, que se muestra en naranja: el beneficio/perdida por comprar hoy respecto de retrasar la compra hasta cierta fecha.
A la vista de la figura podemos concluir que si los precios siguen esa evolución:
- Retrasar la compra es más rentable. Cualquier momento entre 2009 y 2016 será mejor que hoy para la compra, incluso pagando un alquiler durante esos años.
- El momento óptimo para la compra sería diciembre de 2011. Comprar en esas fechas supondría un ahorro de 51.252€.
- No es necesario acertar exactamente el momento idoneo para comprar, cualquier momento entre mediados de 2009 y mediados de 2015 supone un ahorro de más de 20.000€.
- Comprar ahora sería equivalente a vivir de alquiler hasta 2016 y comprar entonces. Si esperas más tiempo, empezarías a perder dinero.
- A los que aguantan en casa de sus padres, les basta con mirar la linea roja. Cualquier momento en los próximos 9 años será mejor, y el óptimo: mediados de 2013.
Cabe señalar que aunque es un escenario pesimista, no solo es verídico, sino que tampoco es demasiado catastrofista. Si os fijáis en el valor nominal de la vivienda —que es el que suelen usar las cifras oficiales— casi ni se nota que la vivienda se esta devaluando, sino que parece estable. Pensad en este otro ejemplo:
Una bajada anual del 2% no asustará a muchos, pero si consideras la inflación (+3%) y la prolongas 3 años, el resultado es un 15% de devaluación. En principio, tampoco parece tanto. Pero si consideras que este 15% se aplica a 240.000€ de casa, 230.000€ de intereses y 24.000€ de gastos, resulta que son: 74.000€ en tres años. Eso da para pagar el alquiler y ahorrarte 51.000€.
Otros escenarios
El escenario descrito en el apartado anterior es solo uno de los posibles. Para comparar diferentes escenarios, he preparado otra gráfica que muestra el beneficio/perdida de comprar hoy frente a retrasar la compra hasta 2011:
Cada barra se corresponde con un escenario —al que le corresponde la variación del valor de la vivienda entre 2008 y 2011 que se muestra bajo el eje. A la vista de la gráfica de barras, destacaría:
- Si en los próximos tres años, la vivienda se devalúa más de un 5% (es decir, los precios suben menos del 6% en nominal), será mejor esperar. Por ejemplo, si consideras que la casa seguirá costando 240.000€ en 2011, te conviene esperar, y ahorrarás más de 20.000€.
- Si los precios se desploman, pongamos con una caída nominal del 22% (7,3% anual), esperar y comprar en 2011 supone un ahorro de casi 140.000€.
Una regla sencilla para saber cuando comprar
Para terminar, podemos explotar un poco la formulación del problema y responder a algunas preguntas interesantes: ¿cuanto han de caer los precios durante un año para que compense pagar el alquiler y esperar al siguiente para comprar? Es decir, si preveo que los precios van a caer un 2% en 2008, ¿es mejor esperar? y si resulta que es mejor esperar, ¿cuanto dinero voy ahorrar por hacerlo?
A continuación tenéis los cálculos:
- Si preveo que la caída de precios durante el próximo año va a ser superior al 1.7% (en términos reales), comprar hoy es más caro que pagar un alquiler y esperar al año que viene.
- Además, por cada 1% de bajada adicional, me ahorro 3500€. Es decir, si los precios bajaran un 4.7%, deberías esperar porque ahorrarías más de 10.000€.
Conclusiones
Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, destacaría un aspecto: el impacto que tienen los gastos asociados a la compra de vivienda, y en especial los intereses. Y lo destacaría porque es poco intuitivo, y por tanto peligroso. Comprar una casa por el mismo precio hoy o dentro de 3 años puede parecer lo mismo, pero no es así en absoluto. La devaluación sería del 10% (por inflación)… un 10% que al considerar los gastos se transforma en un 21%. Con ese 21% se puede pagar un alquiler y todavía ahorraríamos un 9%. Y ojo, eso sin que aparentemente los precios de la vivienda bajen, sin descuentos y sin regateos.
Por último, y atendiendo a los que últimamente me piden que me moje más y lance previsiones, diré que a la vista de los datos creo que 2008 no es buen momento para comprar. Hay mucha incertidumbre aún, pero en mi opinión el precio de la vivienda bajará más del 2% en 2008, y es muy probable que la tendencia bajista continue en 2009. En cualquier caso, cada uno puede tener su propia previsión sobre la evolución de los precios y usar la segunda gráfica para obrar en consecuencia.
Más sobre vivienda: ¿se ha desplomado la burbuja? | Capaz de pagar la hipoteca, pero sin piso, endeudado y cadaver financiero | ¿El éxito de las ayudas al alquiler implica que suba los precios? | Todas las anotaciones sobre vivienda.
Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo, que contacte conmigo vía mail o formulario.
Correcciones, dudas y demás feedback será bienvenido.
Notas:- No es relevante, es solo para visualizar mejor las cifras. [↩]
- Según lo visto aquí y aquí. [↩]
- Esto puede parecer mucho, pero se corresponde con una hipoteca a 30 años, sobre el 100% y al Euribor + 0.33, calculado con Ing Direct. [↩]
- Después de darle bastantes vueltas. [↩]
- En nuestro ejemplo, 240.000€*0,35. También he considerado el incremento anual del IPC y la actualización del precio del alquiler cada 5 años (para ajustarse al valor de mercado. [↩]
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42 respuestas hasta ahora ↓
1 villacampa // Feb 8, 2008 a las 00:54
Pedazos de artículos de todo tipo que te marcas KikoLlan.
Voy a enviar el enlace a este por correo a todos mis amigos ahora mismo.
Felicidades.
2 Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? // Feb 8, 2008 a las 01:11
[…] Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?www.ensilicio.com/2008/02/ahora-que-baja-la-vivienda-%c2%bfc… por villacampa hace pocos segundos […]
3 carol // Feb 8, 2008 a las 01:33
Intúia que esto iba a pasar… gracias por aclarar algunas incertidumbres que tenía.
4 Bartolete // Feb 8, 2008 a las 02:26
genial articulo, cosas asi deberian inundar la red, para hacernos ver con mas claridad en que momento estamos, y no dejarnos llevar por las mareas de opiniones que nos arrasan. Esto nos da pie para formar nuestro propio criterio.
Gracias
5 KikoLlan // Feb 8, 2008 a las 11:12
@Villacampa, gracias por enviar la noticia a meneame.
@Bartolete, con este artículo y otros parecidos intento justamente eso: hacer los cálculos con el mínimo de hechos subjetivos, para que cada cual saque sus conclusiones (yo el primero). La idea es proporcionar una alternativa al aluvión de noticias con datos estructurales, que si bien son importantes para modelar nuestras expectativas, son poco útiles a la hora de cuantificar las cosas.
6 alf // Feb 8, 2008 a las 12:03
Me permitirás, aportar alguna puntualización. Esta siempre hay que hacerlo con las perspectivas de renta disponible (trabajo, herencias, capital, capacidad de endeudamineto) y previsiones de futuro de movilidad. Si en un año es posible que te traslades los costes de compra y venta previsibles son son un palo. Si has de estar mucho tiempo en un lugar, te gustara personalizar tu vivienda o apartamento con muebles decoración y demás… sin querer extenderme en consideraciones y sin quitarle importancia a tu valoración económica creo que hay mas detalles a tener en cuenta
7 KikoLlan // Feb 8, 2008 a las 20:12
Alf, toda la razón. Hay decenas de factores no económicos a tener en cuenta a la hora de decidir cuando y como comprar una vivienda. Pero esos son difícilmente cuantificables
8 Asdrúbal el Bello // Feb 8, 2008 a las 23:27
¡Gran trabajo! Y muy instructivo.
Pero creo que el escenerio 1, en estos momentos, es excesivamente conservador. La situación actual me parece actualmente más grave (stock de viviendas, lmitación del crédito…). Es claro que una rebaja del 20-25% real del precio produce una cierta reactivación de la demanda y una sensación de “false bottom”, pero en mi opinión la caída seguirá tras unos meses.
Claro que la sitación será muy distinta por zonas. Pisos “medianos” de 70-100 m2 en zonas bien situadas aguantarán bien el tirón, y es posible incluso que hayan alcanzado el nivel de equilibrio o estén cerca de él. A los mini pisos de los centros, las urbanizaciones masivas de los suburbios y los grandes pisos y chalets de lujo les espera una caída muy muy profunda.
Enhorabuena de nuevo
9 Mr Coellos // Feb 9, 2008 a las 01:25
El artículo me parece muy bueno, pero es una lástima que no tenga en cuenta el efecto del AHORRO. La opción de compra con los datos del ejemplo resulta en una cuota de 1.300 euros. La opción de alquiler permitiría teóricamente un ahorro de (1.300 - 700) = 500 euros mensuales, 6.000 anuales. Pedir un préstamo de 6.000 euros menos con los datos del ejemplo supone ahorrar 11.757 euros (unos 32 euros en la cuota mensual).
Teniendo en cuenta el ahorro, la opción de seguir algo más de tiempo en alquiler resulta incluso más atractiva.
10 KikoLlan // Feb 9, 2008 a las 02:29
@Asdrúbal, elegí ese escenario porque tenía una serie de datos realista y al alcance de la mano (para reducir las hipótesis), pero vamos, es solo uno de muchos posibles.
Con caídas del 20% o 25% en término reales estaríamos hablando de más de 70.000€ de ahorro… coincido contigo en que el stock de viviendas no tiene precedente, aunque esta por ver si llega la recesión económica que si se produjo entonces.
Posiblemente lo que más va a sufrir son los suburbios, muchas localidades pequeñas (donde los precios están por las nubes) y las viviendas más lujosas y las más cochambrosas en grandes ciudades.
11 KikoLlan // Feb 9, 2008 a las 02:39
Mr Coellos, estuve tentado de incluir el ahorro cuando preparé el artículo. Al final decidí no hacerlo, porque estaba pensando más bien en usar el ahorro como inversión… no caí en la cuenta de que lo natural era usarlo para reducir el crédito. Es una muy buena idea, lo incluiré seguro en la versión 2.0 del artículo.
Es verdad que puede tener un efecto bastante acusado —como muestran tus números—, más aún si lo extendemos a más de 1 año (aunque habrá que considerar la inflación o asumir que se invierten en un plazo fijo o una cuenta vivienda).
¡Gracias por la sugerencia!
Recordatorio para mi mismo: Incluir también la desgravación por vivienda.
12 alf // Feb 11, 2008 a las 12:09
No creo que el mercado de la vivienda sea de lo mas transparente. En este mercado, hasta hace poco habia una buena proporción de inversores que esperaban obtener unas rentabilidades que eran mas atractivas que en otras alternativas. evidentemente esta masa empujaba los precios hacia arriba. Como ahora las perspectivas no son las mismas hay que imaginar que alguien se pillara o se ha pillado los dedos como en las pirámides, No se si esto tendrá mas seguimiento.
Por otro lado están las personas que necesitan/necesitaran una vivienda. Y claro antes de meterse en la piscina harán muy bien de cuantificarlo, pues como vais viendo es un asunto delicado.
13 Hipotecado // Feb 12, 2008 a las 00:49
Muy interesante, aunque tengo la sensación que las cosas irám más rápidas que en los 90, y todo se precipitará acelerando los tempos de cada una de las fases de el “pinchazo”.
Un saludo,
14 Nuestra falibilidad a la hora de emitir juicios, o porqué nada es tan importante // Feb 12, 2008 a las 01:04
[…] inglés en masa, y despreciamos los inconvenientes de la compra de una casa en un mercado bajista (1, […]
15 juan // Feb 12, 2008 a las 14:45
muy bueno el analisis que has echo, solo unas puntualizaciones, has considerado que el alquiler tenia una revisión cada 5 años, cuando yo he estado 5 años de alquiler y me lo renovaban anualmente en funcion del ipc, así que creo que has sido muy conservador, por otro lado tampoco has tenido en cuenta las amortizaciones parciales que se pueden hacer para reducir credito, y por otro lado no entiendo muy bien como has estimado el reparto de los intereses del prestamo, puesto que al principio se pagan mas intereses que al final. Tampoco veo que hayas incluido desgravaciones de hacienda por compra de vivienda habitual ni por cuenta vivienda, y tampoco se como has repartido el 10% de gastos de compraventa y que estas suponiendo una hipoteca al 100% cuando la mayoria que compra tiene al menos ese 30% para gastos+entrada, por lo que la cosa no es tan bonita como la pintas.
16 KikoLlan // Feb 12, 2008 a las 19:33
@Juan, el IPC lo considero cada año, y además reviso el precio del alquiler y lo igualo al de mercado cada 5 (que es la duración de un contrato de alquiler).
En cuanto a las amortizaciones parciales… hay infinitas combinaciones. Simplemente he asumido que no se realizan en el tiempo del estudio (entre 2008 y el año hasta el que esperas).
La forma de pago de los intereses no afecta a los cambios. Lo que calculo es lo que vas a pagar de más en forma de intereses en todo lo que dure la hipoteca, independientemente de si los pagas al inicio o al final.
La desgravación debería haberla tenido en cuenta. Es sencillo, simplemente sustituir el 95% de gasto en intereses por algo más cercano al 80% (la desgravación máxima es el 15% del total).
La forma de repartir los gastos de compraventa da lo mismo, lo importante es la cantidad. Y en cuanto a suponer una hipoteca al 80%… creo que no afectará demasiado, pero sería interesante verlo. Además, como dice Mr Coellos debería considerar que el que espera puede ahorrar y reducir la cantidad de dinero a solicitar al banco.
Estoy pensando en una versión 2.0 del artículo —para incluir la desgravación—, si me decido tendré todos vuestros comentario en cuenta.
¡Gracias a todos por aportar!
17 KikoLlan // Feb 12, 2008 a las 21:41
Otro recordatorio para mi: contemplar la cuenta vivienda en la versión 2.0.
18 Fernando // Feb 13, 2008 a las 18:14
¡Gracias KikoLlan!
A pesar de que estoy de acuerdo con lo que comentan algunos posts, sobre los detalles con los que se habría podido afinar aún más el estudio, pero lo que queda bastante clara es la respuesta a la pregunta “¿cual es el mejor momento para comprar?”. Enhorabuena.
En cualquie caso, por mi situación personal me surge una pregunta: En el caso de que se deba vender un piso para comprar otro, la misma devaluación tendrá la casa que se vende que la que se compra, por lo que haciéndolo ahora o en el 2011 no se notaría mucho impacto en las cuentas del que hiciera esa operación. ¿Cómo lo veis?
El caso sería:
- Vivienda actual para vender: Piso de 50 m2 en barrio de la ciudad de Madrid, con 40 años de antigüedad. Precio aprox. 250.000 euros.
- Vivienda a comprar: Chalet en urbanización de la periferia de Madrid (noroeste, a 35 kms). Nuevo. Precio aprox. 500.000 euros.
Espero vuestros comentarios. Gracias y un saludo.
19 KikoLlan // Feb 13, 2008 a las 19:36
@Fernando, mmm… así a bote pronto:
- Por lo pronto, dado que la vivienda nueva es más cara, el efecto de la devaluación jugaría a tu favor, es decir que esperar puede tener signo positivo (si las dos bajan un 10%, eso repercute más en lo que ahorras que en lo que pierdes).
- Y para los números, creo que el cálculo equivaldría a: comprar una casa por 250.000€ (la diferencia), lo que coincide casi con mi escenario. Pero además, como no tienes que pagar el alquiler durante la espera, la espera será todavía más provechosa: en la gráfica 1 mira solo la linea roja, y en la segunda resta el coste de alquilar durante tres años = 700*12*3€ = 25200€.
Si no se me escapa nada… creo que sería más o menos correcto.
20 Blog de Ricard » Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar? // Feb 17, 2008 a las 16:09
[…] En el blog En Silicio hay un interesante artículo sobre el mejor momento para compar una vivienda. […]
21 Pedro // Feb 19, 2008 a las 03:28
En la actualidad el precio de la vivienda esta desfasado con respecto al alquiler. Esto paso a principios de este milenio ya q costaba igual hipotecarse q vivir de alquiler y todo el mundo decidio comprar y se disparo el precio de la vivienda. En la actualidad comprar cuesta el doble q alquilar y ahora necesita una grave correccion.
El precio de hipotecarse deberia ser un 30-35% mayor frente a la compra por hipoteca y hasta q esto no ocurra no se debe comprar esto no quiere decir q solo bajara el precio de compra sino q tb aumentara el precio del alquiler.
En otras pañabras el alquiler subira el IPC mas o menos y la vivienda se estancara o bajara como tu bien apunta poco en tanto por ciento pero realmente contando la inflaccion bajara hasta q lleguen a un punto de equilibrio y mientras tanto a esperar.
22 KikoLlan // Feb 19, 2008 a las 14:54
Es posible que los alquileres se encarezcan, sobretodo en aquellas regiones donde aún son muy asequibles —en las grandes capitales los alquileres son ya desorbitados.
Piensa también que si el precio de la vivienda baja, los alquileres recibirán un influjo bajista, ya que se trata de productos sustitutorios: si alquiler es casi tan caro como comprar, mucha gente dejará de alquilar y se decidirá a comprar, reduciendo la demanda de alquileres y bajando su precio. Por eso el equilibrio puede darse a la baja incluso (de todas maneras, hablar de equilibrios es algo teórico, mucha gente opina que la realidad nunca los alcanza, sino que se suceden etapas de explosión/implosión).
En cualquier caso, estoy de acuerdo en que lo mejor es esperar
23 SANTI // Feb 22, 2008 a las 13:52
Muy bueno el articulo, y esto provoca que aún me ponga mas nervioso.
Me gustaria que alguien me asesorase sobre una compra de vivienda.
Hace 2 años compre una vivienda sobre plano que me entregaran este mismo año. La vivienda entonces valía 300.000€ y actualmente las casas que siguen libres en la promoción cuesta 340.000€. yo ya he hecho frente al pago del 20%, por lo que tendre que pedir una hipoteca de 240.000€ aproximadamente. El precio del metro cuadrado es de 1500€ aproximadamente sin contar los 250 m que tiene de patio.
Es una buena compra o debo pensarmelo mejor y esperar unos años.
24 verónica // Feb 22, 2008 a las 15:38
¡Enhorabuena por tu artículo! llevaba unos meses desesperada intentando encontrarle sentido a las páginas de economía de los periódicos.
Tengo una pregunta que surje de mi situación personal: estoy mirando un apartamento de 455.000 € en la periferia de Madrid, estaba pensando en acogerme al alquiler con opción a compra que ofrece la promotora. Es en principio un alquiler muy alto (2000 €) que el primer año está libre de comisiones, pudiendo comprar en ese momento o esperar 2 años más con un interés del 2 y 4% el 2º y 3 año. En el momento de la compra descuentan la totalidad del alquiler. Si decido meterme en ese apartamento, ¿qué repercusiones tiene esperar tres años para comprar?, ¿seguirá costando 455.000? supongo que si me va a seguir costando lo mismo no me merece la pena, ya que he observado que decís que la vivienda se va a depreciar y en la periferia más aún.
25 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 17:59
Santi, es difícil valorarlo. Creo que si puedes pagar la casa, y realmente es el lugar donde te gustaría vivir, deberías seguir adelante. Si crees que pagar la hipoteca te pondrá en dificultades, sería mejor dar marcha atrás.
P.S. A priori, el precio por m2 parece bueno.
26 SANTI // Feb 22, 2008 a las 18:09
Gracias Kiko.
Bueno, esto es como todo en la vida.
A dia de hoy puedo pagarla sin mucho problema, incluso si suben bastante los tipos. Lo que no me apetece es ver como yo compro a un precio y a los x años esta por debajo de su precio de compra. siempre las cosas pueden ir mal y tener que salir pitando.
El precio es bueno, y la zona tambien creo que es buena. viviria a menos de 100m de nuestro anterior ministro de defensa. Asi que al menos la zona es buena
27 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 18:46
Verónica, no conozco la situación en Madrid, pero 2000€ me parece mucho dinero. El problema que le veo es que te puedes ver atrapada; y me explico: si lo que has pagado en concepto de alquiler es mucho más de lo que te costaría un alquiler normal, cuando pasen 1, 2 o 3 años, el hecho de no comprar implica tirar todo ese dinero extra.
La opción que comentas equivale a comprar hoy, con los precios de hoy, pero con la garantía de que si los precios se desploman, podrás echarte atrás. Pero esa garantía tiene un precio: 2000€-CosteAlquilerNormal. Es decir, pongamos alquilar una vivienda similar te costaría 1000€, entonces estás pagando 12.000€ al año por la garantía. A eso hay que añadir el coste en concepto de intereses, pero no me acaba de quedar claro a que se aplica el interes ese del 2% y el 4%.
El verdadero problema es que es muy difícil saber que va a pasar con los precios, aunque mi opinión es que es bastante probable que bajen. Como le he dicho a Santi, si la casa es donde verdaderamente quieres vivir y lo puedes pagar, te puedes arriesgar. Si no lo tienes tan tan claro, quizás es mejor permanecer a la expectativa un tiempo.
P.S. Estas decisiones son siempre complicadas, y la mia es solo una opinión más. Hazte los números y tómate tu tiempo para valorarlo todo.
28 KikoLlan // Feb 22, 2008 a las 18:55
Santi, esta claro que a nadie le gusta ver que se deprecia su propiedad, menos aún cuando todavía esta pagándola. De todas maneras piensa que tienes cierto margen de mejora —por el año y pico de subida que has cogido— y que dado que has pagado ya el 80% los problemas por inmovilizado negativo no te afectarán. Vamos, que puedes pagar tu casa y disfrutarla sin prestar mucha atención a los carteles de la inmobiliaria del barrio.
Tampoco tengo claro cuales son tus posibilidades para dar marcha atrás… ¿tendrías que vender en mercado?
Por último, muchas veces olvidamos que el mercado de vivienda es heterogéneo. Es decir, aunque se produzcan bajadas, no todas las zonas ni todas las viviendas las sufrirá igual.
29 Fran // Mar 24, 2008 a las 13:40
Enhorabuena por el estudio!!!
Yo estoy pensando aprovecharme del bajon que estamos viviendo y comprar un piso de un dormitorio (182000€ pide) y negociar el precio. Después tengo intención de alquilarle 3 años (mientras sigo en casa) por 600€ que es el precio de mercado y así tener una ayuda para el pago, amortizar capital. Que te parece económicamente este solución.
Respecto al alquiler en vez de comprar recordaros que también tienen desgravación fiscal…
Un saludo y gracias Kiko
30 KikoLlan // Mar 24, 2008 a las 21:36
Fran, el riesgo que corres es que los precios sigan bajando y tu piso depreciándose. La idea de alquilarlo siempre es buena, porque lo que es una pena es tener un casa cerrada y perder un 4% o 5% cada año.
De todas maneras, estamos en lo de siempre, que es difícil saber que pasará con los precios en el futuro, y más aún con un piso en particular. En cualquier caso, parece aceptado que la caída de precios continuará al menos un par de años…
Un saludo,
31 Roberto // Mar 31, 2008 a las 23:40
Hola a todos:
Hablamos de comprar para especular, o para vivir. La compra de una casa en un país como España no se puede medir solo en dinero a 5 años vista (o 10). Lo que vas pagando es tuyo, no tiras el dinero en un alquiler, y … cuando los pisos bajen de verdad significativamente, lo que tengamos los ciudadanos de a pié en el banco también habrá bajado más que significativamente.
Es evidente que no se puede especualar como unos años atrás, pero creo que si es para compar la vivienda habitual dentro de 4 ó 5 años de demostrará que vale la pena.
Siendo latinos como somos, si no compramos una casa, nos lo gastamos en otra cosas…
Roberto
32 Selfo // Apr 2, 2008 a las 13:36
Esto es un fenómeno que hace tiempo que esperaba por pura lógica, pero la subida se ha mantenido mucho más tiempo del que se podía esperar; como consecuencia, cuanto más se sube, la caída es más dura.
Efectivamente, al tratarse de una compra a tan largo plazo, el efecto de la inflación es muy notable. Y, además, habría que tener en cuenta que se suma el hecho de que a largo plazo también suben los salarios (además del IPC), con lo que el mismo precio mantenido en varios años se ve afectado por la inflación y por una renta disponible mayor.
También es previsible una gran retirada de todo el capital que, proviniente de la Bolsa, buscaba una revalorización rápida. Antes hacía subir artificialmente los precios, y al retirarse los desplomará.
Pero, desde luego, el enfoque que habéis seguido está muy bién. Felicidades.
33 Las previsiones del FMI desaconsejan la compra de vivienda » Post » En Silicio // Apr 4, 2008 a las 00:08
[…] burbuja de los años noventa. Además, ese es precisamente el escenario que empleé en el artículo Cual es el mejor momento para comprar. Entonces la vivienda bajó casi un 20% en 6 años y la conclusión era que lo más conveniente era […]
34 KikoLlan // Apr 10, 2008 a las 14:40
Selfo, había pasado por alto tu comentario hasta hoy. El estancamiento de los precios era inevitable —el nivel de endeudamiento era máximo—, y sí, muchos pensábamos que los precios iban a bajar, aunque quizás podría no haber sido así.
En cuanto al incremento de los salarios, es cierto que lo “probable” es que con el paso del tiempo nuestro sueldo aumente por encima del IPC, pero no deja de ser una previsión… son ese tipo de cosas difíciles de incluir en los cálculos
35 AupaPucela // Apr 15, 2008 a las 01:58
Hola KokoLlan!!! Gran artículo, te propongo una cuestión :-). Una vivienda nueva de entrega en el próximo mes, se vendió por la constructora en 2005 por 280.000 euros. En la actualidad, tras una renuncia del dinero puesto, se queda en torno 240.000 euros.
¿Consideras que es buena operación comprar o esperar?
Muchas gracias por artículos tan bien elaborados!!!! GRACIAS!!!
36 KikoLlan // Apr 15, 2008 a las 12:55
Pues… bueno, representa una rebaja del 15% con respecto a 2005, lo que no esta mal (los precios todavía subieron después de 2005). En prensa se esta hablando de descuentos de hasta el 30%, pero con respecto a los precios máximos, que quizás en tu caso no son los de 2005.
Como le dije a Fran, si puedes pagar esa casa sin muchos apuros, el mayor riesgo que corres es que los precios sigan bajando y tu piso depreciándose. Además, parece que conviene no inflar las tasaciones (o pagar una buena entrada) por aquello de evitar problemas de inmovilizado negativo:
http://www.ensilicio.com/2008/01/capaz-de-pagar-la-hipoteca-pero-sin-piso-endeudado-y-cadaver-financiero.html
http://www.ensilicio.com/2008/04/¿te-puede-obligar-el-banco-a-hipotecar-otros-bienes.html
De todas maneras, y como digo siempre, es difícil saber que pasará con los precios en el futuro, y más aún con un piso en particular. En cualquier caso, parece aceptado que la caída de precios continuará al menos un par de años.
Espero haberte sido de algo de ayuda.
37 Olga // Apr 16, 2008 a las 22:09
Gracias Kikollan, he pasado mucho tiempo buscando en internet informacion que me orientase de la mejor forma posible para decidirme a la compra de una casa.HE dado una señal para comprarme un chalet pareado de segunda mano de 201m2 y parcela 250m2 en Cabanillas del Campo, la tasacion ha sido de 331.000€, y el precio de venta es de 273.450€, está claro que viendo la evolucion del precio de la vivienda para los próximos años, la tasación que me han dado hoy quizas baje en un corto periodo.No me gustaría tener que estar pagando una hipoteca durante 35 años por un precio mayor que el valor de la vivienda.
Crees que debo renuciar a la señal y esperar a ver como evoluciona el mercado?.Gracias.
38 KikoLlan // Apr 16, 2008 a las 23:10
Olga, no me atrevo a decirte algo categórico. Además, no me has dicho cuanto has dado de señal.
Te digo lo que digo siempre: lo fundamental es sí es la casa donde quieres vivir y si puedes pagarla. De ser así, probablemente deberías seguir adelante (si la tasación es reciente, tienes bastante margen para evitar problemas por aquello del inmovilizado negativo que mencioné en mi último comentario). Es verdad que los precios parece que van a bajar por lo menos durante un par de años, pero nadie puede asegurar que la bajada será drástica o más prolongada…
Siento no poder ser más preciso, pero sería una temeridad
39 Olga // Apr 17, 2008 a las 09:24
Muchas gracias por contestarme.La señal que he dado ha sido de 3.000 euros, pero condicionado a la obtencion de la hipoteca, en caso de que no me la concediesen me devolverían la mitad.
Mas que nada me lo estoy pensando porque la vivenda es del año 2005 y a los vendedores les costó cerca de 180.000 euros, y si realmente el precio de la vivienda va a bajar a precios razonables, entonces estaría pagando demasiado por esa vivenda.
40 KikoLlan // Apr 17, 2008 a las 09:50
Pues sí, no es demasiado. Puedes plantearte todas las opciones.
41 apymereco // Apr 22, 2008 a las 12:47
Extraordinario, el estudio y la presentación.
Sin embargo en Apymereco tenemos una visión más pesimista del asunto. Más allá de los frios números.
En una compra priman los aspectos emocionales. Lo que yo llamo Factores Emocionales de Compra:
1.- La compra de vivienda hoy es cosa de dos, de una pareja como mínimo, y estadísticamente más del 50% de las parejas se rompen.
2.- La movilidad hacia-desde el trabajo influye, en especial con los precios del petróleo en alza constante.
Pon el abono transporte en la cuota mensual total de gastos.
3.- La proximidad a centros educativos y servicios sociales gratuitos.
4.- La cercanía de familiares, especialmente abuelos que suplan la carencia de servicios infantiles gratuitos.
5.- Extras de la vivienda. Trastero, garaje, piscina, jardines, portero, gimnasio, imagen de marca de la promotora… . Suma los gastos de comunidad a la cuota del banco. O no podrás irte de vacaciones.
Factores Financieros de Compra.
1.- Los bancos han endurecido el crédito. Te pedirán un avalista. Por favor no involucres a tus padres en esto.
2.- La inflación real es superior a la oficial declarada por el gobierno, en especial si eres una persona consumista de marcas.
3.- Estanflación. Estancamiento e inflación alta, el fenómeno macroeconómico que caracterizará los próximos 10 años.
4.- Intereses Bancarios. Si la economía va mal, lo pagaremos los trabajadores vía intereses. Es decir, nos subirán los tipos.
Por último, calibra bien tu edad y tu capacidad de formación contínua, y descarta la compra en dos casos:
1.- Pagar hipoteca más allá de los 65 años.
2.- Si piensas que no necesitas aprender nuevas herramientas de trabajo, o nuevas lenguas.., no conseguirás promocionarte en tu empleo, que es la única manera de compensar la pérdida real de sueldo.
42 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 13:04
Con este y otros artículos similares lo que pretende es ceñirme a los hechos mesurables —los frios números—, pero es cierto que existen otros parámetros difícilmente cuantificables que afectan a la compra de una vivienda y condicionan nuestras expectativas.
Tu lista me parece muy razonable, y sí, efectivamente esboza una situación futura preocupante… creo que son especialmente preocupantes el tema de la inflación real y la posible estanflación.
Un saludo,
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