Puedes encontrar versiones actualizadas de estas gráficas en los nuevos artículos sobre vivienda.
En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.
Caída del precio de la vivienda usada
Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).
- A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
- El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
- Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.
La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.
Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).
Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)
El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).
Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.
- En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
- Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
- La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.
Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.
Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación
Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.
En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.
Conclusiones
Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.
En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.
[tags]vivienda, burbuja, precio, tasación, ministerio, evolución, gráficas, 2008, pisos, idealista[/tags]
16 respuestas hasta ahora ↓
1 Federico70 // Apr 22, 2008 a las 09:17
Muy buen articulo,
parece que toda esta falacia-timo
que se habian montado sobre los pisos
esta llegando a su fin … para bien
del 90% de la sociedad
Veremos a ver hasta donde bajan.
2 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 09:26
Pues sí, veremos. La pena es lo hará en un contexto económico que no favorece a nadie, la verdad.
3 apymereco // Apr 22, 2008 a las 14:30
Estimado Kiko,
desde nuestra asociación ya hemos detectado una caída no sólo de los pisos, nuevos y usados, sino que además está empezando a caer el precio del suelo (caídas mínimas del 40%).Y aquí está una de las claves.
España ha cultivado ladrillos sobre un suelo poco productivo para la agricultura.
Intentaré enumerar los factores que han desencadenado la tormenta perfecta en la economía española. Por otra parte no tiene ningún mérito hacer este análisis a posteriori, aunque los que somos constructores ya nos extrañábamos de estas subidas en 1.997. La década prodigiosa 1.997-2.007.
1.- El suelo, desde 1995 es competencia de las CCAA y Ayuntamientos, y lo han usado para financiarse.
2.- Un generación entera de españoles (la generación “Cuéntame”) crecimos programados para comprar vivienda.
3.- El efecto Euro afloró TODO el dinero B en pesetas acumulado durante décadas.
4.- España era el furgón de cola de la CE, y los fondos europeos llenaron nuestras arcas para infraestructuras.
5.- La costa era un lugar atractivo para los europeos del norte: el clima, los precios y la oferta turística.
Estos 5 activos de nuestra economía ya han desaparecido.
Este periodo se caracterizó por la ausencia total de inspección por parte de las autoridades, mientras llenaban los bolsillos, ah! España iba bien, lavaba más blanco que la mismísima Suiza.
4 KikoLlan // Apr 22, 2008 a las 14:49
Realmente la economía española se enfrenta a problemas estructurales: el sector inmobiliario parece condenado al retroceso —por el tema suelo y la huida de los europeos—, el turismo puede resentirse (ya no somos un destino barato) y las ayudas de la UE se acaban…
Parece claro que toca dar un giro de timón y redirigir la economía española en una nueva dirección. Muchos opinan que la solución pasa por mejorar en competitividad, invertir en I+D, etc. Pero me cuesta creer que, si esa es la única vía, las cosas lleguen a buen puerto.
5 anso // Apr 22, 2008 a las 15:32
Efectivamente, si es la única vía, mal vamos. Sí, España debería invertir en innovación (y mucho), pero eso da frutos a muchos años vista y este problema lo tenemos ya aquí.
6 La devaluación de la vivienda en gráficas | Blog inmobiliario // Apr 22, 2008 a las 16:17
[...] Kiko LLaneras me mantiene informado de sus nuevas gráficas sobre la evolución del precio de la vivienda. [...]
7 Josete // Apr 23, 2008 a las 11:53
El tema es, y TOMA NOTA, como dominas tanto, espero un mail el día que la bajada toque techo, a la inversa, cuando más barato sea avísame.
Muy buen análisis Kiko.
8 La devaluación de la vivienda en gráficas « NOTICIAS DE MUNDO INMOBILIARIO // Apr 23, 2008 a las 15:19
[...] Más gráficas en la Radiografía de la caída del precio de la vivienda en 2008 [...]
9 alf // Apr 23, 2008 a las 17:24
Es interesante seguir la evolución de los precios, Aunque creo que seria intereeante echarle una miradita a que pasa si caes en números rojos por incumplimiento de pagos. Me llama la atención con que alegría se embarca en aventuras financieras. que acaban en sobreendeudamientos. Valorar la capacidad financiera, de endeudamiento creo que seria tambien util. Llaman la atención los anuncios de reunificación de deudas
10 anllogui // Apr 23, 2008 a las 19:36
Los tiempos de que cada perro se lama su pijo se acercan. Solo espero que no salpique mucho a las TIC’s.
11 KikoLlan // Apr 23, 2008 a las 19:45
Pues las TIC’s no sé, pero la inversión pública en I+D pinta mal, muy mal. Eso por no hablar de la inversión privada en I+D…
Que pensamientos más lúgubres
12 anllogui // Apr 23, 2008 a las 23:29
Y mira la noticia de hoy en el País. Me veo que todo el dinero se va estos 4 años en infraestructuras, para seguir manteniendo a los grandes.
13 anllogui // Apr 23, 2008 a las 23:32
Jejeje, que bueno. En el País lo dicen en el segundo párrafo el motivo principal, en el mundo de titular. Al final vamos a tener que leer mínimo dos periódicos para enterarnos de las cosas….
14 Villacampa // Apr 24, 2008 a las 19:17
Muy buen artículo como siempre.
Sin embargo me pregunto qué sentido tiene decir que la vivienda baja en los términos en los que hablamos.
Es decir, que no le veo ningún sentido a decir que la vivienda baja de precio porque sube por debajo del IPC.
Igual es que nos estamos confundiendo a la hora de medir el aumento de precio de la vivienda. Porque su precio sigue aumentando.
Según varios estudios, en estos últimos 10 años en España los salarios no han subido sino que han bajado si se normalizan el porcentaje de subidas junto con las del IPC.
Así que un sueldo medio en España 10 años después ha perdido capacidad adquisitiva.
Pero las variaciones en los precios de los pisos no se incluyen en el cálculo del IPC.
¿Qué es lo que realmente debe suceder para que podamos decir que realmente las viviendas bajan?
Que con nuestra capacidad adquisitiva seamos capaces de adquirir una casa con menos esfuerzo (lo que se traduciría en menos años de hipoteca, y por lo tanto menos intereses al banco).
No he encontrado series de datos de la evolución del salario medio en España durante estos 10 años.
Pero sería realmente interesante observar una gráfica de valores interanuales computados de la siguiente forma:
(Variación precio vivienda normalizada con el IPC) – (Variacion salario medio normalizado con el IPC)
Esa gráfica es la que realmente nos interesa conocer.
La que de verdad nos indicará si para nuestros bolsillos baja o sube el precio de la vivienda.
Seguiré buscando esos datos o similares a ver si se puede obtener al menos una aproximación.
15 alf // Jun 13, 2008 a las 10:20
No es que este muy ligado al tema pero leerlo es interesante. Siempre va bien un poco de matizacion de posible culpable
http://www.elblogsalmon.com/2008/06/12-buscando-chivos-expiatorios
16 ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? » vivienda // Jul 5, 2008 a las 22:53
[...] vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente —entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona—, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora [...]
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