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Comparando la caída del precio de la vivienda y la burbuja de los 90s

July 5, 2008 por Kiko Llaneras · 36 Comentarios

La sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre el precio de la vivienda. Sus cifras —tradicionalmente conservadoras— indican que la vivienda nueva se ha depreciado un 4% en el último año1.

Usaré estos datos para comparar la burbuja de los noventa y la situación actual, y tratar de responder a la cuestión: ¿seguirán bajando los precios en el futuro?

Evolución del precio de la vivienda

La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:

Vivienda (2008)

_

  • Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
  • En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
  • La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.

Comparativa con la burbuja de 1990

La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.

Vivienda (2008)

_

  • Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
  • Se confirma que la desaceleración —la primera etapa de una burbuja típica— ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
  • El ritmo de caída es más fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente —dos semestres abruptos— y la tendencia indica que las caídas van a continuar.

Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración

También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja —deflactada— y la duración de la misma (hacer click en las figuras para agrandar).

Vivienda (2008)

    _ 

  • El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
  • La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
  • El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente —entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona—, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.

En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. En febrero desaconsejé la compra de vivienda, en previsión de que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009.

_

Leer más:

Fuente: Sociedad de tasación

Datos: Si alguien quiere los datos que contacte conmigo.

Notas:
  1. Por cierto, se trata de una depreciación más que suficiente para que retrasar la compra haya sido rentable incluso pagando un alquiler. Esperar durante los últimos doce meses ha supuesto un ahorro de entorno a 8000€. []


36 respuestas hasta ahora ↓

  • 1 Misósofos // Jul 6, 2008 a las 02:04

    Excelente análisis. Preparémonos, que vienen curvas.

  • 2 Goyo // Jul 6, 2008 a las 10:26

    Excelente artículo, enhorabuena.

  • 3 kikollan // Jul 6, 2008 a las 12:00

    ¡Gracias!

  • 4 estalviador // Jul 6, 2008 a las 13:46

    Excelente análisis kikollan. He puesto un hilo en el foro de burbuja sobre tu estupendo análisis.
    Saludos.

  • 5 kikollan // Jul 6, 2008 a las 14:04

    Muchas gracias Estalviador, siempre agradezco la difusión :-)

  • 6 Anticultura de alquiler | Blog inmobiliario // Jul 7, 2008 a las 11:00

    [...] artículo de Ensilicio se señala [...]

  • 7 Anticultura del alquiler de vivienda | Blog inmobiliario // Jul 7, 2008 a las 11:01

    [...] artículo de Ensilicio se señala [...]

  • 8 apymereco // Jul 8, 2008 a las 00:38

    Reveladoras gráficas.
    Gracias Kiko por tus análisis. Como se puede comprobar, es un topico que las viviendas siempres se revalorizan, que no hay inversión más segura.
    En un artículo, publicado por Trías de Bes en el País Dominical, en 2.004, ya desaconsejaba la compra de vivienda.
    El motivo es muy simple:
    en muchas zonas, las más demandadas, resultaba más barata la cuota mensual de alquiler, que la cuota del préstamo hipotecario.
    En definitiva, la rentabilidad anual de la inversión hipotecaria era inferior a otros productos financieros.
    La cuestión en la actual crisis es la falta de liquidez de los bancos. Tal y como señalaba Sáenz, del Santander, en un foro económico recientemente, esta situación es desconocida en la economía mundial.
    Saludos.

  • 9 kikollan // Jul 8, 2008 a las 15:06

    Apymereco, es cierto que se veía venir desde hace años, pero ha tardado más de lo previsto, eso también es verdad.

    Es curioso que tardara tanto el trasvase al alquiler. La gente creía en la revalorización continua de la vivienda, y contra eso no nada podía competir. Daba igual que la cuota del préstamo fuera superior, la revalorización te convertiría en rico.

    Además, mucha gente se endeudó en base a cálculos mal hechos y dominados por el optimismo y el poder de lo establecido.

    El euribor + crisis de liquidez + paro han dado la puntilla a la burbuja.

  • 10 Gráficas: observa el desplome del precio de la vivienda (caídas de más del 10%) » Gráficas, Vivienda // Jul 24, 2008 a las 22:15

    [...] Hace pocos días vimos que el valor de la vivienda esta cayendo y que la situación actual replica —y supera— lo sucedido durante la crisis de los noventa. [...]

  • 11 ¿Por qué la caída del precio de la vivienda es más lenta en España que en EE.UU? » Gráficas, Vivienda // Sep 17, 2008 a las 09:41

    [...] Comparativa de la burbuja actual y la de 1993 [...]

  • 12 España rica, España pobre » Economía y sociedad // Sep 28, 2008 a las 23:52

    [...] La burbuja inmobiliaria en gráficas: comparativa con 1993 [...]

  • 13 antonio // Sep 29, 2008 a las 23:12

    Me ha gustado mucho todo lo que dices.
    Confirma mi teoria de que esto tenia que pasar, incluso yo creia que llegaría antes.
    Mis calculos han falllado en un aspecto. Creia que quienes han montado esto, eran mas inteligentes y prepararian un aterrizaje suave para que los pardillos que compramos (nosotros) no nos dieramos cuenta, pero resulta que no tenian nada preparado, son tan torpes que creian que esta vaca daba leche de forma permanente.
    Hace unos cinco años, asistí a unos cursos en los que el ponente ya aconsejaba no comprar pisos,y vivir de alquiler durante unos años.
    De todas maneras no hay mal que por bien no venga. Si esta locura llega a durar unos años mas las consecuencias hubieran sido peores:
    1.- Destrucción de la industria local al fomentarse el consumo descontrolados de bienes caros “de importación”
    2.- Desequilibrio territorial irreversible, despoblando todo el centro de la península (quienes con sus impuestos y vida casi ascética mantienen al pais) y enriqueciendo sin control a la costa levantina con una estructura económica basada en la economia sumergida que no paga impuestos
    2.- Enfrentamientos territoriales de insospechadas consecuencias derivados de la necesidad de trasvasar recursos económicos y AGUA a esas zonas.
    3.- Endeudamiento al límite para dos generaciones.
    La solución era facilísima: Aplicar desde el Estado con Leyes (parece mentira con lo que les gusta hacer leyes, que nadie pensara en esto) las mismas medidas que la crisis nos impondrá
    Mas austeridad, menos BMW y mas Opel Corsa. Y lo mas importante: MENOS FUTBOL Y MAS TRABAJAR.

  • 14 Kiko Llaneras // Sep 30, 2008 a las 08:37

    Antonio, es verdad, la cosa parecía que iba a estallar antes. En cuanto a lo del aterrizaje, era una posibilidad, pero precisamente por el retraso, cada vez más remota.

    Las consecuencias están por ver aún, creo. En cualquier caso, esperemos que esto sirva para cambiar ciertas cosas —el modelo económico— y que estemos todos mejor en el futuro.

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  • 30 Luis // Jun 14, 2009 a las 13:50

    Lo que yo me pregunto, es si realmente se puede considerar, con la que está cayendo, como una bajada significativa un 4%, cuando como vemos en el gráfico, ha habido 5 años seguidos con subidas del más de dos dígitos acumuladas.

    Como referencia de lo que es “significativo” yo haría otro análisis, ver el salario mínimo interprofesional, y por otro lado que más de 10 millones de personas ganan menos de 1000 euros mensuales

    Cuando el gap entre los salarios y el precio de la vivienda, descienda a niveles asequibles, se podrá decir que es una bajada significativa. Qué es razonable? 30% de los ingresos brutos familiares, como pasa en Europa.

    Si no volveremos al feudalismo.

  • 31 Kiko Llaneras // Jun 14, 2009 a las 17:08

    Luis, las bajadas son ya mayores, aunque a veces tardan en reflejarse en las estadísticas.

    Datos más actualizados:

    http://www.ensilicio.com/2008/12/graficas-¿por-que-caen-mas-el-precio-de-la-vivienda-usada.html

    http://www.euribor.com.es/2009/01/15/las-estadisticas-sobre-el-precio-de-la-vivienda/

    http://www.ensilicio.com/2009/03/comparando-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-y-la-burbuja-de-los-90s.html

    Y respecto a la relación con los salarios, quizás te interese este artículo:

    http://www.ensilicio.com/2008/10/explicando-con-numeros-por-que-dejo-de-subir-la-vivienda.html

    Yo creo que ese retorno a algo más razonable, pero seguramente por encima de ese 30%, puede ser un escenario plausible.

    Saludos!

  • 32 soo // Jul 27, 2009 a las 02:40

    Pero qué dice esa gráfica, ¿que por el año 1990 bajaron los precios de la vivienda, tras una burbuja, y que a partir de ese año, empezó de nuevo a subir, creándose de nuevo otra burbuja?.
    No es verdad. Yo tengo 62 años y rondando el año 1990 nunca bajaron los precios de la vivienda, ni se notó ninguna burbuja, como ahora ha ocurrido. Los datos de ese período en esa gráfica comparados con los de los últimos años no creo que sean correctos. Lo siento.

  • 33 Kiko Llaneras // Jul 27, 2009 a las 09:28

    Soo, los precios sí bajaron durante los noventa (quizás no en toda España, pero si en promedio). Por ejemplo, las bajadas fueron significativas en la costa de levante.

    Dos matices:

    (a) Los precios en las gráficas están corregidos por inflación. Los precios nominales —los que vemos habitualmente— apenas mostraban una bajada en 1990, sino más bien un estancamiento.

    (b) La burbuja actual ya debe superar lo visto entonces. Ten en cuenta que esta anotación tiene casi un año.

    ¡Saludos!

  • 34 Luis // Jul 27, 2009 a las 11:59

    Muy bueno, yo creo que teniendo en cuenta que el 40% de los españoles gana igual o menos 1000 euros. Pues los pisos tendrían que bajar hasta los 150.000 euros de media. Con un tipo del 5% a 30 años y 12 pagos te salen 795 euros. Que ya está bien, porque si suponemos unas entradas de dos salarios 2000euros. 40% de los ingresos totales que es una barbarie!

  • 35 Kiko Llaneras // Aug 7, 2009 a las 19:10

    Luis, en esa línea va este otro artículo: http://www.ensilicio.com/2008/10/explicando-con-numeros-por-que-dejo-de-subir-la-vivienda.html

    Saludos.

  • 36 Félix // Aug 19, 2009 a las 00:35

    No se ya como explicar esta situación de crisis globalizada para algunos pero en realidad no está afectando a todos los países por igual. Los países más resentidos ó mermados son los Estados Unidos y la Vieja Europa de siempre con sus correspondientes satélites u antiguas colonias que no controlan como antiguamente militarmente hablando por la fuerza pero si con otros instrumentos más sutiles y dañinos que es el control económico de esos países subdesarrollados.
    El Euro se ha convertido en una divisa muy preciada para especular frente al dollar USA lo que en un proceso normal ha provocado que los precios suban a una velocidad vertiginosa en pocos años y de una forma totalmente caótica y sin control alguno por parte de los Estados integrantes del Mercado Común. Consecuencias el poder adquisitivo de la gran mayoría de los consumidores de la Vieja Europa se ha visto prácticamente aniquilado con el consiguiente problema que los gastos y niveles de endeudamiento han superado los ingresos de cualquier familia normal de la clase media y baja la más afectada por ahora por esta crisis. Resultado inmediato de esta subida de precios incontrolada bajada del consumo de forma drástica tocando sectores como el de ventas de coches, venta de casas, servicios, ocio, etc……. Por lo tanto si no se vende todo se desploma los negocios, las empresas se ven obligadas a reducir plantillas de personal, despidos masivos, conflictos sociales, cambios políticos, aumento de la morosidad, etc…. Lo clásico en una crisis no hay nada nuevo.
    Pero vuelvo a insistir cual es la solución pues muy sencilla. BAJADA DE PRECIOS CON EFECTO DOMINO PROVOCANDO UN REAJUSTE EQUILIBRADO PARA REACTIVAR LA ECONOMIA Y ESTO ES TAN VALIDO AQUÍ COMO EN PEKIN. Cuando veamos que los alquileres entre 400 y 600 bajen a niveles como el de 150 Euros, las ventas de casas que ahora estén en torno a 150.000 y 500.000 Euros se sitúen entre 25.000 y como mucho 250.000 Euros y que en la vida cotidiana con las compras de los productos básicos de consumo diarios los céntimos vayan tomando su valor real ya podremos decir que las cosas irán tomando sus cauces normales. Que conste que en esta crisis no incluyo los productos de lujo ni la clase alta ( Ricos ) porque se rigen por otras leyes y reglas para ellos las Crisis Económicas son muy positivas porque sencillamente se aprovechan de los males de los demás haciéndose más ricos aun de lo que son. Desde el cambio de la Peseta al Euro se han ido forzando tanto las cosas con abusos aberrantes que nos han llevado a esta situación tan caótica que está padeciendo el País en la actualidad. No se puede pedir por poner un ejemplo entre 0.65 y hasta 2, 50 Euros por 1 litro de leche y este ejemplo es aplicable a cualquier producto que esté a la venta por lo tanto insto a todos los agentes que participan y controlan la Economía de este País que en lugar de opinar y lamentarse sobre las causas y efectos de esta Crisis Globalizada que se pongan manos a la obra aportando cada uno su granito de arena y sentido común adelantando la bajada de Precios con mecanismo controlados y no esperen a que caigan por si solos de forma bestial causando estragos en nuestra sociedad con efectos muy negativos con la consiguiente lentitud en la recuperación de este País.

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