La sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre el precio de la vivienda. Sus cifras —tradicionalmente conservadoras— indican que la vivienda nueva se ha depreciado un 4% en el último año1.
Usaré estos datos para comparar la burbuja de los noventa y la situación actual, y tratar de responder a la cuestión: ¿seguirán bajando los precios en el futuro?
Evolución del precio de la vivienda
La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:
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- Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
- En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
- La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.
Comparativa con la burbuja de 1990
La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.
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- Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
- Se confirma que la desaceleración —la primera etapa de una burbuja típica— ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
- El ritmo de caída es más fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente —dos semestres abruptos— y la tendencia indica que las caídas van a continuar.
Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración
También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja —deflactada— y la duración de la misma (hacer click en las figuras para agrandar).
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- El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
- La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
- El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.
Conclusiones
Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente —entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona—, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.
En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. En febrero desaconsejé la compra de vivienda, en previsión de que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009.
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Leer más:
- Comparar los datos con los del ministerio y el portal Idealista. Estos últimos son especialmente interesantes ya que se trata de precios reales, no tasaciones.
- Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?.
- Otras anotaciones sobre vivienda entre los artículos destacados.
Fuente: Sociedad de tasación
Datos: Si alguien quiere los datos que contacte conmigo.
Notas:- Por cierto, se trata de una depreciación más que suficiente para que retrasar la compra haya sido rentable incluso pagando un alquiler. Esperar durante los últimos doce meses ha supuesto un ahorro de entorno a 8000€. [↩]
19 respuestas hasta ahora ↓
1 Misósofos // Jul 6, 2008 a las 02:04
Excelente análisis. Preparémonos, que vienen curvas.
2 Goyo // Jul 6, 2008 a las 10:26
Excelente artículo, enhorabuena.
3 kikollan // Jul 6, 2008 a las 12:00
¡Gracias!
4 estalviador // Jul 6, 2008 a las 13:46
Excelente análisis kikollan. He puesto un hilo en el foro de burbuja sobre tu estupendo análisis.
Saludos.
5 kikollan // Jul 6, 2008 a las 14:04
Muchas gracias Estalviador, siempre agradezco la difusión
6 Anticultura de alquiler | Blog inmobiliario // Jul 7, 2008 a las 11:00
[...] artículo de Ensilicio se señala [...]
7 Anticultura del alquiler de vivienda | Blog inmobiliario // Jul 7, 2008 a las 11:01
[...] artículo de Ensilicio se señala [...]
8 apymereco // Jul 8, 2008 a las 00:38
Reveladoras gráficas.
Gracias Kiko por tus análisis. Como se puede comprobar, es un topico que las viviendas siempres se revalorizan, que no hay inversión más segura.
En un artículo, publicado por Trías de Bes en el País Dominical, en 2.004, ya desaconsejaba la compra de vivienda.
El motivo es muy simple:
en muchas zonas, las más demandadas, resultaba más barata la cuota mensual de alquiler, que la cuota del préstamo hipotecario.
En definitiva, la rentabilidad anual de la inversión hipotecaria era inferior a otros productos financieros.
La cuestión en la actual crisis es la falta de liquidez de los bancos. Tal y como señalaba Sáenz, del Santander, en un foro económico recientemente, esta situación es desconocida en la economía mundial.
Saludos.
9 kikollan // Jul 8, 2008 a las 15:06
Apymereco, es cierto que se veía venir desde hace años, pero ha tardado más de lo previsto, eso también es verdad.
Es curioso que tardara tanto el trasvase al alquiler. La gente creía en la revalorización continua de la vivienda, y contra eso no nada podía competir. Daba igual que la cuota del préstamo fuera superior, la revalorización te convertiría en rico.
Además, mucha gente se endeudó en base a cálculos mal hechos y dominados por el optimismo y el poder de lo establecido.
El euribor + crisis de liquidez + paro han dado la puntilla a la burbuja.
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[...] Hace pocos días vimos que el valor de la vivienda esta cayendo y que la situación actual replica —y supera— lo sucedido durante la crisis de los noventa. [...]
11 ¿Por qué la caída del precio de la vivienda es más lenta en España que en EE.UU? » Gráficas, Vivienda // Sep 17, 2008 a las 09:41
[...] Comparativa de la burbuja actual y la de 1993 [...]
12 España rica, España pobre » Economía y sociedad // Sep 28, 2008 a las 23:52
[...] La burbuja inmobiliaria en gráficas: comparativa con 1993 [...]
13 antonio // Sep 29, 2008 a las 23:12
Me ha gustado mucho todo lo que dices.
Confirma mi teoria de que esto tenia que pasar, incluso yo creia que llegaría antes.
Mis calculos han falllado en un aspecto. Creia que quienes han montado esto, eran mas inteligentes y prepararian un aterrizaje suave para que los pardillos que compramos (nosotros) no nos dieramos cuenta, pero resulta que no tenian nada preparado, son tan torpes que creian que esta vaca daba leche de forma permanente.
Hace unos cinco años, asistí a unos cursos en los que el ponente ya aconsejaba no comprar pisos,y vivir de alquiler durante unos años.
De todas maneras no hay mal que por bien no venga. Si esta locura llega a durar unos años mas las consecuencias hubieran sido peores:
1.- Destrucción de la industria local al fomentarse el consumo descontrolados de bienes caros “de importación”
2.- Desequilibrio territorial irreversible, despoblando todo el centro de la península (quienes con sus impuestos y vida casi ascética mantienen al pais) y enriqueciendo sin control a la costa levantina con una estructura económica basada en la economia sumergida que no paga impuestos
2.- Enfrentamientos territoriales de insospechadas consecuencias derivados de la necesidad de trasvasar recursos económicos y AGUA a esas zonas.
3.- Endeudamiento al límite para dos generaciones.
La solución era facilísima: Aplicar desde el Estado con Leyes (parece mentira con lo que les gusta hacer leyes, que nadie pensara en esto) las mismas medidas que la crisis nos impondrá
Mas austeridad, menos BMW y mas Opel Corsa. Y lo mas importante: MENOS FUTBOL Y MAS TRABAJAR.
14 Kiko Llaneras // Sep 30, 2008 a las 08:37
Antonio, es verdad, la cosa parecía que iba a estallar antes. En cuanto a lo del aterrizaje, era una posibilidad, pero precisamente por el retraso, cada vez más remota.
Las consecuencias están por ver aún, creo. En cualquier caso, esperemos que esto sirva para cambiar ciertas cosas —el modelo económico— y que estemos todos mejor en el futuro.
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