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Hace pocos días vimos que el valor de la vivienda esta cayendo y que la situación actual replica —y supera— lo sucedido durante la crisis de los noventa.
Pero los datos que muestro hoy son aún más esclarecedores: el precio de la vivienda usada ha caído ya más de un 10% en Madrid y Barcelona, dejando los precios en niveles de 2003 y 2004 respectivamente.
Es más, como explicaré, todo hace pensar que las caídas han sido en realidad mayores y que continuarán en los próximos meses.
Caídas de más del 10% en Madrid y Barcelona
La primera gráfica muestra la evolución del precio real de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001, según datos del portal inmobiliario Idealista.
La figura es sobrecogedora por si sola, pero destacaría algunas cosas:
- La vivienda se ha devaluado casi un 10% en Barcelona.
- … y más de un 12% en Madrid.
- El precio de la vivienda en Barcelona esta en los niveles de finales de 2004.
- … ¡y en Madrid a niveles de 2003!
La gráfica de la derecha muestra la variación trimestral de precio de la vivienda usada (hacer click para ampliar).
Se observa que los precios llevan cayendo un año y medio. Además, la impresión que se desprende —aunque podría no confirmarse— es que las caídas no solo van a continuar, sino que su ritmo podría seguir aumentando.
El valor de tasación cae y promete seguir
La última figura recoge las estimaciones del Ministerio de Vivienda. Hay que tener en cuenta que, además de ser gubernamentales, las cifras del Ministerio se basan en tasaciones y son por tanto conservadoras.
En cualquier caso, parece corroborarse lo visto en los datos de idealista: devaluación de la vivienda y expectativas de mayores caídas.
¿Son conservadores estas cifras?
Al contrario que los del ministerio, los datos de Idealista se obtienen a partir de precios y son un mejor reflejo del precio real del mercado.
Pero incluso los precios de Idealista pueden considerarse conservadores, porque se basan en precios de oferta. Siempre existirá una diferencia entre el precio de la oferta y el del acuerdo final, pero en un mercado en retroceso —como el de la vivienda— estas diferencias tenderán a ser mayores.
Por eso mi opinión1 es que muy probablemente la caída de precios ha sido en realidad superior al 10% o 12% que indican los datos de la primera gráfica.
Espacio
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Predicción: Creo que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y probablemente también durante 2009.
Recomendación: En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 5% en lo que llevamos de año.
Leer más:
- ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa (datos de la Sociedad de Tasación).
- ¿Cual es el mejor momento para comprar? ahora que baja la vivienda.
- Leer otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
Fuentes: Idealista | Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística
Notas:
14 respuestas hasta ahora ↓
1 Villacampa // Jul 25, 2008 a las 13:03
Como siempre excelente artículo
Aunque cada vez me gusta menos hablar de bajadas de precios incluyendo el efecto inflacción.
Si los sueldos crecieran al mismo ritmo que la inflacción lo vería razonable.
Pero, como ya dije en otra ocasión, creo que deberíamos tener más en cuenta la capacidad adquisitiva que la inflacción para poder evaluar si los precios de los pisos se acercan a nuestra economía doméstica o se alejan de ella.
¿Por qué digo esto? Sencillo, teniendo en cuenta el aumento del paro, es lógico pensar que la sociedad española está bien cortada enórmemente en términos generales su capacidad adquisitiva.
Si hiciéramos algún estudio teniendo en cuenta estos datos, quizás podríamos llegar a la conclusión de que los precios de los pisos bajan menos que nuestra capacidad adquisitiva media.
Lo cual significaría que los pisos están cada vez más inalcanzables a pesar de se produzcan caidas de precio, “reales” o no.
Al menos es la opinión que tengo desde hace un tiempo. Quizás esté equivocado, pero así lo veo.
2 alf // Jul 27, 2008 a las 19:02
Es evidente que la serie de datos puede ser interesantes. En pricipio hay dos posibles tipos de compradores (1)el que necesita la vivienda para vivir y (2)quien tiene un capital que puede arriesgar en la compra/venta por preveer que tiene mas posibilidades de rendimiento que en otro tipo de inversión. Es evidente que sin su concurso los precios pueden seguir otro derrotero.
Quien necesita comprar una comprar la vivienda casi siempre se recurre recurre a un credito hipotecario. Entonces el valor de la compra que puede pagar viene condicionado, entre otras cosas por la capacidad de endeudamiento a largo plazo. aspecto no tan importante en otras compras de bienes duraderos.
No creo que sea facil intervenir en el mercado de la vivienda pero barrunto que seria deseable que las transacciones especulativas no fueran primadas.
Es obvio que los promotores invertiran segun las esperanza de negocio, no de las consecuencias sociales.
Me permito sugerir a quien tenga que comprar o alquilar una vivienda lo planfique con mucho detenimiento, no solo mirando el coste del metro cuadrado.
3 acikate // Jul 27, 2008 a las 19:25
En primer lugar, Kiko, enhorabuena por el blog. Todos los análisis que haces del precio de la vivienda son excelentes, especialmente bien documentados.
Lo que plantea Villacampa me parece muy interesante. El hecho de que la variación de la inflacción no va la par con la variación de los salarios. Quizá, y es una opinión, habría que hacer un estudio de la relación del precio de la vivienda con los salarios para tener una visión más completa de la evolución de los precios de la vivienda. Al final, lo que interesa saber es el esfuerzo económico que debe hacer para tener una vivienda en propiedad.
Por ejemplo, en el siguiente estudio se ve como la relación precio/salario medios pasó de 4 en 1996 a casi 13 en el 2006.
http://definanzas.com/2007/02/15/la-relacion-entre-el-precio-de-la-vivienda-y-el-salario-medio-en-espana/
Parecería lógico pensar que una ralación de un precio de 5 veces el salario medio es una media razonable en base a datos históricos.
Me encantaría leer vuestras opiniones!
Saludos.
4 Kiko Llaneras // Jul 27, 2008 a las 20:31
Respecto a la inflación, estoy de acuerdo con vosotros:
El precio no es un indicador de la capacidad de compra de vivienda. Para estimar eso habría que tener en cuenta salarios, usando un ratio —como dice acikate— o el porcentaje del sueldo dedicado a vivienda.
Por supuesto, que la vivienda sea más barata no significan que sea más sencillo comprar. De hecho es justo al contrario: los precios han bajado en parte porque la gente tiene —o consigue— menos dinero que hace un par de años. A la gente le resulta difícil comprar a los precios actuales… y estos bajan.
Pero si queremos conocer la variable “precio de la vivienda” es imprescindible deflactar. Otra cosa es la información que queramos extraer de esa variable…
5 acikate // Jul 28, 2008 a las 18:36
Es cierto Kiko, una cosa es el precio y otra el esfuerzo económico que hay que dedicar a su compra, pero como bien dices si la gente no los puede pagar (por disminución de ingresos o subida de intereses e inflacción) al final los precios tienen que bajar. Creo que la situación de la economía general del país será la que decida el precio de las viviendas. En este caso parece que se avecina una crisis que nada tiene que ver con lo ocurrido a principios de los 90. Parece que será más profunda y prolongada en el tiempo por lo que me temo que el precio de la vivienda caerá más en comparación con lo ocurrido a finales del siglo pasado.
Aquí os dejo una predicción nada halagüeña sobre la economía española. Ojo a las predicciones de caidas de precio de las viviendas… especialmente para los años 2011-2012.
PREVISIONES 2008-2018. DEBEMOS ASUMIR QUE SOMOS MÁS POBRES
by Santiago Niño Becerra. Catedrático de Estructura Económica. Facultad de Economía IQS. Universidad Ramon Llull.
http://www.lacartadelabolsa.com/index.php/archivo/articulo/previsiones_2008_20018_debemos_asumir_que_somos_mas_pobres/
Saludos
6 Cabrera // Jul 29, 2008 a las 20:07
La famosa burbuja ha sido en gran parte hinchada por la vivienda de 2ª mano, la cual llego a precios casi equiparables a la obra nueva, cosa que no era logica. Su bajada es normal, pero sera mayor que la de obra nueva, aparte que todo esto depende de si los bancos se vuelven menos estrictos de lo que estan para conceder los creditos, pues una vez el precio del dinero se abarate volvera a subir la segunda mano y la obra nueva. Es lo que tiene el ser humano, que no aprendemos de los errores.
7 Alf // Jul 30, 2008 a las 16:58
Uno de los problemas mas graves lo constituyen los créditos incobrables. Es cierto que en un determinado momento el consumo se detiene pues por pensar, o sentir, que pueden disminuir el “flujo de ingresos” te hace moderar el gasto. Y es evidente que cuando mas despilfarras mas puedes racionalizar el gasto, eso es sano.
Pero cuando empiezas tener créditos incobrables al final tu también te haces moroso. Siempre hay quien le echa cara. depende de que manera se gestiona al final puede ser un drama.
Me temo que conceder o pedir créditos con demasiada alegría lleva a eso a un drama.
8 Peter Panes // Aug 1, 2008 a las 01:23
Seria interesante saber el precio mínimo de construcción, suelo y demás tasas incluidas, de un piso o de una vivienda/chalet “normal”. Por otras palabras, sin el beneficio del promotor.
Si el precio viene ahora definido por la oferta, este podría ser un buen indicador de hasta que punto podrían bajar los precios, esto seria en el caso extremo por supuesto.
En un mercado no monopolista en que la oferta supera la demanda esto seria el precio “justo”, pero claro, el ladrillo tiene sus particularidades…
Según mis cálculos, que alguna obra he tenido que hacer en mí casa e a ojo de buen cubero, y por algunos pisos que he analizado los pisos valen, en muchos casos, por lo menos el doble del valor de su construcción.
Si así es, y aunque siempre hay que añadir alguna margen de beneficio y prima de riesgo al promotor, aun queda una buena caída.
A ver vamos.
9 kiko Llaneras // Aug 1, 2008 a las 16:42
@Acikate, el sector inmoobiliario va a sufrir. Y, como bien dices, en la medida en que la crisis general empeoré, el ladrillo se llevara más palo.
@Cabrera. Creo saber cual es una de las razones por las que la vivienda usada llegó a costar lo mismo que nueva:
1. En plena burbuja, se construyó a destajo. Nadie quería dejar de ganar, y ciertos promotores solo pensaban en poner más y más pisos en el mercado.
2. Se construyo mucho, sacrificando costa de la calidad.
3. Mucha gente sentía más confianza comprando pisos usados, porque tenía la garantía de que no se iba a caer.
10 kiko Llaneras // Aug 6, 2008 a las 20:08
@Peter Panes, según tengo entendido, el beneficio de la promotoras serias solía estar alrededor del 30%, o el 40% para suelos muy antiguos.
Ese margen es el que las promotoras llevan meses sacrificando —en forma de ofertas y promociones— para no dejar de vender.
En cualquier caso, y dado el enorme stock disponible, se podrían ver obligados incluso a vender en pérdidas si la situación económico/financiera no mejora
11 LIGURIO // Aug 7, 2008 a las 22:35
El precio de la vivienda siempre a venido dado por la capacidad de adquisición de los posibles compradores.
Y bajo mi punto de vista el precio de la vivienda siempre a sido el mismo: Todo el dinero que uno pueda dedicarle.
Durante muchos años el plazo al que se constituían las hipotecas eran entre 10 y 12 años. Las hipotecas a 14 años se consideraban ruinosas y tan solo las viviendas de promoción del ministerio de vivienda llegaban a los 20 años porque tenían un marcado sentido social.
¿Qué ha sucedido con el precio de las viviendas?
Pues que los bancos han alargado el plazo de las hipotecas hasta el punto que lo que antes era el máximo ahora se ha convertido en el plazo mínimo, y todos hemos visto las publicidades de los bancos con hipotecas a 40 incluso a 50 años.
Todo lo que puedes pagar por una vivienda en 40 años es 4 veces más que lo que puedes pagar por una vivienda a 10 años.
Por lo tanto las viviendas han multiplicado su precio por 4.
¿Cuanto bajarán las viviendas?
Pues es muy simple. Bajarán al precio al que alguien las pueda comprar con los intereses actuales del MIBOR, y con las draconianas normas tradicionales de los bancos, a saber: disponer del 20% del capital del valor de la vivienda, de 9.000 a 12.000 € para los “papeles y el notario” y unos ingresos 3 veces superiores a la cuota mensual resultante del crédito.
Por ejemplo. Una persona (o pareja humana) que tenga unos ingresos demostrables de 3.000 € al mes y consienta en pagar 1.000€ de cuota mensual, si tiene ahorrados el 20% del importe (45.436,89 €) y el dinero de “atraco notarial” (pongamos 10.500 €) la vivienda a la que podrá acceder será de un valor de 227.178,475€.(en pesetas: 37.800.316,05)
Este calculo lo he sacado de http://www.euribor.com.es/calcular-hipoteca/
Si no es exacto si debe ser bastante preciso.
Y como no todo el mundo puede disponer de 1.000 euros mensuales para vivienda, pues quien quiera vender tendrá que poner su piso “a tiro” de los compradores o se lo comerá con patatas.
El mercado se autoregula, aunque estas regulaciones son a menudo sangrantes.
Y siempre es el segmento más pobre de la sociedad el que sale peor parado.
12 acikate // Aug 9, 2008 a las 09:18
Otro factor a tener en cuenta: la evolución del Euribor.
“Los informes de Vivienda desmienten al Gobierno y auguran un Euribor del 8%”
http://www.libertaddigital.com/economia/no-publicarvivienda-augura-que-el-euribor-subira-hasta-el-8-por-ciento-en-2012-1276335900/
13 elprecioreal // Oct 7, 2008 a las 13:15
BIEN, SI ERES RIGUROSO, POR FAVOR REFLEJA EN TUS ARTICULOS Y BONITOS GRAFICO LOS DATOS OFICIALES RECIENTEMENTE PUBLICADOS BASADOS EN NOTARIAS Y POR TANTO LOS UNICOS REALES SIN DISCUSION. ESTOS DATOS , A FECHA DE 1 DE OCTUBRE, INDICAN QUE LA VIVIENDA NUEVA SUBE UN 5,3% INTERANUAL.
LA VIVIENDA USADA BAJA UN 4,9% , PERO ESTE DATO OBVIAMENTE HAY QUE INCREMENTARLO CON LA PARTE DEL PRECIO ESTIMADA QUE SE PAGA EN DINERO B EN COMPRAVENTAS DE INMUEBLES DE SEGUNDA MANO. ESTE DATO ES IMPOSIBLE DE CONOCER, PERO SE PUEDE ESTIMAR INCLUSO SIENDO CONSERVADOR, QUE OSCILA ENTRE EL 10 Y EL 20% DEL PRECIO TOTAL.
TOTAL QUE, HASTA EL MOEMNTO, DE BAJADA NADA. A RETRACTARSE.
14 Kiko Llaneras // Oct 7, 2008 a las 20:40
Nota: Por favor, no escribas todo en mayúsculas porque es molesto.
Supongo que te refieres a los nuevos datos que ha publicado el ministerio de vivienda. Lo cierto es que estoy preparando gráficas —bonitas— con ellos, porque son interesantes.
Pero vamos, que no tienes razón en absoluto:
1. En este artículo hablo de vivienda usada.
2. Cito fuentes: Idealista y MVIV. No digo que los primeros sean la verdad última, pero si que son mejores que los de ministerio basados en tasaciones.
3. Los datos de ministerio de transacciones —que supongo son a los que te refieres— indican que la vivienda libre, libre y usada, baja un 7% en España (si consideras la inflación, como deberías). La vivienda nueva también ha bajado más de un 5% según esos datos.
4. No he mirado Madrid y Barcelona, pero me parece que el 10% y 15% de Idealista no se van a desviar mucho del dato del ministerio.
5. El porcentaje de subida o bajada no hay que incrementarlo con el B1. Si antes pagabas por el piso 200 en A y 50 en B, ahora pagarás 180 en A y 35 B, quizás. Es difícil saber exactamente el efecto del descenso de precios sobre el B, pero vamos, que lo normal es que la proporción A/B cambie poco.
De momento no creo que tenga nada de que retractarme, pero vamos, llegado el caso, corregiré cualquier cosa encantado. Para eso lo publico todo, vamos
Saludos,
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