Jesús Encinar, de idealista, ha presentado una gráfica muy interesante que compara el ritmo de la caída del precio de la vivienda en EE.UU. y España.
La conclusión es que la caída esta siendo mucho más rápida en EE.UU. que en España. Pero, ¿por qué? ¿por qué la caída esta siendo aquí más lenta?
A continuación tenéis algunas posibles explicaciones:
El desempleo. Jesús Encinar cree que una de las razones es el seguro de desempleo, que en España provoca un desfase de entre 6 y 24 meses desde que la economía se deteriora hasta que los datos económicos se dan por enterados.
Las hipotecas. En EE.UU., si los precios bajan, la gente puede dejar de pagar la hipoteca, dejando que el banco se quede con el piso. En España, si dejas de pagar una hipoteca, los bancos pueden obligarte a hipotecar otros bienes, embargarte propiedades y sueldo, e incluso forzarte a vender y conservar una deuda por la diferencia. Ante eso, aquí es mucho más difícil salir de una hipoteca si las cosas se tuercen.
Como dice un comentarista en el blog de Encinar:
Los morosos hipotecarios en EEUU simplemente dejan de pagar la hipoteca y dejan que el banco se quede el piso [...] Eso genera una avalancha de propiedades ofertadas en el mercado.
En España se prefiere aguantar con desempleo, familia y amigos apoyando [...] el mercado es menos líquido, reflejando los cambios de valor subyacentes con menor intensidad.
Psicología española. Como menciona otro comentarista: «una explicación alternativa es lo lento que los españoles asumimos una pérdida. Somos capaces de no hacer una transacción durante meses con tal de no bajar un precio».
Intervencionismo. Un usuario de meneame lanza otra idea: «… hay comunidades autónomas ayudando a constructoras y ahora el gobierno central pasa a financiarlas. De todas formas es una cuestión de tiempo, no se puede sostener artificialmente el sector».
Precios de oferta. Otra explicación es que la diferencia no sea tanta como parece en la figura, debido a que los datos de idealista son precios de oferta y los de S&P no. Aunque siempre existe una diferencia entre el precio de oferta y el del acuerdo final, en un mercado en retroceso estas diferencias tenderán a ser mayores. Es decir, puede que el precio de la vivienda en España haya bajado más de lo que indican los datos de Idealista.
Y a vosotros, ¿se os ocurre alguna otra razón que explique por qué la caída de precios esta siendo más rápida en EE.UU.?
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13 respuestas hasta ahora ↓
1 Baal // Sep 17, 2008 a las 17:44
Otra explicación es que el mercado de la vivienda en España lleva un retraso de unos 12 meses respecto de USA, por lo que habría que comparar el último dato en España con el equivalente de hace un año en USA.
El resto de las explicaciones también tienen su punto de razón, por supuesto. No podemos creer que el mercado de la vivienda en España y en USA son totalmente comparables.
2 Pablo Moreno Galbis // Sep 17, 2008 a las 18:06
Como explicacion alternativa, tal vez en Espanya la relacion oferta-demanda no sea tan grande como en EEUU, esto es, que en Espanya todavia hay mas gente que no tiene casa y que quiere una y por tanto puede que el precio de equilibrio este mucho mas cercano que en EEUU, y por ello la caida sea mas lenta.
3 apymereco // Sep 17, 2008 a las 18:09
Gran debate. Está muy bien integrar los comentarios de lectores y comentaristas de blogs.
Se me ocurren algunas explicaciones simples, ahondando en lo ya comentado hasta aquí:
1.- En USA, el mercado de la vivienda está completamente liberalizado. No existen las vpo, ni los registradores de la propiedad, puedes encargar los planos de tu casa por correo y te envían un catálogo a elegir … En definitiva, las viviendas son mucho más asequibles.
2.- No existe el Estado del Bienestar, si te quedas sin trabajo, te quedas sin paro, sin seguro médico, sin escuela para tus hijos. En esos casos se impone un cambio rápido de residencia, de estado, de trabajo, allá donde surja una oportunidad.
3.- Norteamérica marca las tendencias en el mundo capitalista, y efectivamente, como apuntáis, nos llevan ventaja.
Y en España? bueno, aquí hemos desarrollado la economía sumergida de la vivienda:
1.- La compra-venta de viviendas lleva adosada una cantidad “en negro”, que no podemos cuantificar estadísticamente.
2.- Hay miles de viviendas que están alquiladas, y no se declaran. Tanto en 1ª como en 2ª residencia, y en vivienda protegida.
3.- Y por último, parece que el tsunami aún no ha llegado a España.
El próximo año por estas fechas recapitulamos sobre este debate, si os parece. Muchas gracias, por tan buenos análisis, Kiko.
4 Kiko Llaneras // Sep 18, 2008 a las 14:50
@Baal, es verdad que veníamos de más arriba, pero la caída sigue siendo más lenta aquí (pendiente). Seguro que es interesante ver como siguen las cosas dentro de unos meses.
@Pablo, sí, en España somos más reacios a refugiarnos en el alquiler. Quizás en EE.UU. la demanda se ha reducido más que aquí, y por eso los precios se han visto “obligados” a bajar más. Seguro que hay algo de esto.
@Apymereco, leí comentarios muy buenos y por eso decidí incluirlos en la anotación como complemento. En muchas anotaciones de En Silicio ocurre igual, que los comentarios son muy buenos.
Por cierto, buen resumen, en EE.UU. 1) menos intervención, 2) menos cobertura, 3) más “cultura económica”.
Y sí, como le comentaba a Baal, será interesante ver como siguen las cosas dentro de unos meses.
5 Emilio // Sep 19, 2008 a las 12:49
Otra cosa que podría pasar (aunque no lo sé) es que no se estén comparando los mismos tipos de datos. Me explico: googleando rápido veo que S&P es una empresa que hace ratings, evaluación de riesgos, etc… mientras que idealista es un portal inmobiliario. No sé si SP da los precios a los que se cierra la operación, pero si no me equivoco idelista, al ser un portal inmobiliario, da los precios a los que AÚN NO se han vendido los pisos.
Por otro lado, como decía alguien por ahí arriba, creo que vamos con un cierto retardo respecto a USA. Allí, si no me equivoco, la restricción de crédito llegó hace ya algún tiempo con todo el follón de las subprime, mientras que aquí hace menos tiempo del “contagio”. Y yo creo que este es el factor fundamental (junto al paro) que reduce fuertemente la demanda (no es que la gente no quiera comprar pisos, es que no puede porque no le dan hipoteca…). No obstante, reconozco que no acaba de cuadrar que si vamos con retraso, el cambio de tendencia se produzca antes en España.
PD: Kiko, es un poco rollo esto de tener que poner el mail para postear…
6 Kiko Llaneras // Sep 19, 2008 a las 18:23
@Emilio, esa es una de las razones que intentaba explicar en la anotación (en el último punto). Releyéndolo ahora me doy cuenta de que no fui muy claro, al intentar ser muy breve.
Pero vamos, que coincido: es razonable pensar los precios de oferta de idealista son conservadores.
7 Kiko Llaneras // Sep 19, 2008 a las 18:25
¡Ah! Respecto a lo del mail… no me seas vago
En serio, ¿es así en todos los blogs no? Miraré si hay alguna alternativa, pero no me suena…
P.S. ¿Puedes decirle que recuerde lo datos para no meterlos cada vez?
8 Emilio // Sep 19, 2008 a las 19:03
No, si ahora que lo releo se entiende bastante bien. El problema es que leí el post ayer y hoy sólo por encima y he entrado a los comentarios, con lo que se me ha ido el santo al cielo. Pero vaya, que sí, que repetido. ¿Estoy eliminado o hay comodín o algo?
Por cierto, ¿cómo sabes qué son los datos de SP? En el post original no lo pone, ¿no? (aunque tampoco quiero asegurarlo, yo y mi maldita manía de la lectura diagonal…)
Lo del mail no era para tanto, es cierto. Además si que lo guarda, se ve que es la primera vez que comento desde Chrome.
9 Kiko Llaneras // Sep 19, 2008 a las 19:32
Jaja, no no lo pone. En realidad, «creo» que no son precios de oferta por lo que dice la web de S&P.
Veo que estás a la última (Chrome). Los de mac no podemos probarlo…
10 Silicon // Nov 27, 2008 a las 16:13
Apunto otra explicacion.
Los datos que manejamos en España no son veridicos.
El precio de una cosa (o una casa) no es lo que se pide. El precio realmente se fija cuando se realiza una transacion.
Es decir, mi boligrafo no vale 1000 euros por el hecho de que yo los pida. Vale 1000 euros cuando encuentre a alguien dispuesto a darmelos.
Y las cifras españolas es de lo que se pide, con su precio.
En España siempre ha funcionado el dinero negro. Probablemente el dinero negro que antes encarecia una transaccion ahora se ha evaporado. Por tanto la bajada habra sido muy superior a la reflejada en la estadistica.
11 Kiko Llaneras // Nov 28, 2008 a las 00:46
Silicon, yo soy de la misma opinión en los dos casos —precios de oferta— y dinero negro.
La clave va a estar en los datos de transacciones —en número y precio— de los próximos meses, es ahí donde creo que se va a ver el bajón.
12 car // Jan 16, 2009 a las 13:17
para mi los precios no bajan mas porque no les interesa ni a los bancos que han efectuado como grandes inmobiliarias ni el gobierno que los sigue el hilo prestandoles el dinero de todos para aguantar este enfermo sistema ….a ver lo que aguanta mas …
13 Kiko Llaneras // Mar 6, 2009 a las 15:28
(test..)
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