El Ministerio de Vivienda ha publicado un nuevo estudio sobre el precio de la vivienda que, en lugar de usar tasaciones, usa valores de transacción proporcionados por las notarías.
Esta es una buena noticia porque nos quejábamos de que los datos que el ministerio había proporcionado hasta ahora eran conservadores. Y parece que teníamos razón: los nuevos datos se asemejan más a las cifras de Idealista que a las del ministerio basadas en tasaciones.
De esta forma se confirma que la vivienda sigue devaluándose con fuerza.
Caída del precio de la vivienda
La figura muestra la evolución del valor de transacción de la vivienda —total, nueva y usada— según los datos del Ministerio de Vivienda.
Nota: los precios están deflactados y expresados en euros de 2008.
La vivienda comenzó a bajar a finales de 2007, hace justo un año, y desde entonces se ha devaluado entorno al 7,5% en toda España.
Hay que tener cuenta que los datos solo llegan hasta junio de 2008 y que sabemos que la vivienda ha continuado cayendo desde entonces.
El turning point de transacciones y precios
El estudio ofrece otro dato interesante: el número de transacciones llevadas a cabo:
Seguro que os habéis dado cuenta de que las transacciones cayeron antes que el precio, y que su caída ha sido mucho más abrupta. Esto pone de manifiesto algo muy comentado: la aversión a la rebaja.
Para los vendedores, haber bajado los precios antes habría sido lo mejor. al renunciar a vender a la baja, se han encontrado con un panorama muy negro: vender hoy es mucho más difícil y los precios siguen bajando.
Datos de Tasación del Ministerio
El Ministerio de Vivienda también ha actualizado sus datos basados en tasaciones, los tenéis representados en la figura de la derecha (los precios están corregidos por inflación y normalizados respecto 2001).
Básicamente se mantiene la tendencia bajista, frenada en parte por el retroceso de la inflación. Pero como digo, mientras nadie me da una buena razón para lo contrario —quizás la hay— los datos de transacciones me parecen más fiables.
Resumen: fuentes de datos sobre vivienda
Con la publicación de este nuevo estudio sobre transacciones, son ya cuatro las fuentes de datos sobre el valor de la vivienda las que vengo usando:
- Datos de la Sociedad de Tasación. Basados en tasaciones. Su principal virtud es que llegan hasta los años ochenta, lo que me ha permitido comparar la situación actual con la burbuja de 1993.
- Informe del portal inmobiliario Idealista. Basados en precios de oferta. Una de las mejores fuentes no gubernamentales.
- Estudio sobre transacciones del Ministerio de Vivienda. Los nuevos datos ya mencionados.
- Indice del precio de la vivienda del Ministerio de Vivienda. Basados en tasaciones. Los venía usando porque eran los únicos datos oficiales.
Conclusiones
A la vista de las gráficas, la pregunta que me asalta es, supongo, la misma que a todos: ¿que va a pasar en los próximos meses con el precio de la vivienda?
Desde luego, la coyuntura económica no va a ayudar a vender casas. La crisis financiera mantendrá el grifo del crédito cerrado. Además, incluso si aceptamos que el epicentro de la crisis ha pasado, sus efectos aún están por llegar… unos efecto que se suman —o multiplican— a la crisis nacional de modelo económico, lo que anticipa más paro, menos consumo y menos actividad en 2009.
Ante eso, y sin dejar de lado la cautela, yo creo que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y seguramente también en 2009. ¿Alguno de vosotros se atreve a dar una cifra?
Más artículos y gráficas sobre vivienda:
- Por qué dejó de subir el precio de la vivienda. Análisis de como el porcentaje de sueldo necesario para adquirir una vivienda fue subiendo hasta lo prohibitivo.
- ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa.
- ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda?
- Otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
Fuentes: Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística
10 respuestas hasta ahora ↓
1 Pablo Moreno Galbis // Oct 23, 2008 a las 08:54
Yo voy a apostar a que durante el 2009 caeran hasta el nivel del 2004 y que se estabilizaran allí.
Respecto a la aversión a la demanda, tengo la impresión que el que tenía dinero para invertir en una vivienda, lo tiene también para quedarsela hasta que suba y usarla de “estudio para los hijos”,”picadero”, o simplemente alquilarla, así que yo no creo que salgan al mercado más que aquellas que las inmobiliarias ya habían empezado a construir.
No solo eso, sino que parece que muchos bancos han decidido también no venderlas en perdidas y simplemente quedarselas hasta que el mercado se recupere, lo que es perfectamente razonable mientras tengan liquidez suficiente.
Finalmente, veo el precio bajar, pero todos mis amigos de España, ya rozando los 30 en muchos casos, siguen sin casa. Ahora mismo, todos estan a la espera, mientras creen que el precio bajará, pero si no empieza a caer rápido porque los dueños deciden simplemente esperar, esta gente empezará a comprar, y entonces los precios se estabilizaran definitivamente. Digamos que tengo la impresión de que existe una demanda oculta simplemente a la espera por la incertidumbre del mercado.
2 Jorge Monforte // Oct 23, 2008 a las 13:57
Buen post y curradas gráficas. Ya que nos ponemos aquí van mis augurios. Si los salarios no han aumentado desde finales de los noventa creo que el suelo está ahí siempre y cuando la economía no entre en depresión, cuestión bastante probable si se observa la dinámica deflacionaria de la econmía mundial y el colapso del sistema financiero, en cuyo caso la vivienda será semigratuita.
3 Nematodo // Oct 23, 2008 a las 23:14
felicidades por el curro.
Esto estalló. 2009, año del GRAN PARÓN.
Gracias,
Nematodito
4 triste futuro // Oct 24, 2008 a las 00:37
Pues yo no tengo prácticamente compañero alguno de trabajo sin hipoteca. Gente de menos de 28 años hay muy poca (los escasos nacidos tras el colapso demográfico de 1979-1981). Creo que en España no queda prácticamente demanda, y lo que van a sobrar son muchos alquileres, cuando emigre gran parte de la población inmigrante por el aumento del paro (4 o 5 millones de parados a lo largo de 2009 y 2010). Sólo en sector inmobiliario se van a perder 1 millón de empleos (volver a las cifras EPA de 1995) más otros 2 en servicios.
5 apymereco // Oct 24, 2008 a las 10:07
Hola Kiko, sigo tus estudios con entusiasmo, y te doy mi apuesta de futuro.
No quiero ser agorero, pero pienso que el debate sobre la compra de vivienda se extinguirá en dos años.
Cuando miremos para atrás, la tenencia de vivienda, nos parecerá tan absurda como la bula papal, la excomunión, o la salvación eterna, algo importantísimo en el siglo XVII.
Para los que quieran comprar, siempre podran hacerlo… si disponen del dinero ahorrado, claro! Lo que trasladrá la necesidad de compra, que existe entre muchos españoles, hacia mercados extranjeros o de segunda residencia rural.
El “método de compra” más extendido será la subasta, el intercambio, y la autopromoción.
No me considero un visionario, pero las noticias que voy recogiendo en mi modesto canal de noticias apuntan claramente a ello. Ah! ¿el precio “suelo” de la vivienda? valores de 1.998.
La supernova inmobiliaria se ha contraído, y evoluciona a enana blanca, más fría y pequeña. ¿Derivará en agujero negro?
Incluyo tu artículo en mi canal. Ya sabes. Un fuerte abrazo.
Carlos Cancho. Redactor Apymereco.
http://apymereco.slinkset.com/recent
6 Kiko Llaneras // Oct 24, 2008 a las 23:00
@Pablo, ok, apuntado queda
Estoy de acuerdo en que existe una demanda al acecho. Cada semana recibo algún correo de gente en esa situación: gente que quiere comprar, pero que tiene miedo.
En cuanto a los vendedores, hay de todo, creo. Gente que no puede afrontar la letra y tiene que vender ya (a veces es primera vivienda y otras no). También mucha gente pillada, pero que ha puede esperar. Y luego esta toda la sobreoferta de obra nueva que se ha terminado en los últimos meses.
Habiendo demanda, si la oferta se frena la cosa se estabilizaría. Pero la situación de crisis financiera y crisis nacional creo que lo cambia todo. La demanda puede bajar si el cerrojo del crédito continua o si la crisis empeora.
Realmente es muy difícil hacer una predicción basada en los datos, pero tomando la referencia de 1993 estaríamos hablando de caídas hasta 2011 y luego un estancamiento de 2 o 3 años.
7 Kiko Llaneras // Oct 24, 2008 a las 23:08
@Jorge, he oido hablar antes de lo de la vivienda semigratuita, pero no me acaba de convencer. Creo que es algo que no puede ocurrir en los nucleo urbanos por que la vivienda es un bien de claro componente posicional (es decir, siempre habrá competencia por comprar las casas del centro de la ciudad o las que están en los mejores barrios).
@Jorge y Nematodo, gracias a vosotros por los comentarios.
@Triste futuro, es verdad que la generación del baby-boom ya ha comprado. A lo mejor Pablo y yo vemos mucha demanda a nuestro alrededor por nuestra edad.
Con 27 años, la mayoría de mis amigos no han comprado —porque llegamos al mercado laboral con precios desorbitados— pero muchos se lo plantean ahora. Quizás, como pasa tantas veces, las impresiones personales nos están engañando. La solución: datos.
¿Alguna idea de como estimar la demanda oculta?
8 Kiko Llaneras // Oct 27, 2008 a las 09:42
@Apymerico, me apunto tu suelo.
P.S. Soy consciente de que yo no me he mojado.
9 elprecioreal // Nov 11, 2008 a las 17:52
Voy a presentar la misma información que tu pero de forma no tendenciosa. (Datos oficiales actualizados a 30/09/2008).
El precio real de la vivienda (obtenido de notarias) ha subido en el ultimo año un 0,4%. (sin tener en cuenta la inflacion). Eso si, se venden la mitad de viviendas que se vendían hace un año.
[Kiko: Editado para quitar las mayúsculas desagradables]
10 Kiko Llaneras // Nov 11, 2008 a las 23:39
Esos son los mismos datos que he usado yo: los de notarías. Estos son los datos que veo yo:
Valor medio de transacción: Diciembre de 2007 190.277€
Valor medio de transacción: Julio de 2008 184.541€
Eso supone una bajada del 3% en lo que llevamos de año.
Valor medio de transacción: Julio de 2007 188.909€
Valor medio de transacción: Julio de 2008 184.541€
Eso supone una bajada del 2.3% en el último año.
Y eso sin considerar inflación, como tú quieres. Pero vamos, lo riguroso para comparar precios en diferentes instantes de tiempos es corregir por inflación y expresar los precios en euros constantes.
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