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Datos y estadísticas sobre vivienda en EEUU

March 23, 2009 por Kiko Llaneras · 2 Comentarios

En España disponemos de muchos datos y estadísticas, pero aún estamos lejos de la riqueza en información de EEUU (como habréis observado si leéis prensa o blog de ese país). Os pongo dos ejemplos de datos relativos a la burbuja inmobiliaria que dan envidia porque no tienen equivalente español.

Ejemplo 1: Estadísticas fiables sobre vivienda

Existen varias estadísticas sobre precio de la vivienda en España, pero nada comparable al índice Case-Shiller americano. Nuestras fuentes muestran resultados muy dispares, seguramente porque todas tienen limitaciones:

  1. El precio de escrituración llega con un desfase de dos años para la vivienda nueva.
  2. Las tasaciones dependen del juicio de expertos.
  3. Las ofertas en portales inmobiliarios, como Idealista, no tienen en cuenta la negociación —muy importante en un mercado que se contrae.

En cambio, el índice Case-Shiller compara la evolución de precios con transacciones que se realizan sobre un mismo activo inmobiliario. Un trabajo enorme.

Según ese índice este es el aspecto de la (acojonante) burbuja de EEUU (atención a la escala temporal, ¡los datos comienzan en el siglo XIX!):

shillerhousepricechart-061x061jpg

Como veréis, la vivienda en estados unidos se ha desplomado un 18% en 2008. Quizás no parezca tanto si lo comparamos con las perdidas en bolsa, pero sí lo es.

Como explican en Gurusblog, hay que tener en cuenta que la compra de vivienda se realiza apalancada (70-90% de la inversión total) y tiene elevados gastos, así que caídas en valor del orden del -10 al -30% pueden comportar una pérdida teórica del 100% del capital invertido. Casi nada.

Ejemplo 2: Usando medianas y no medias

Hace poco escribí una anotación analizando el porcentaje de sueldo necesario para la compra de vivienda en España, y aunque creo que los números son aceptables, desde el principio me incomodó una cosa: tuve que usar sueldos medios. Me hubiera gustado usar medianas en lugar de medias, pero, desgraciadamente, no encontré esa información.

Con ella podríamos preparar gráficas como la siguiente, que muestra el precio de las casas dividido por el salario de las familias:

20090220175230.gif

Por cierto, el mensaje americano es claro: su vivienda sigue “historicamente cara” si tenemos en cuenta los datos de los últimos cincuenta años. La cosa se agrava porque tienen un enorme stock de viviendas por vender y un paro en aumento. Llevan un 20% de caída confirmada —con datos— y escenarios no catastrofistas hablan de otro 20%.

Aquí en España, las cifras no muestran caídas tan importantes aún, pero tenemos un stock mayor en proporción y cifras de paro que duplican las suyas… así que no podemos esperar nada bueno.

P.S. Intentaré obtener una figura para España similar a la segunda que he mostrado. Desgraciadamente no tengo datos de “precios” anteriores a 1986 y tendré que conformarme con las ineficientes medias.

Más gráficas sobre vivienda



2 respuestas hasta ahora ↓

  • 1 Pablo Moreno Galbis // Mar 23, 2009 a las 14:41

    Pero aqui en España también tenemos una ley de impagos que impide que haya un numero tan grande de familias que dejen de pagar la hipoteca.

    De hecho, los grandes stocks de casas que tienen ahora los bancos (Altamira Santander Real State) no vienen de familias, sino directamente de constructoras, tratandose de nueva vivienda, y dado que Santander sigue en amplios beneficios, no parece que deba tener mucha prisa en vender.

  • 2 Kiko Llaneras // Mar 23, 2009 a las 15:45

    Una de las mayores diferencias entre la situación USA y la española es que pasa si no puedes, o no quieres, pagar tu hipoteca. Aquí uno no puede plantarse en la sucursal de su banco y devolver las llaves del piso.

    Eso tiene su lado bueno:
    La bajada de precios no se ve realimentada por todas esas personas que deciden que su hipoteca es mayor que lo que vale su casa. Aquí esa gente esta atada.

    y su lado malo:
    Aquí, si una persona no puede pagar la hipoteca se ve obligada a renegociar o incluso a vender y conservar una deuda por la diferencia.

    Seguramente el efecto beneficioso es mayor para la mayoría, pero no para la persona hipotecada que tiene dificultades para pagar.

    En cuanto a Santander y demás inmobiliarias de nuevo cuño… supongo que aguantaran todo lo posible para evitar competir en precio con las verdaderas promotoras. Al fin y al cabo, Santander y compañía tienen otras fuentes de ingresos. Eso sí, todos esos activos-ilíquidos (las casas que se han comido) les ha pasado factura: su valor bursátil se desploma, su rating de confianza ha empeorado, etc.

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