Esta semana he comenzado a colaborar con el blog de Básico Homes. La idea es escribir una serie de artículos dedicada al mercado inmobiliario (que ya sabéis que me gusta).
El primero artículo lo he centrado en una pregunta frecuente: ¿cuánto han bajado los precios de la vivienda?
Para dar una mejor respuesta he preparado gráficas corregidas de inflación usando datos de tres fuentes complementarias: escrituras, un sondeo directo y precios del vendedor. Por ejemplo, a continuación podéis ver la evolución del precio de vivienda usada en Madrid y Barcelona, según datos de Idealista:
Con el artículo he constatado que las bajadas son generalizadas, aunque su magnitud varia según la fuente (entre el 12% de los datos de escrituras al 17% de las tasaciones). Los datos confirman algo bien sabido: que la caída de precios y el retroceso del sector son consecuencias de una fortísima contracción de la demanda.
Podéis leer el artículo completo en el blog de Básico Homes.
Para seguir leyendo:
8 respuestas hasta ahora ↓
1 Francisco Marco-Serrano // Feb 13, 2010 a las 15:05
Sería interesante, aunque sin perder de vista la diferente metodología de las fuentes (distintas metodologías -> comparabilidad relativa), realizar un único gráfico cuya función de agregación fuese el extremo MINIMIN (pesimista), otro el otro extremo MAXIMAX (optimista), y la opción intermedia del MAXIMIN. De este modo tendríamos un gráfico con una senda y un intervalo (‘en el peor, y en el mejor de los casos’).
2 ¿Cuánto ha bajado el precio de la vivienda? // Feb 13, 2010 a las 17:52
[...] ¿Cuánto ha bajado el precio de la vivienda? http://www.ensilicio.com/2010/02/%c2%bfcuanto-ha-bajado-el-precio-d… por Javert hace 3 segundos [...]
3 Kiko Llaneras // Feb 13, 2010 a las 19:32
Pues sí, Francisco, sería una buena manera de agregar los datos de las distintas fuentes.
De todos modos, el problema de estos datos es que son promedios nacionales, incapaces de capturar la variabilidad enorme que se da entre regiones, ciudades, y barrios.
4 VYTLM // Feb 14, 2010 a las 18:59
Y la demanda continuará baja mientras la corrección en el precio de los pisos no sea mayor.
5 Jesus Encinar // Feb 16, 2010 a las 12:24
muy buen gráfico, quizá lo único que le falta es la aclaración, en el propio gráfico, que se trata de euros constantes de 2001, ¿no? es así como has descontado la inflación, supongo
6 Kiko Llaneras // Feb 16, 2010 a las 12:36
Tienes razón, Jesús. A veces sólo menciono en el cuerpo del artículo que los gráficos son en euros constantes, y no en la propia figura. Un error, porque los gráficos tienen luego su “propia vida” y deberían ser autosuficientes.
He expresado las cifras en euros constantes, sí, pero tomando como base 2009. Eso obliga a recalcular la serie con cada dato nuevo —y creo que esa es la razón de que no siempre se haga así—, pero da una mejor medida de valor al lector, que al fin y al cabo, vive en un mundo de “euros de 2009″.
7 Juan Fernandez Aceytuno // Feb 17, 2010 a las 11:27
Soy Juan Dernández-Aceytuno, Director General de ST Sociedad de Tasación. Solo quería aclarar que nuestros datos NO son tasaciones. En ST-Sociedad de Tasación desarrollamos una metodología muy concreta y que ponen en práctica más de 800 tasadores, colaboradores de ST. El Boletín de Mercado de Vivienda Nueva se ha desarrollado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas. El informe recoge los datos procedentes de más de 108.000 viviendas correspondientes a más de 5.600 diferentes promociones inmobiliarias de 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional, y con esos datos se hace una media ponderada. En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, ni las usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 150 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio en el mercado (entre ellas los áticos con terrazas). No son precios de oferta, ni de tasaciones, sino de cierre de transacción, auditadas y analizadas de forma homogénea por ST.
Excelente trabajo,
Juan
8 Kiko Llaneras // Feb 17, 2010 a las 12:01
Hola Juan, anotado, disculpa el error. Son entonces precios de transacción para vivienda nueva.
Entiendo que miden algo similar a las escrituras de vivienda nueva que ofrece el Ministerio de Vivienda (con matices, claro). De momento vosotros reflejáis una caída del 16%, frente al 6% del MVIV, lo que puede deberse entre otras cosas a (1) el retraso de las escrituras, (2) la opacidad de éstas respecto al pago en negro, (3) las diferencias en muestra.
Si me permites una pregunta: ¿los datos desde 1985 se han obtenido con el mismo proceso?
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