El primero artículo lo he centrado en una pregunta frecuente: ¿cuánto han bajado los precios de la vivienda?

Para dar una mejor respuesta he preparado gráficas corregidas de inflación usando datos de tres fuentes complementarias: escrituras, un sondeo directo y precios del vendedor. Por ejemplo, a continuación podéis ver la evolución del precio de vivienda usada en Madrid y Barcelona, según datos de Idealista:

Con el artículo he constatado que las bajadas son generalizadas, aunque su magnitud varia según la fuente (entre el 12% de los datos de escrituras al 17% de las tasaciones). Los datos confirman algo bien sabido: que la caída de precios y el retroceso del sector son consecuencias de una fortísima contracción de la demanda.

Podéis leer el artículo completo en el blog de Básico Homes.

Para seguir leyendo:

• Comparando la caída actual y la burbuja de los 90s
• ¿Por qué cae más el precio de la vivienda usada?
• Todos los artículos sobre vivienda

Pero siempre hago una excepción con las cifras de la Sociedad de Tasación. Y lo hago por una simple razón: recogen datos desde 1985 y permiten así comparar la caída actual con la burbuja de los años 90s.

Comparando las dos burbujas

La siguiente figura compara la revalorización y el número de viviendas terminadas durante las dos burbujas (normalizado a 100 en 1985 y 1996):

Hay varias cosas que destacaría:

• El turning point se produjo con una revalorización similar (+120%).
• La burbuja de 1990 fue corta; la actual se ha ido cocinando durante años.
• La construcción ha sido mucho más intensa en la actual. Las viviendas por año han aumentando un 160%, contra un 40% de entonces.

El último dato me parece el más significativo porque indica que la burbuja actual es mayor que la de los noventa. El stock de pisos por vender, el número de viviendas compradas (y aún por pagar) a precios de burbuja, la deuda contraída, el porcentaje de personas afectadas, los activos tóxicos que se han quedado los bancos, todo es mayor que entonces.

También queda patente que la construcción es un sistema de dinámica lenta: en 2008 se terminaron tantas viviendas como en 2007, y más que en 2006, pese a que el frenazo de las ventas había comenzado. Creo que esta dinámica lenta es uno de los culpables de que el sector sea tan proclive a producir burbujas.

Comparando las burbujas con vistas al futuro

La siguiente figura muestra la evolución de la burbuja actual por medio de las variaciones interanuales:

• Se ven las dos etapas típicas de una burbuja, una desaceleración —¿alguien recuerdo aún aquello del aterrizaje suave?— y el posterior desplome.
• Pese a que la burbuja de los 90s se hinchó más rápido, la caída actual supera “el ritmo” de la de los 90s.
• La caída actual no muestra síntomas de agotamiento (la pendiente de bajada no se aplana).

En cuanto a las predicciones, (1) llevamos tres semestres de descenso casi vertical, lo que hace pensar que las caídas seguirán (y eso sin pensar en el contexto de crisis, paro, etc.), y (2) en los 90s, las tasaciones siguieron a la baja o planas durante cinco años… de los que aún nos quedarían cuatro.

En la figura de la derecha, que representa el ritmo de caída en relación a la máxima revalorización —forma poco ortodoxa de medir el ritmo de caída—, se observa algo similar.

Conclusiones

He ido desgranando mis conclusiones a lo largo del artículo, pero puedo resumirlas en una principal: la vivienda se devalúa a un ritmo superior al de la burbuja de los 90s y no da síntomas de cambiar de tendencia, sino todo lo contrario, la comparativa indica que la devaluación continuará.

Es decir, tomando los noventa como referencia, yo diría que en 2009 el valor de tasación podría caer un 20% (respecto al máximo de 2007), para luego permanecer plano. Y seguramente sea ese un escenario conservador, si tenemos en cuenta otros factores estructurales y la coyuntura económica, que, obviamente, no esta ayudando a vender casas.

Más artículos sobre vivienda

• Gráficas: ¿por qué cae más el precio de la vivienda usada?
• El bochornoso título de la nota de prensa del Ministerio de Vivienda
• Datos oficiales: las transacciones confirman la caída del precio vivienda
• Explicando, con números, por qué dejó de subir la vivienda
• Gráficas: El precio de la vivienda cae entre un 10% y un 15%
• Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?
• Capaz de pagar la hipoteca, pero sin piso, endeudado y cadaver financiero
• La falacia del precio de la vivienda y la emancipación joven
• Comparando la Inversión Inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años

Los datos mantienen la tónica y confirman tres hechos importantes: no se venden pisos (las ventas caen al 50%), los precios siguen a la baja (10% de devaluación), la caída en vivienda usada es mayor que en vivienda nueva.

Este último hecho lo veníamos observando hace tiempo, pero ahora tengo una posible explicación.

¿Por qué cae más el precio de la vivienda usada?

La figura muestra el valor de transacción de la vivienda —nueva y usada— según cifras del Ministerio (cifras corregidas por inflación y expresadas en euros de 2008):

Podéis ver que la caída está siendo más pronunciada en vivienda usada (que cae un 10%) que en vivienda nueva (6%). También se observa ver que la bajada en vivienda usada comenzó unos seis meses antes.

Este fenómeno contradice la lógica popular que sostiene que las promotoras reaccionan más rápido y están dispuestas a hacer rebajas cuando la demanda se contrae (mientras que los particulares son reacios a vender a la baja).

Pero quizás lo que ocurre es, simplemente, que los datos de vivienda nueva tienen un desfase de varios meses.

Me explico. normalmente la vivienda nueva se compraba sobre plano, pero no se escrituraba hasta la entrega de llaves… es decir, hasta uno o dos años después. Esto quiere decir que los pisos nuevos que se han escriturado en 2008 —y que por tanto aparecen en las estadísticas con esa fecha— son pisos que mayoritariamente se compraron en 2006 y 2007… obviamente a precios de 2006 y 2007.

Esto explicaría las discrepancias con otras fuentes —como Idealista— y también con la percepción de la calle y los comentarios que me hace gente del sector.

Las ventas de vivienda caen a la mitad

El otro dato interesante del estudio es el número de transacciones inmobiliarias llevadas a cabo este trimestre:

La evolución (o involución) de las transacciones es impresionante: desde finales de 2006 el número de transacciones han caído un 50%, pasando de 250.000 a menos de 125.000. Imaginar lo que eso supone para un sector… o para un país cuyo PIB es tan ladrillo-dependiente.

Conclusiones

Mi conclusión principal es que las cifras sobre vivienda nueva nos están mostrando información anticuada: los precios que se escrituran hoy —y que se reflejan en las estadísticas— corresponden a viviendas que se compraron hace meses o años.

En cuanto a las perspectivas, creo que los precios solo pueden seguir a la baja en 2009; la demanda se ha contraído mucho, como demuestran las transacciones, mientras que aún existe sobreoferta. Además, parece claro que la coyuntura económica —crisis financiera, paro, riesgo de recesión— no ayudará a vender casas.

P.S. Tengo ganas de ver el próximo informe de Idealista —cuarto trimestre de 2008— porque podrían reflejar una bajada importante del precio de la vivienda.

Más datos sobre vivienda:

• Datos de la Sociedad de Tasación. Llegan hasta los años ochenta, lo que me ha permitido comparar la situación actual con la burbuja de 1993 en ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda?
• Informe del portal inmobiliario Idealista. Basados en precios de oferta. Una de las mejores fuentes no gubernamentales.
• Por qué dejó de subir el precio de la vivienda. Análisis de como el porcentaje de sueldo necesario para adquirir una vivienda fue subiendo hasta lo prohibitivo.
• ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda?
• Otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.

Fuentes: Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística

votar este artículo en meneame?

El Ministerio de Vivienda ha actualizado hoy sus estudios sobre el mercado inmobiliario y ha publicado una nota de prensa de donde se podrían extraer los siguientes datos:

• INICIADAS. El número de viviendas iniciadas en los últimos doce meses supone una caída del 40,4% respecto al periodo anterior… y el de viviendas libres en el tercer trimestre una caída del 58,2%.
• TERMINADAS. En los últimos doce meses se ha terminado de construir un 6,4% más que en el periodo anterior.
• VENDIDAS. En los últimos doce meses se vendieron un 29,8% menos que en el periodo anterior. En vivienda nueva la bajada fue del 13.2% y en segunda mano del 44.5%.

De esos párrafos cualquiera podría sacar un par de buenos titulares para la nota de prensa… pero, por alguna razón, la gente del ministerio ha elegido otro titular:

La cuarta parte de las viviendas iniciadas entre julio y septiembre es de Protección Oficial

¡Por favor!… que descaro. ¿De verdad alguien puede pensar que ese dato es realmente más significativo e importante que cualquiera de los anteriores? No sé que pensaréis, pero a mi me parece simple propaganda.

Nota: Como digo, la nota de prensa, especialmente en su versión extendidas, se ciñe a los datos con rigor y desapego. El problema no esta en la nota, que seguramente la ha redactado un técnico, sino en el titular.

Por cierto.. pensad un momento en los datos anteriores porque describen una realidad acojonante para un país donde la construcción es medio PIB. 1) En España las viviendas ya no se venden. 2) En España la viviendas ya no se construyen. 3) Pero hasta ahora había muchas obras funcionando. Eso sugiere que el paro reciente puede ser sólo el comienzo y que el sector podría desplomarse cuando las únicas obras activas sean las poquísimas que están iniciándose estos días.

Datos y gráficas sobre vivienda:

• Datos oficiales: las transacciones confirman la caída del precio vivienda. Un nuevo estudio sobre el precio de la vivienda que, en lugar de usar tasaciones, usa valores de transacción proporcionados por las notarías.
• Por qué dejó de subir el precio de la vivienda. Análisis de como el porcentaje de sueldo necesario para adquirir una vivienda fue subiendo hasta lo prohibitivo.
• ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa.
• ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda?
• Otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.

Esta es una buena noticia porque nos quejábamos de que los datos que el ministerio había proporcionado hasta ahora eran conservadores. Y parece que teníamos razón: los nuevos datos se asemejan más a las cifras de Idealista que a las del ministerio basadas en tasaciones.

De esta forma se confirma que la vivienda sigue devaluándose con fuerza.

Caída del precio de la vivienda

La figura muestra la evolución del valor de transacción de la vivienda —total, nueva y usada— según los datos del Ministerio de Vivienda.

Nota: los precios están deflactados y expresados en euros de 2008.

La vivienda comenzó a bajar a finales de 2007, hace justo un año, y desde entonces se ha devaluado entorno al 7,5% en toda España.

Hay que tener cuenta que los datos solo llegan hasta junio de 2008 y que sabemos que la vivienda ha continuado cayendo desde entonces.

El turning point de transacciones y precios

El estudio ofrece otro dato interesante: el número de transacciones llevadas a cabo:

Seguro que os habéis dado cuenta de que las transacciones cayeron antes que el precio, y que su caída ha sido mucho más abrupta. Esto pone de manifiesto algo muy comentado: la aversión a la rebaja.

Para los vendedores, haber bajado los precios antes habría sido lo mejor. al renunciar a vender a la baja, se han encontrado con un panorama muy negro: vender hoy es mucho más difícil y los precios siguen bajando.

Datos de Tasación del Ministerio

El Ministerio de Vivienda también ha actualizado sus datos basados en tasaciones, los tenéis representados en la figura de la derecha (los precios están corregidos por inflación y normalizados respecto 2001).

Básicamente se mantiene la tendencia bajista, frenada en parte por el retroceso de la inflación. Pero como digo, mientras nadie me da una buena razón para lo contrario —quizás la hay— los datos de transacciones me parecen más fiables.

Resumen: fuentes de datos sobre vivienda

Con la publicación de este nuevo estudio sobre transacciones, son ya cuatro las fuentes de datos sobre el valor de la vivienda las que vengo usando:

• Datos de la Sociedad de Tasación. Basados en tasaciones. Su principal virtud es que llegan hasta los años ochenta, lo que me ha permitido comparar la situación actual con la burbuja de 1993.
• Informe del portal inmobiliario Idealista. Basados en precios de oferta. Una de las mejores fuentes no gubernamentales.
• Estudio sobre transacciones del Ministerio de Vivienda. Los nuevos datos ya mencionados.
• Indice del precio de la vivienda del Ministerio de Vivienda. Basados en tasaciones. Los venía usando porque eran los únicos datos oficiales.

Conclusiones

A la vista de las gráficas, la pregunta que me asalta es, supongo, la misma que a todos: ¿que va a pasar en los próximos meses con el precio de la vivienda?

Desde luego, la coyuntura económica no va a ayudar a vender casas. La crisis financiera mantendrá el grifo del crédito cerrado. Además, incluso si aceptamos que el epicentro de la crisis ha pasado, sus efectos aún están por llegar… unos efecto que se suman —o multiplican— a la crisis nacional de modelo económico, lo que anticipa más paro, menos consumo y menos actividad en 2009.

Ante eso, y sin dejar de lado la cautela, yo creo que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y seguramente también en 2009. ¿Alguno de vosotros se atreve a dar una cifra?

Más artículos y gráficas sobre vivienda:

• Por qué dejó de subir el precio de la vivienda. Análisis de como el porcentaje de sueldo necesario para adquirir una vivienda fue subiendo hasta lo prohibitivo.
• ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa.
• ¿Cual es el mejor momento para comprar ahora que baja la vivienda?
• Otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
  

Fuentes: Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística

La compra de vivienda exige un enorme porcentaje del sueldo

He recopilado los datos necesarios para estimar como ha ido variando el porcentaje de sueldo necesario para comprar una vivienda. Para ello calcularemos dos cosas: el salario medio mensual y la cuota de la hipoteca (asumiendo un préstamo típico al Euribor + 0.55, a devolver en 30 años).

Todos los datos, expresados en euros de 2007, se recogen en la siguiente tabla:

Con esos datos he calculado el porcentaje de sueldo necesario para comprar una vivienda con un salario medio y con uno mileurista¹:

Es decir, que un persona con un sueldo medio que compra una vivienda asequible ha pasado de pagar el 32% de su sueldo a pagar el 66%. Si la compra él solo, estará duplicando el porcentaje recomendable, que es el 30%. Incluso si compra en pareja —con dos miembros cobrando un sueldo de 20.000€—, estarían superando el límite.

Y esto para alguien con un sueldo medio. Para un mileurista, la compra de una vivienda ha pasado de requerir el 62% de su sueldo a requerir el 112%. Es decir, que para un mileurista es imposible comprar una vivienda. Incluso comprando en pareja, dos mileuristas estarían duplicando el porcentaje recomendable. Un colectivo típicamente mileurista son los jóvenes, con un salario medio de 14.000€.

Las tres variables clave: precio, salario y euribor

En realidad hay tres variables clave a la hora de determinar el techo del precio de la vivienda: los salarios, el Euribor y el precio en si. Porque, a grosso modo, el precio de la vivienda esta limitado por la ecuación:

Por lo tanto el precio de la vivienda solo puede subir indefinidamente si los salarios hicieran lo mismo. ¿Pero que ocurriría si los salarios se congelaran y la financiación se encareciera?

Pues exactamente lo que ocurrió: que la vivienda acaba tocando techo:

Nota: La figura representa la evolución normalizada respecto a 2001 de las tres variables.

La historia es la siguiente: Al principio los salarios eran suficientes para que la vivienda se encareciera; especialmente a partir de 2001, cuando la financiación —el euribor— se abarató. Pero, con los salarios congelados, la vivienda estaba condenada a encontrar su techo… algo que se aceleró cuando el coste de la financiación volvió a subir.

Conclusiones y futuro

Viendo los datos, a mi hay algo que me deja perplejo: la vivienda no subió durante años porque fuéramos cada vez más ricos, sino porque estábamos dispuestos a sacrificar un porcentaje mayor de nuestro sueldo… y los bancos lo consentían. Al final llegó un día en que, juntando todo el dinero que ibas a ganar en tu vida, «apenas» tenías suficiente para pagar la casa y los intereses. Por fuerza, los precios ya no podían subir.

Pero eso ocurrió entre 2006 y 2007 y las cosas han cambiado desde entonces. Hoy estamos viviendo una fuerte depreciación de la vivienda, que cae arrastrada por el candado financiero, la crisis económica nacional y las malas expectativas. Cuanto durará la caída y hasta donde bajarán los precios son preguntas difíciles de responder en el contexto incierto que vivimos… pero tarde o temprano saldremos de dudas.

P.S. Estos datos no nos deben llevar a «la falacia de la emancipación joven». Estamos hablando de cuanto cuesta comprar una vivienda, no cuanto cuesta emanciparse. Emanciparse, vía alquiler —en grupo, pareja o solitario— es sin duda mucho más asequible. Lástima que los medios confundan sistematicamente estos dos asuntos.

Más gráficas sobre vivienda:

• ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa (datos de la Sociedad de Tasación).
• El precio de la vivienda cae un 10% en Madrid y un 15% en Barcelona. Gráficas de la caída de la vivienda usada.
• ¿Cual es el mejor momento para comprar? ahora que baja la vivienda.
• Leer otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
  

Fuentes: Sociedad de Tasación | Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística | www.euribor.org

Datos: Si alguien quiere echar un vistazo a la hoja de cálculo, que me envíe un correo.

1. Alguien que cobra 1000€/mes en 2007, o la cantidad correspondiente en 2006, 2005, etcétera.

Pues bien, los datos que muestro hoy confirman que las bajadas continúan: el precio de la vivienda usada ha caído un 10% en Madrid y un 15% en Barcelona en solo 18 meses.

Además, ni lo visto en las figuras, ni mucho menos la coyuntura económica, hace pensar que la cosa vaya a frenarse.

Caídas del 10% y el 15% en Madrid y Barcelona

La gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001, según datos del portal inmobiliario Idealista.

Vemos que Madrid continúa con su caída paulatina —en parte frenada por el retroceso de la inflación en verano— mientras que Barcelona tiende a la vertical. Barcelona da vértigo realmente.

• La vivienda se ha devaluado un 10% en Madrid y un 15% en Barcelona.
• Los precios están en niveles de 2004 y 2003 en Barcelona y Madrid, respectivamente.

La gráfica de la derecha muestra la variación trimestral de precio de la vivienda usada (hacer click para ampliar).

Se observa que los precios llevan cayendo algo más de un año y la impresión que se desprende de la figura es que las caídas van a continuar; y eso sin tener en cuenta la coyuntura: crisis financiera, aumento de paro, etc.

El valor de tasación (Julio 2008)

La última figura recoge las estimaciones del Ministerio de Vivienda. Repito los datos de julio porque los del tercer trimestre aún no han sido publicados.

Os recuerdo que los datos del ministerio se basan en tasaciones y por tanto tienden a ser conservadores. Pese a todo, se corroboraba lo visto en los datos de idealista: devaluación de la vivienda y expectativas de mayores caídas.

[+] Conclusiones

Datos conservadores: Como expliqué, la lógica me dice que los datos de Idealista también son conservadores porque se basan en precios de oferta¹. Por esa razón creo que la caída de precios ha sido incluso superior al 10-15% que indica la primera gráfica².

Predicción: A la vista de las gráficas, y teniendo en cuenta la coyuntura económica, parece indudable que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y probablemente también en 2009.

Recomendación: En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 6-9% en lo que llevamos de año.

Anotaciones relacionadas:

• ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa (datos de la Sociedad de Tasación).
• ¿Cual es el mejor momento para comprar? ahora que baja la vivienda.
• Leer otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
  

Fuentes:

Idealista | Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística

1. Siempre existirá una diferencia entre el precio de la oferta y el del acuerdo final, pero en un mercado en retroceso —como el de la vivienda— estas diferencias tenderán a ser mayores.
2. Esto también concuerda con lo que me dice la gente en sus correos y comentarios

La conclusión es que la caída esta siendo mucho más rápida en EE.UU. que en España. Pero, ¿por qué? ¿por qué la caída esta siendo aquí más lenta?

A continuación tenéis algunas posibles explicaciones:

El desempleo. Jesús Encinar cree que una de las razones es el seguro de desempleo, que en España provoca un desfase de entre 6 y 24 meses desde que la economía se deteriora hasta que los datos económicos se dan por enterados.

Las hipotecas. En EE.UU., si los precios bajan, la gente puede dejar de pagar la hipoteca, dejando que el banco se quede con el piso. En España, si dejas de pagar una hipoteca, los bancos pueden obligarte a hipotecar otros bienes, embargarte propiedades y sueldo, e incluso forzarte a vender y conservar una deuda por la diferencia. Ante eso, aquí es mucho más difícil salir de una hipoteca si las cosas se tuercen.

Como dice un comentarista en el blog de Encinar:

Los morosos hipotecarios en EEUU simplemente dejan de pagar la hipoteca y dejan que el banco se quede el piso [...] Eso genera una avalancha de propiedades ofertadas en el mercado.

En España se prefiere aguantar con desempleo, familia y amigos apoyando [...] el mercado es menos líquido, reflejando los cambios de valor subyacentes con menor intensidad.

Psicología española. Como menciona otro comentarista: «una explicación alternativa es lo lento que los españoles asumimos una pérdida. Somos capaces de no hacer una transacción durante meses con tal de no bajar un precio».

Intervencionismo. Un  usuario de meneame lanza otra idea: «… hay comunidades autónomas ayudando a constructoras y ahora el gobierno central pasa a financiarlas. De todas formas es una cuestión de tiempo, no se puede sostener artificialmente el sector».

Precios de oferta. Otra explicación es que la diferencia no sea tanta como parece en la figura, debido a que los datos de idealista son precios de oferta y los de S&P no. Aunque siempre existe una diferencia entre el precio de oferta y el del acuerdo final, en un mercado en retroceso estas diferencias tenderán a ser mayores. Es decir, puede que el precio de la vivienda en España haya bajado más de lo que indican los datos de Idealista.

Y a vosotros, ¿se os ocurre alguna otra razón que explique por qué la caída de precios esta siendo más rápida en EE.UU.?

Anotaciones relacionadas:

• El desplome del precio de la vivienda: de Datos Idealista y el MVIV
• Comparativa de la burbuja actual y la de 1993
• Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?
• Capaz de pagar la hipoteca, pero sin piso, endeudado y cadaver financiero
• La falacia del precio de la vivienda y la emancipación joven
• Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursatil en los últimos 20 años

Podéis votar este artículo en meneame…

Hace pocos días vimos que el valor de la vivienda esta cayendo y que la situación actual replica —y supera— lo sucedido durante la crisis de los noventa.

Pero los datos que muestro hoy son aún más esclarecedores: el precio de la vivienda usada ha caído ya más de un 10% en Madrid y Barcelona, dejando los precios en niveles de 2003 y 2004 respectivamente.

Es más, como explicaré, todo hace pensar que las caídas han sido en realidad mayores y que continuarán en los próximos meses.

Caídas de más del 10% en Madrid y Barcelona

La primera gráfica muestra la evolución del precio real de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001, según datos del portal inmobiliario Idealista.

La figura es sobrecogedora por si sola, pero destacaría algunas cosas:

• La vivienda se ha devaluado casi un 10% en Barcelona.
• … y más de un 12% en Madrid.
• El precio de la vivienda en Barcelona esta en los niveles de finales de 2004.
• … ¡y en Madrid a niveles de 2003!

La gráfica de la derecha muestra la variación trimestral de precio de la vivienda usada (hacer click para ampliar).

Se observa que los precios llevan cayendo un año y medio. Además, la impresión que se desprende —aunque podría no confirmarse— es que las caídas no solo van a continuar, sino que su ritmo podría seguir aumentando.

El valor de tasación cae y promete seguir

La última figura recoge las estimaciones del Ministerio de Vivienda. Hay que tener en cuenta que, además de ser gubernamentales, las cifras del Ministerio se basan en tasaciones y son por tanto conservadoras.

En cualquier caso, parece corroborarse lo visto en los datos de idealista: devaluación de la vivienda y expectativas de mayores caídas.

¿Son conservadores estas cifras?

Al contrario que los del ministerio, los datos de Idealista se obtienen a partir de precios y son un mejor reflejo del precio real del mercado.

Pero incluso los precios de Idealista pueden considerarse conservadores, porque se basan en precios de oferta. Siempre existirá una diferencia entre el precio de la oferta y el del acuerdo final, pero en un mercado en retroceso —como el de la vivienda— estas diferencias tenderán a ser mayores.

Por eso mi opinión¹ es que muy probablemente la caída de precios ha sido en realidad superior al 10% o 12% que indican los datos de la primera gráfica.

[+]

Predicción: Creo que los precios seguirán a la baja lo que resta de año y probablemente también durante 2009.

Recomendación: En febrero desaconsejé la compra previendo que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída ha sido del 5% en lo que llevamos de año.

Leer más:

• ¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda? Comparativa de la situación actual con la burbuja de los noventa (datos de la Sociedad de Tasación).
• ¿Cual es el mejor momento para comprar? ahora que baja la vivienda.
• Leer otras anotaciones sobre vivienda en los artículos destacados.
  

Fuentes: Idealista | Ministerio de Vivienda | Instituto Nacional de Estadística

1. Opinión que coincide con la del jefe del equipo de estudios de idealista.

Usaré estos datos para comparar la burbuja de los noventa y la situación actual, y tratar de responder a la cuestión: ¿seguirán bajando los precios en el futuro?

Evolución del precio de la vivienda

La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:

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• Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
• En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
• La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.

Comparativa con la burbuja de 1990

La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.

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• Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
• Se confirma que la desaceleración —la primera etapa de una burbuja típica— ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
• El ritmo de caída es más fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente —dos semestres abruptos— y la tendencia indica que las caídas van a continuar.

Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración

También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja —deflactada— y la duración de la misma (hacer click en las figuras para agrandar).

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• El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
• La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
• El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente —entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona—, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.

En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. En febrero desaconsejé la compra de vivienda, en previsión de que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009.

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Leer más:

• Comparar los datos con los del ministerio y el portal Idealista. Estos últimos son especialmente interesantes ya que se trata de precios reales, no tasaciones.
• Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?.
• Otras anotaciones sobre vivienda entre los artículos destacados.
  

Fuente: Sociedad de tasación

Datos: Si alguien quiere los datos que contacte conmigo.

1. Por cierto, se trata de una depreciación más que suficiente para que retrasar la compra haya sido rentable incluso pagando un alquiler. Esperar durante los últimos doce meses ha supuesto un ahorro de entorno a 8000€.