En Silicio

A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda usada se ha devaluado entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona.

En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.

Caída del precio de la vivienda usada

Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).

• A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
• El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
• Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.

La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.

Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).

Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)

El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).

Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.

• En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
• Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
• La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.

Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.

Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación

Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.

En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.

Conclusiones

Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.

En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.

Etiquetas: 2008, burbuja, evolución, gráficas, idealista, ministerio, pisos, precio, tasación, vivienda

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Durante la campaña se ha hablado a menudo de lo poco proporcional que es nuestro sistema electoral y el perjuicio que esto supone para ciertos partidos. Las particularidades de nuestra ley electoral hace posible que la tercera fuerza más votada en 2004, Izquierda Unida, fuera solo la sexta con mayor número de escaños. Como veremos, algo similar ha ocurrido en 2008.

A continuación voy a explicar un poco las causas de dicho fenómeno y calcularé cual sería el reparto de escaños usando un procedimiento de mayor proporcionalidad escaño/voto.

El problema: la circunscripción provincial y la ley D’hondt

La poca proporcionalidad¹ se debe a dos particularidades de nuestro sistema electoral:

1. La circunscripción electoral es la provincia. A cada provincia se le otorgan un número de escaños que se distribuyen según los votos. El problema es que el número de escaños por provincia es muy pequeño y por tanto solo los partidos con mucho apoyo en la provincia obtienen escaño².
2. Se emplea la Ley D’hondt para el reparto de escaños en cada provincia. Este método no es del todo proporcional y tiende a favorecer a las mayorías³.

En cualquier caso, aunque normalmente se acusa a la Ley D’hondt de la escasa proporcionalidad de nuestro sistema electoral, lo cierto es que la principal fuente de desproporción es el uso de la provincia como circunscripción.

A continuación voy a usar los resultados, en votos, de las elecciones de ayer para calcular cual sería un reparto de escaños de mayor proporcionalidad. Para ello se usará una circunspección electoral única —para todo el territorio nacional— y un método alternativo de reparto de escaños, el cociente Droop, que ofrece una mayor proporcionalidad en el reparto.

Resultados electorales de 2008 con circunscripción única

En la tabla se comparan tres repartos de escaños diferentes⁴:

• Azul: el actual, circunscripción provincial y ley D’hondt.
• Rojo: Alternativa, circunscripción única y ley D’hondt.
• Verde: Alternativa, circunscripción única y cociente Droop.

En la tabla se muestra el número de escaños asignados a cada partido según cada método, el porcentaje de escaños y la diferencia entre el procentaje de votos y el de escaños. Este último dato es un indicador de la proporcionalidad del reparto, cuanto menor sea dicha diferencia, más fiel será la distribución de escaños en el parlamento con respecto a los votos de toda la población⁵.

Los resultados son evidentes: el cambio de circunscripción por si solo es capaz de reducir la desproporcionalidad votos/escaños desde un enorme 15% a un aceptable 3.55%. Sustituyendo la ley D’hondt por el cociente Droop la desproporción se reduce un poco más⁶.

Las consecuencias para los partidos también son muy claras:

• Los grandes partidos son los más favorecidos por el sistema actual. Tanto el PSOE como PP tienen más representación en escaños que la que les correspondería por votos —más de 8 escaños el PSOE y más de 6 el PP.
• Los partidos de ámbito estatal minoritarios son los más perjudicados. IU obtiene solo dos escaños, mientras que con circunscripción única obtendría 14. UPyD obtendría 4, en vez de un único escaño. Son los dos partido con una desproporción negativa más importante.
• Los partidos nacionalistas también se ven ligeramente perjudicados, ESQUERRA ganaría 1 escaño y BNG otro.

En definitiva, los dos grandes partidos, PSOE y PP, obtienen más representación en escaños que en votos, a costa sobre todo de los partidos de ámbito estatal minoritarios, IU y UPyD.

¿Por qué nuestra ley electoral es poco proporcional?

A primera vista la desproporción entre votos y escaños es absolutamente injusta. Parece evidente que la proporción del parlamento debería ser un fiel reflejo de la proporción de votos. Además, la desproporción actual hace muy difícil a las minorías conseguir un escaño en las provincias pequeñas y medianas, lo cual es un reclamo atroz para el voto útil⁷ . Pero la desproporción tiene un argumento de su lado. Básicamente, la circunscripción provincial persigue la equidad entre las diferentes zonas de España, independientemente de su población. Una forma de conseguir esto sería tener un representante —o diez— por cada provincia. Eso impide que las provincias más pobladas tengan más voz que las pequeñas⁸.

Cada uno tendrá si opinión al respecto, claro. Yo pienso que lo que no tiene ningún sentido es usar la provincia como circunscripción , ya que es una demarcación de poca relevancia; pero quizás usar el distrito único podría ser injusto para las areas poco pobladas. por eso creo que una solución de compromiso sería que las Comunidades Autónomas, que son en realidad la unidad de gobierno descentralizado, fueran la circunscripción. Con esa propuesta y quizás aumentando el número de escaños a 400⁹ o asignando un cupo de escaños por distrito único, se podría dar lugar a un sistema electoral más equilibrado y justo con todas las minorías¹⁰.

P.S. Preparando esta anotación he encontrado un artículo muy bueno, que hace un análisis similar de los resultados de 2004. Os recomiendo darle una leída. De hecho, a el le debo el uso del Cociente Droop.

1. La proporcionalidad mide la relación voto/escaño. Si un partido tiene el mismo porcentaje de votos que de escaños, tendrá una proporcionalidad de uno o perfecta. [↩]
2. En un caso extremo como Ceuta, que tiene un único escaño el segundo partido más votado, aunque tuviera el 49.99% de los votos no tendría representación. En provincias con 4 escaños, que hay muchas, hace falta más de 25% de los votos para obtener escaños. Por eso, los partidos minoritarios a escala provincial tienen casi imposible obtener escaño, excepto en provincias grandes como Madrid o Barcelona donde se reparten muchos escaños. [↩]
3. Podéis leer los detalles en la wikipedia. [↩]
4. He implementado los cálculos usando Excel y, lamentablemente para muchos, matlab. Si alguien los quiere que contacte conmigo. [↩]
5. El error cero es generalmente inalcanzable, excepto si hubiera un escaño por votante. [↩]
6. En otras ocasiones, el uso del cociente Droop mejora más a la ley D’hondt, aunque en general su efecto es menor que el de la circunspección. [↩]
7. De no existir voto útil, lo que se conseguiría reduciendo la desproporción, los partidos minoritarios aún saldrían más favorecidos. Es decir, que el sistema actual favorece la auto-retroalimentación del voto útil. [↩]
8. Realmente eso no esta nada claro. Revisar los comentarios donde se matiza mejor. [↩]
9. El máximo que permite la constitución. [↩]
10. Todos estos cambios son propuestas de UPyD [↩]

Etiquetas: 2008, dhondt, droop, elecciones, escaños, IU, PP, PSOE, UPyD

En elecciones pasadas he votado a diferentes partidos, y a menudo en blanco. Intento no identificarme con unas siglas en particular, lo cual no resulta complicado, sino plantearme un juicio nuevo en cada convocatoria. También tengo claro que no existe el voto perfecto y que elegir es llegar a un compromiso. Pero en esta ocasión la opción de UPyD me ha convencido.

Me gusta la idea de apostar por un partido nuevo, un partido que intenta revitalizar nuestro muy inmovilista panorama electoral y que huye de las simplistas etiquetas “izquierda” y “derecha”, que a mi juicio escenifican una polarización en todas las cuestiones que no existe realmente.

Además, en UPyD proponen muchas cosas que comparto, pero que poca gente dice:

Proponemos que la Comunidad Autónoma sea la circunscripción electoral.

Proponemos estudiar fórmulas para el Congreso de un distrito único a nivel nacional para la elección de una parte de sus 400 diputados.

Me gustan estas propuestas porque sirven para combatir el voto útil.

Proponemos que las viviendas de protección oficial se destinarán exclusivamente al alquiler.

Ya he dicho que no me gustan las VPO para compra.

[Respecto educación] Eliminación de la promoción automática y revalorización normativa del esfuerzo, la disciplina y el respeto mutuo.

Deben racionalizarse los criterios de reconocimiento de méritos para acceder a plazas de profesorado, que deben basarse en la excelencia académica. […] sin valorar la veteranía laboral o la recepción de cursillos por encima de méritos académicos superiores, como el doctorado, las publicaciones…

Establecer un sistema de financiación de la I+D+i que asegure la meritocracia en la distribución.

De la necesidad de potenciar el mérito y el esfuerzo en la educación y la universidad ya he hablado varias veces por aquí.

Liberar la reforma del esquema pedagógico que prima habilidades, competencias y destrezas sobre la adquisición de conocimientos objetivos.

De algo similar me quejé hace tiempo: del desprecio de las empresas por el conocimiento objetivo, en favor de las competencias.

Nos comprometemos a impulsar el desarrollo de políticas dirigidas a la laicización progresiva del Estado.

Proponemos que se refuerce el papel de las Confederaciones Hidrográficas frente a las presiones excesivas de las Comunidades Autónomas y el control exclusivo por parte del Estado de cualquier competencia hidráulica.

Reclamamos un debate transparente, objetivo y riguroso sobre energía, incluyendo la nuclear.

Proponemos que el Tribunal Constitucional pase de 12 a 15 magistrados; los 3 nuevos magistrados los elegirá el Consejo General del Poder Judicial.

Estas son algunas de las razones que han decidido mi voto, aunque falta una importante: la poca confianza que tengo en las opciones mayoritarias y sus líderes.

Etiquetas: 2008, elecciones, UPyD

El País ha recopilado las perlas del debate: las tergiversaciones, falsedades, los datos retorcidos, inflados, erroneos, los comentarios tendenciosos, etc. Y lo peor es que habrá muchas más.

Os dejo algunos ejemplos especialmente sangrantes:

Zapatero: “Mi Gobierno ha sido el primero que ha dedicado al gasto social más de la mitad del Presupuesto del Estado”. INCORRECTO. En 2001 y 2002 más de la mitad del gasto no financiero presupuestado por el Gobierno del PP se dedicó a partidas sociales (51,8% en 2002, 54,8% en 2001), pero no en 2003 (48%).

Rajoy: “Usted no le ha dedicado un duro a la integración de la inmigración, usted no es consciente de este problema”. INEXACTO. Desde 2004 se han dedicado más de 1.000 millones a integrar inmigrantes, según la Secretaría de Estado de Inmigración.

Zapatero: “La política del PP es la de Esperanza Aguirre, que afirmó: ‘Voy a suprimir la vivienda protegida”. RETORCIDO. [Zapatero] no completó la frase que Aguirre había pronunciado: “Voy a suprimir la vivienda protegida tal y como está ahora“. Ella aducía que el actual sistema de vivienda protegida favorece el fraude.

Rajoy: “Fíjese en cómo ha bajado el nivel adquisitivo de los salarios”. IMPRECISO. Sólo había tres barras [en el gráfico que mostró] con valores negativos, las de 2004, 2005 y 2006, años en los que los salarios crecieron menos que la inflación. Pero faltaba el dato de 2007, que ya está disponible, el único de la legislatura en el que los salarios recuperaron poder adquisitivo.

Zapatero: “Cuando ustedes llegaron al Gobierno, España estaba en el puesto número 11 [índice de desarrollo humano]; con su Gobierno perdimos 10 puestos y llegamos al 21 en 2003″. TENDENCIOSO. […] Zapatero omitió que la razón fundamental de la caída de España en el índice se debió a un cambio metodológico para calcularlo. La ONU cambió en 1999 la forma de calcularlo y señaló que no era posible hacer comparaciones con años anteriores.

Rajoy: “La primera pregunta que le hice en el Congreso de los Diputados en 2004 era que debería hacer usted reformas económicas porque sino, la herencia y la inercia se iban a terminar como así ocurrió”. FALSO. “¿Cómo valora usted los primeros días de su Gobierno?”, fue su primera pregunta. […] Ayer, insistió en que habló del IVA y que eso es economía. Rajoy se refería al anuncio de la entonces ministra de Cultura, Carmen Calvo, que prometió rebajar el IVA de libros y discos.

Zapatero: “Hemos puesto 700 kilómetros en servicio de alta velocidad y ustedes ninguno”. INTERESADO. El presidente del Gobierno se refería a la llegada del AVE a Valladolid, Barcelona, Tarragona y Málaga. No dijo que esas obras fueron proyectadas por el PP.

Menudo cara tienen. Se dirigen al electorado haciendo uso de las peores artimañas. Te tratan como a un estúpido, te bombardean con medias verdades o pura falsedad, con el único propósito de conseguir tu voto. Además, no les preocupa que se les pueda desenmascarar tan facilmente… supongo que dada la poca memoria y el poco juicio del electorado, dará lo mismo.

P.S. A la vista del bombardeo de papeletas que he recibido, y que probablemente no usaré, he llegado a la conclusión de que debería prohibirse mandar tanto papel, por muy reciclado que sea.

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