for the first time in recent history a generation of French citizens aged between 20 and 40 can expect a lower standard of living than the one before. ‘Mileuristas or babylosers: it’s the same story’.
In 1973, only 6 per cent of recent university leavers in France were unemployed; now the rate is 25 to 30 per cent; salaries have stagnated for 20 years while property prices have doubled or trebled, though the overall proportion of French people living in poverty has not changed. […] in 1970, salaries for 50-year-olds were only 15 per cent higher than those for workers of 30; the gap now is 40 per cent.
‘The big determinant in France now of success is not your educational level but the wealth of your parents, if they can support you during your twenties as you fight your way into a closed employment market.’
The Guardian
Lo que más me ha llamado la atención es el último párrafo. Aquellos con padres acomodados consiguen un primer empleo mejor, gracias a una buena red de contactos, y compran mucho más barato sus casas y sus coches —no pagan tantos intereses. Habrá otras ventajas, pero esas son las que primero se me han ocurrido. ¿Los derechos de cuna recuperan fuerza?
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A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda usada se ha devaluado entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona.
En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.
Caída del precio de la vivienda usada
Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).
- A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
- El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
- Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.
La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.
Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).
Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)
El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).
Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.
- En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
- Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
- La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.
Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.
Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación
Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.
En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.
Conclusiones
Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.
En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.
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2008, burbuja, evolución, gráficas, idealista, ministerio, pisos, precio, tasación, vivienda
Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.
Este párrafo aparece en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, y que está estos días sometido a consulta pública. Pero eso no es lo mejor, lo mejor es que parece ser que se dice algo similar en la ley actualmente en vigor.
La medida es un mecanismo para evitar que, en escenarios de bajada de precios, los hipotecados dejen de pagar la hipoteca o se personen en el banco con las llaves de la casa en la mano. En realidad es una variante de la clausula que ya mencione y que permite al banco a obligarte a vender la vivienda si ésta devalúa.
En resumen, con la ley en la mano, ante tal contingencia —que el bien hipotecado se devalue un 20%— el banco puede:
No sorprende ver lo bien cubiertas que tienen las espaldas los que dejan el dinero, ¿verdad?
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Podéis votar este artículo en meneame…
Estos días se ha hablado mucho de una de las consecuencias más escalofriantes de la posible devaluación de la vivienda. Creo que es un tema que mucha gente ignora —yo mismo— y la verdad es que pone los pelos de punta.
La cosa es más o menos así:
- Me compro un pisito por 240.000€ y firmo la hipoteca al 100% o incluso estiro un poco para costearme la reforma del baño y un televisor de 42″.
- Supongamos que pasan 3 años y tu vivienda se ha devaluado un 20%. Te da un poco de rabia, pero vamos, tu sigues pagando tu casa con gusto. Desafortunadamente, estas jodido.
- Inmovilidado negativo, así se llama el lio. Tu patrimonio —tu pisito— con su nuevo valor de tasación ya no cubre el valor hipotecario dispuesto. Aún debes 230.000€, pero tu casa solo vale 190.000€… te acabas de convertir en un hipotecado sin aval patrimonial, y en consecuencia en un cliente de alto riesgo financiero.
- Con tu nuevo perfil lo normal es que te denieguen todos los préstamos que pidas, porque para el banco los 40.000€ sin avalar son una especie de crédito personal al consumo —que seguro no están contentos de haberte “concedido”.
- Pero hay más. Por lo visto, la mayoría de hipotecas incorporan cláusulas que obligan a la devolución integra del importe solicitado cuando el patrimonio hipotecado vale menos que la deuda bruta. Es decir, el banco te puede obligar a que le devuelvas los 190.000€ —vendiendo tú tu casa— y que le dejes a deber los otros 40.000€.
Se trata de una medida desesperada, que el banco solo ejecutaría si previera bajadas fuertes y prolongadas. Pero parece que es un hecho: aún pudiendo pagar tu hipoteca, te puedes ver sin casa nueva, clasificado como un riesgo financiero andante y debiéndole una buena suma al banco… a cambio de nada.
Todos los que se planteen comprar durante el desplome burbujil —por aquello de hacer el negocio redondo— deberían tener esto en cuenta. Para minimizar el riesgo, lo más sencillo es conformarse con una hipoteca al 80% máximo y no tratar de hacer trampas con la tasación.
Más detalles: Alberto Noguera | Marc Vidal
Notas:
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aval, hipoteca, inmovilidado, patrimonio, vivienda
Algunas estadísticas de los últimos días:
El 22% de los universitarios reconoce que no lee nunca un libro.
Los jóvenes tienen que dedicar el 67,8% de sus ingresos para la compra de casa.
Vivir en régimen de alquiler conlleva un 150% más de gastos que residir en vivienda propia.
BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor’s hablan abiertamente de que en los próximos años caerá el precio de la vivienda por primera vez en 15 años.
Y algunas perlas del último artículo:
Otro problema que señalan las fuentes consultadas es la deficiente calidad de las estadísticas, que impide conocer la situación actual. Según Barta, […] es muy probable que los precios ya estén cayendo en términos nominales (esto ya nos suena de las gráficas sobre vivienda)
“Gracias a que hemos comprado suelo muy barato, sacamos un margen bruto del 40% por cada piso. Así que hasta ese 40% tenemos un amplio abanico de posibilidades“, respondió Vela [de Fadesa]
“La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los próximos años, la crisis no será tan grave; y la UE prevé la creación de unos 400.000 puestos para 2009″.
De momento, el paro sube en 45.896 personas, el peor dato en noviembre desde 2003 (noviembre 2007).
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estadisticas, paro, vivienda
