En Silicio

for the first time in recent history a generation of French citizens aged between 20 and 40 can expect a lower standard of living than the one before. ‘Mileuristas or babylosers: it’s the same story’.

In 1973, only 6 per cent of recent university leavers in France were unemployed; now the rate is 25 to 30 per cent; salaries have stagnated for 20 years while property prices have doubled or trebled, though the overall proportion of French people living in poverty has not changed. […] in 1970, salaries for 50-year-olds were only 15 per cent higher than those for workers of 30; the gap now is 40 per cent.

‘The big determinant in France now of success is not your educational level but the wealth of your parents, if they can support you during your twenties as you fight your way into a closed employment market.’

The Guardian

Lo que más me ha llamado la atención es el último párrafo. Aquellos con padres acomodados consiguen un primer empleo mejor, gracias a una buena red de contactos, y compran mucho más barato sus casas y sus coches —no pagan tantos intereses. Habrá otras ventajas, pero esas son las que primero se me han ocurrido. ¿Los derechos de cuna recuperan fuerza?

Etiquetas: babylosers, burbuja, derechos, derechos de cuna, mileuristas, trabajo, vivienda

A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda usada se ha devaluado entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona.

En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.

Caída del precio de la vivienda usada

Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).

• A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
• El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
• Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.

La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.

Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).

Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)

El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).

Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.

• En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
• Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
• La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.

Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.

Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación

Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.

En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.

Conclusiones

Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.

En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.

Etiquetas: 2008, burbuja, evolución, gráficas, idealista, ministerio, pisos, precio, tasación, vivienda

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

Este párrafo aparece en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, y que está estos días sometido a consulta pública. Pero eso no es lo mejor, lo mejor es que parece ser que se dice algo similar en la ley actualmente en vigor.

La medida es un mecanismo para evitar que, en escenarios de bajada de precios, los hipotecados dejen de pagar la hipoteca o se personen en el banco con las llaves de la casa en la mano. En realidad es una variante de la clausula que ya mencione y que permite al banco a obligarte a vender la vivienda si ésta devalúa.

En resumen, con la ley en la mano, ante tal contingencia —que el bien hipotecado se devalue un 20%— el banco puede:

• Obligarte a hipotecar otros bienes.
• Obligarte a vender tu vivienda y conservar una deuda por la diferencia.
• En caso de que dejes de pagar, quedarse el piso y hacer uso de la garantia personal, embargando otros bienes o incluso tu sueldo.

No sorprende ver lo bien cubiertas que tienen las espaldas los que dejan el dinero, ¿verdad?

Etiquetas: bancos, burbuja, hipoteca, precio, vivienda

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He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:

• Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
• Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
• Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.

Series trimestrales hasta 09/07

La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.

Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:

• La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
• Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
• Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.

La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:

Comentario y predicción

El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.

Evolución con respecto a la burbuja años 90

También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.

El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).

Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.

Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.

Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:

• Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
• Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
• Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
• Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.

Cosas a destacar aquí:

• Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
• Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).

Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:

• Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
• Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.

Conclusiones

Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:

1. La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
2. El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
3. El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
4. Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.

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Fuentes: Ministerio de vivienda | Sociedad de tasación | Instituto nacional de estadística

Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo, que contacte conmigo vía mail o formulario.

Más anotaciones sobre vivienda.

Etiquetas: burbuja, gráficas, ministerio de vivienda, sociedad de tasación, vivienda

Tal y como prometí, he actualizado las gráficas de evolución trimestral del precio de la vivienda con los últimos datos del ministerio de vivienda. Os recuerdo que el nuevo dato fue un 1.7% de subida en el índice intertrimestral. A dicho valor se le pueden dársele diferentes lecturas, pero el desplome bursátil viene a apoyar a las más pesimistas. En cualquier caso, vamos a ver que dicen las gráficas.

 Nuevas Gráficas

He graficado: los incrementos trimestrales del precio (en azul), la media móvil anual (en naranja) y una interpolación polinómica de orden 4 (en rojo).

En esta gráfica se constata la tendencia general a la baja. Además destacaría que el dato interanual (la media móvil x4) no da síntomas de cambio de tendencia. Esto vale tanto para un supuesto desplome, como para un aterrizaje, ambos escenarios implicarían un cambio de tendencia:

• Desplome: normalmente las burbujas tienen forma de montaña rusa: comienzan con una bajada y luego caen en picado (mirar esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).
• Aterrizaje suave: para aterrizar suavemente también es necesario reducir la pendiente, cosa que no se ve de momento. obviamente en principio se podría aterrizar de golpe (que esto no es un avión), pero no sería el famoso aterrizaje suave (por cierto, esta frase es buenísima leída ahora: «El Ministerio de Vivienda augura un “aterrizaje suave” de los precios de los pisos que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía», ¿estabilidad del sector?).

Pero veamos con un poco más de detalle la evolución en los últimos 3 años:

Cosas que destacaría aquí:

• El IPC se ha vuelto a alejar, en parte debido a que este ha descendido. En cierto modo, esto es inevitable, ya que si no me equivoco el precio de la vivienda se considera dentro del IPC. Baja uno, baja el otro. Claro, excepto si la vivienda baja mucho.
• La desaceleración tiene una pendiente más o menos constante. En el último trimestre la pendiente es un poco más grande que la media, pero no desentona con la pendiente entre marzo-junio de 2005.
• y lo más significativo quizás, el último dato ha roto la periodicidad de los últimos tres años, que decía que el dato del primer trimestre era siempre mayor que el del último trimestre del año anterior. Veremos este punto con más detalle en la última gráfica.

Esta gráfica demuestra la ruptura de la periodicidad cíclica. Como ya expliqué, tenía la sensación de que ocurriría así. tampoco es de extrañar, porque era un fenómeno de los últimos 3 años solamente.

Aunque es algo intrépido, se puede ver esta ruptura como un ligero cambio de tendencia a la baja: Si os fijáis, la desacelercación parece acelerarse (sic). Las pendientes dibujadas en rojo corresponden a los cambios entre 04 y 05. Sep06 y dic06 ya cayeron más abajo (osea, con más pendiente). Pero esto es más acusado ahora: el valor de marzo07 esta muy por debajo de la línea roja. Este incremento de la pendiente indica que la desaceleración es cada vez más rápida y no da signos de aterrizaje.

Es decir, que quizás estemos viendo un primer indicio del cambio de pendiente característico del desplome: el efecto montaña rusa (de nuevo os remito a esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).

Mi apuesta para junio de 2007

[Disclaimer] Obviamente, con este análisis estamos exprimiendo más allá de lo recomendable una información muy escasa (y poco confiable), y el próximo dato puede cambiar el panorama. En cualquier caso, como digo siempre, estas gráficas son solo una diversión, y no pretenden -ni pueden- ser nada más.

Por esa misma razón, y aunque en esta ocasión estoy bastante desconcertado (no veo nada esclarecedor en las gráficas) y siento la presión de mis anteriores buenas predicciones (i) (ii), me voy a tirar a la piscina de nuevo. Si os fijáis, en los años anteriores el incremento del segundo trimestre era superior al del primero. Si se rompe esa costumbre -y el dato de junio es similar al actual o incluso inferior- el cambio de tendencia a la baja será un hecho. Y yo creo que va a pasar algo así. Creo que la crisis bursátil del sector ha vuelto a traer a primer plano el miedo burbujil, y que esta vez ha calado. Todo el mundo habla ya de que los precios van a bajar, de que no hay que comprar, etc. En mi opinión, eso tiene que repercutir ya en los precios. Así que en esta ocasión, mi infundado predicción es un valor a la baja, algo quizás cercano al +1%.

Como siempre os animo a dejar las vuestras en los comentarios, ¿que pensáis que nos espera para junio? Por cierto, para entonces tendremos datos de la Sociedad de Tasación y podré actualizar la comparativa entre burbujas.

nota: si a alguién le llama la atención la primera gráfica, la he hecho jugando con el “nuevo” excel 2007. La figurita no es muy funcional, pero es muy chula y me he decidido a incluirla

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Fuente: Ministerio de vivienda e INE.

Datos: Si alguien quiere los datos (xls), que me los pida y se los mandaré al correo.

• Gráfica VII: Evolución trimestral del precio de la vivienda (2006).
• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

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Etiquetas: burbuja, vivienda