En Silicio

Como estaba previsto, el ministerio de vivienda anunció y publicó los nuevos datos sobre el precio de la vivienda. A saber: una subida del 1.7% para el tercer trimestre y una subida anual del 9.1% (cercano al 9.8% de las estadísticas de la Sociedad de Tasación).

El dato trimestral es el más interesante, ya que el dato del 3er trimestre, un bajísimo 0.7%, fue el que evidenció el cambio de tendencia y para algunos el advenimiento burbujil. Con este 1.7%, la subida del segundo semestre de 2006 (2.4%) se puede extrapolar, con muchas comillas, a un 4.8% interanual, lo que estaría bastante cerca de la inflación (o por lo menos bastante más cerca que el 9.1% anunciado). Ojo, esta aproximación es un poco intrépida dada la alta variabilidad de los datos.

En noviembre, con el dato del tercer trimestre fresquito, preparé una gráfica, e incluso me animé a hacer algunas predicciones gratuitas y parcialmente infundadas:

Por eso, fijándome únicamente en la gráfica predeciría que el dato del 4º trimestre estará entorno al 2%. Pero más bien creo que estará entorno al 1.5%.

Esta feo que lo diga yo, pero la verdad es que me aproxime bastante al 1.7% final
Nuevas gráficas

Ahora, me he animado a actualizar rehacer la gráfica con los nuevos datos del ministerio de la vivienda y los datos históricos del INE. Ojo, lo representado son los incrementos trimestrales del precio de la vivienda (la gráfica con valores absolutos esta aquí).

He graficado: los incrementos trimestrales del precio (en azul), la media móvil anual (en naranja) y una interpolación polinómica de orden 4 (en rojo).

Como se puede apreciar el dato nuevo viene a confirmar la tendencia general a la baja. Como ya comenté en la comparativa con la burbuja de 1989, a la vista de la evolución, NO se puede decir si lo que esta ocurriendo es un aterrizaje suave o un desplome en toda regla. El único hecho evidente es que el suelo se esta acercando, ya veremos si tomamos tierra o nos estrellamos.

Por otro lado, el publicitado dato del 9.1% de subida anual esta muy bien, pero es algo engañoso, porque transmite la impresión de que la subida es todavía muy superior al IPC. Y esto no es cierto para el segundo semestre:

Como se puede ver en la gráfica el dato del 3er trimestre estaba al nivel del IPC, aunque el del 4º se ha vuelto a despegar un poco. También queda claro el carácter conservador del valor interanual (la media móvil de 4 valores), el archifamoso 9.1%. Éste valor promedio todavía esta muy alejado de la inflación, pero no ocurre lo mismo con los valores de los dos últimos trimestres. Si la oscilación periódica se mantiene, la media seguirá su curso actual: un descenso sostenido. Pero si no es así, si el próximo dato no supera el 2%, podemos ver un buen bajón en la curva amarilla.

Por último, desde 2004 la gráfica evidencia una periodicidad por trimestres: el incremento baja significativamente en el 3er trimestre, sube en el 4º y el 1º y baja ligeramente en el 2º. Para indagar en este fenómeno he generado una gráfica más:

Aquí se ven claras dos cosas:

1. que la periodicidad se esta cumpliendo (de momento).
2. Que la tendencia negativa continúa, e incluso se ha acelerado ligeramente (la pendiente entre el primer periodo y el segundo es menor que la pendiente entre el segundo y el tercero).

Conclusión

Y ahora, a la vista de toda lo anterior mi intrépido pronóstico*: Confiando en que en los últimos dos años se ha repetido un ciclo, me decantaría por una subida del 2.7% para el 1er trimestre de 2007. Este dato apoyaría la tesis aterrizajista (hasta cierto punto). Aunque la última gráfica me hace pensar en un valor ligeramente inferior, quizás cercano al 2.5%.

Pero la verdad, algo me dice que la tendencia cíclica se puede romper ya. Por lo tanto, creo que el dato del primer trimestre estará cercano al último valor de 2006, y que la subida del 1er trimestre de 2007 será de entre un 1.3% y un 1.5%. Esto rompería el ciclo actual, pero no desentonaría con ciclos anteriores, como los ocurridos entre 2000 y 2003.

¿Vosotros que pensáis? Venga mojaros
[*disclaimer: Este pronóstico lo hago como entretenimiento. Uno raro, pero entretenimiento igualmente]

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Fuente: Instituto Nacional de Estadística.

Datos excel: aquí.

• Gráfica VII: Esta anotación.
• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Etiquetas: burbuja, evolución precio, gráficas, vivienda

Mientras preparaba la comparativa entre la burbuja de los años 90 y la situación actual generé una gráfica que mostraba la evolución del precio de la vivienda durante los últimos 20 años:

De la figura 1 saqué dos conclusiones fundamentales, y también una curiosidad:

1) No olvidar nunca a la inflación. Todos sabemos de su importancia, y aún así a veces hay que esforzarse para no infravalorar su efecto. (lema: cualquier estudio que abarque un periodo de varios años y no considere inflación es irreal). En el caso de la gráfica, una revalorización aparente de más del 700% corresponde en realidad al 250%.

2) La vivienda ha subido -y mucho- en los últimos 20 años. Como se puede ver, la vivienda ha multiplicado su valor real por 3.5 en los últimos 20 años. Parece razonable considerar que la compra de inmuebles ha sido -en general- una buena inversión.

3) Tenía la sensación de que en un grado importante esa bonanza era algo generalizado y extensible a la economía española. Concretamente, lo que me preguntaba es si la compra-venta de inmuebles ha sido -tal y como he escuchado tantas veces- la mejor inversión posible en los últimos años; la más rentable, sólida y segura.

Así que para contrastar esta hipótesis he generada algunas gráficas nuevas donde compararé la evolución del precio de la vivienda con algunos índices bursátiles (ya que la bolsa es probablemente la inversión alternativa más accesible).

Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursátil en los últimos 20 años:

La gráfica 2 compara la revalorización durante los últimos 20 años de: el precio medio de la vivienda (rojo), la bolsa del Madrid (morado) y un índice norteamericano (S&P500, azul). También he incluido una variante del precio de la vivienda (marrón) que asume un beneficio adicional anual del 2.5%* (alquiler-gastos).

La gráfica 3 compara la revalorización durante los últimos 16 años, sustituyendo los datos de la bolsa de Madrid por el índice Ibex 35 (creado en diciembre de 1989).

Conclusiones:

Sin extenderme mucho y dejando que cada uno puede saque sus conclusiones a la vista de las gráficas, destaco solo algún aspecto:

• La tendencia de la bolsa y el precio de la vivienda son similares.
• La evolución bursátil es más agresiva, lo que implica un mayor riesgo, pero también rentabilidades más altas (imagina que compraste en 1995 y vendiste en 1999).
• La burbuja tecnológica de 1999 fue un cataclismo. En realidad es un evento estructural que poco tiene que ver que no tiene su origen en la economía española, pero que tuvo un efecto devastador sobre la bolsa de Madrid y el Ibex.

En cuanto a nuestra hipótesis de partida, ¿es la compra-venta de inmuebles la mejor inversión?, creo que queda claro que NO. Sin ir más lejos, habrías ganado más dinero invirtiendo en un fondo referenciado a la bolsa de Madrid (para el periodo de los últimos 20 años y también para los últimos 16). Por supuesto, con todo esto no quiero decir que invertir en bolsa sea mejor, simplemente estoy negando uno de los mitos que envuelve el optimismo ladrillil. Un análisis exhaustivo que trate de determinar que alternativa es la ideal no solo es muy difícil, sino que probablemente no tiene ningún sentido (ya que siempre surgirá un tradeoff entre riesgo-rentabilidad o entre liquidez-rentabilidad, etcétera).

Eso si, os dejo una pregunta que a mi me da que pensar ¿como creéis que hubiera evolucionado la bolsa -tanto el Ibex como el S&P- sin burbuja tecnológica? ¿la subida podría haber sido sostenida?

Corolario 1: La última burbuja inmobiliaria vino de la mano de recesión, así que atención (ver 89-95).

Corolario 2: El Ibex lleva 4 años lanzado… lo que empieza a parecer demasiado tiempo.

Corolario 3: La burbuja tecnológica desplomó el Ibex y el S&P, así que ojo con invertir en web 2.0
*Es importante señalar dos particularidades de la inversión en inmuebles:

• Si la vivienda se considera una inversión pura, su rentabilidad puede ser aumentada alquilándola.
• La vivienda acarrea una serie de gastos (mantenimiento, impuestos, seguros) que son dificilmente cuantificables.
• Los precios que estamos graficando corresponden a valores promedio, hay que tener en cuenta que inevitablemente un inmueble envejece y que por lo tanto existe una devaluación inherente al paso del tiempo (de nuevo esto es muy difícil de valorar).

Teniendo en cuenta los puntos 1 y 2, he graficado una curva adicional que asume un beneficio adicional anual del 2.5%, correspondiente a la diferencia entre los ingresos por el alquiler y los gastos asociados a la vivienda. El último punto, la depreciación por envejecimiento no lo he considerado (porque no tengo ni idea de como valorarlo).

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Datos: Si quieres echar o vistazo a los datos, revisarlos o usarlos para lo que sea, están disponibles aquí.

Fuente: Los datos para generar la gráfica los he obtenido en la web de la Sociedad de Tasación (http://web.st-tasacion.es). Ofrecen mucha más información, y la posibilidad de generar gráficas dinámicamente.

El resto de gráficas de la semana:

• Gráfica de la semana V: Esta anotación.
• Gráfica de la semana IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica de la semana III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica de la semana II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica de la semana I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Más anotaciones sobre vivienda y burbuja en salabecarios: Pinchando la burbuja americana, ¿Burbuja alicantina?, ¿Ha explotado la burbuja inmobiliaria?, El negocio de las hipotecas >35 años, Previsiones del precio de la vivienda en 2007, reflexiones sobre el precio de la vivienda, etcétera.

Etiquetas: economía, evolución precio, gráficas, vivienda

[Actualización: Hoy, día 19/01/07 se han publicado los datos del cuarto trimestre. Así que a lo largo del fin de semana sacaré un rato para actualizar la gráfica y escribir una nueva anotación al respecto, be patient :-)].

Hace unos días se publicaron los datos sobre la evolución de los precios de la vivienda para el tercer trimestre de 2006. Aunque ya hablé de ello, básicamente había quien se quedaba con el dato interanual (+9.7%) y quien destacaba el dato trimestral (+0.8%).

los datos publicados eran solo los de los años 2005 y 2006, y me quedo la curiosidad de saber que había pasado antes. Al final he conseguido los datos desde 1999.

Además de los datos (en azul) he graficado tres curvas más. La curva amarilla (la media móvíl con 4 valores) se puede interpretar como el dato interanual (pero dividido por 4). Las dos aproximaciones polinómicas tienen orden 1 (la verde) y orden 4 (la roja).

La verdad, viendo la gráfica, creo que la curva roja es la más ilustrativa. El cambio de tendencia es evidente y la pendiente de bajada parece bastante acusada. Aún así, parece poco probable (a la vista de la evolución anterior) que el valor del próximo trimestre sea menor que el último (no suelen encadenarse dos bajadas fuertes). Por eso, fijándome únicamente en la gráfica predeciría que el dato del 4º trimestre estará entorno al 2%. Pero más bien creo que estará entorno al 1.5%.

Etiquetas: burbuja, evolución precio, vivienda