En Silicio

A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda usada se ha devaluado entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona.

En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.

Caída del precio de la vivienda usada

Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).

• A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
• El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
• Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.

La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.

Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).

Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)

El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).

Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.

• En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
• Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
• La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.

Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.

Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación

Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.

En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.

Conclusiones

Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.

En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.

Etiquetas: 2008, burbuja, evolución, gráficas, idealista, ministerio, pisos, precio, tasación, vivienda

Sabéis que me gustan mucho las gráficas, los esquemas y en general las figuras para ilustrar ideas o mostrar datos. Pues bien, hoy quería recomendar Junk Charts, un blog que se dedica a analizar las gráficas que aparecen en diferentes medios y dar consejos para mejorarlas¹.

En ocasiones sus anotaciones critican gráficas engañosas o tan recargadas que pierden legibilidad, otras veces abordan cuestiones teóricas o proponen formas de representación más sofisticadas. Pero las anotaciones que más me gustan son las que ofrecen consejos simples pero que pueden mejorar mucho tus figuras.

Un ejemplo de este tipo de anotaciones, aunque no el mejor, puede ser las dos gráficas que han comparado recientemente:

Ambas figuras son prácticamente idénticas, pero los pequeños cambios que se han hecho en la de la derecha —atenuar ciertos colores y reagrupar la leyenda— consiguen resultados excelentes.

Si tenéis que hacer figuras de este estilo, o simplemente os resulta curioso, creo que os gustará. Yo voy aplicando algunas de las cosas que he ido aprendiendo en las figuras de mis publicaciones.

1. En realidad el término original tiene un significado más amplio: Charts se puede traducir como cuadro, gráfica o tabla. [↩]

Etiquetas: blog, estadísticas, figuras, gráficas, jun charts

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El último anuncio televisivo de Movistar es el caso más reciente de manipulación de gráficas por vía geométrica. Esta es una de las técnicas más habituales y probablemente una de las más efectivas.

En el anuncio, un tipo bien trajeado se pasea entre tres pirámides formadas por un montón teléfonos de diferente color. Una de las pirámides es enorme, mastodóntica, y representa a la gran familia Movistar. El mensaje es que las llamadas entre teléfonos de un mismo operador son las más económicas, y por eso, dado que Movistar tiene una pirámide descomunal de usuarios, ellos son los que mejor aprovechan esa ventaja. Pero mucho mejor, oiga. Porque son legión.

Hasta aquí todo bien, salvo que las pirámides están manipuladas y no representan los datos que afirman representar. Como tantas otras veces, se emplea el dato real —los millones de clientes en esa ocasión— para definir una de las dimensiones de un area o un volumen, y no para definir el area o el volumen completo. Esto provoca una magnificación de las diferencias que solo puede clasificarse como un engaño y una manipulación interesada.

Como se puede ver en la tabla, la proporción entre las alturas de las tres pirámides si se corresponde con el número de usuarios de cada compañía. Pero si calculamos el volumen de las pirámides, veremos que la proporción no se conserva y que las diferencias se perciben mucho mayores. De hecho, para obtener una pirámide del tamaño de la azul, Movistar tendría que tener 93,3 millones de usuarios, más del triple de los que realmente tiene.

Los mismos resultados al ser recogidos en una gráfica son aún más vergonzantes:

Como digo, esta manipulación es casi un clásico¹. Tendría incluso gracia, por pueril, si no fuera porque, en realidad, funciona bastante bien. El problema es que el anuncio nos coge desprevenidos, nos pone frente a la cara una imagen manipulada de la realidad, que si no enjuiciamos de forma consciente, nos dejará una impronta falsa en la memoria.

¿Alguien se acuerda de otros ejemplos similares?

1. Mirar este otro ejemplo reciente. [↩]

Etiquetas: estadísticas, figuras, gráficas, manipulación, movistar, piramides, somos más

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He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:

• Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
• Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
• Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.

Series trimestrales hasta 09/07

La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.

Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:

• La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
• Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
• Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.

La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:

Comentario y predicción

El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.

Evolución con respecto a la burbuja años 90

También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.

El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).

Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.

Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.

Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:

• Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
• Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
• Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
• Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.

Cosas a destacar aquí:

• Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
• Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).

Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:

• Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
• Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.

Conclusiones

Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:

1. La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
2. El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
3. El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
4. Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.

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Fuentes: Ministerio de vivienda | Sociedad de tasación | Instituto nacional de estadística

Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo, que contacte conmigo vía mail o formulario.

Más anotaciones sobre vivienda.

Etiquetas: burbuja, gráficas, ministerio de vivienda, sociedad de tasación, vivienda

El ‘excel’ de google ya permite hacer gráficas. Así que ya no hay excusa para no abandonar office y pasarse a la suite web 2.0 de google.

En realidad es broma. Pero si es cierto que es una feature* interesante, y que completa el conjunto (procesador de texto, hoja de cálculo, creación de páginas webs, bloc de notas, etc). Además, dado que uso google docs para varias cosa, y siendo conocida mi afición a las gráficas, es natural que para mi sea mejor noticia todavía (vamos, más o menos a la altura de una tesis, una plaza de ayudante doctor y una quiniela… todo el mismo día).

En cualquier caso, os dejo un par de ejemplillos para que veáis que bien quedan:

Parece que este año he vuelto a la ciencia-ficción. Además, tenía la sensación de que había leído mucho menos que el año pasado por estas fechas, pero por lo visto la cosa esta igualada (unos 11 libros en ambos casos).

 Por cierto, ¿alguno más usáis google docs u otra herramientas similar? ¿soy el único por aquí?

*Perdonadme, pero estos anglicismos dan mucho cache

Nota: habéis notado que incluyo al menos una nota en cada una de mis anotaciones.

Nota: Pensaba hablar de lo útil que es usar google docs y otras herramientas similares, pero lo voy a dejar. En realidad, a mi me gusta, pero seguramente para mucha gente no tienen mucho sentido. En cualquier caso, el tema da para una anotación propia.

Etiquetas: google, gráficas, web 2.0