En Silicio

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

Este párrafo aparece en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, y que está estos días sometido a consulta pública. Pero eso no es lo mejor, lo mejor es que parece ser que se dice algo similar en la ley actualmente en vigor.

La medida es un mecanismo para evitar que, en escenarios de bajada de precios, los hipotecados dejen de pagar la hipoteca o se personen en el banco con las llaves de la casa en la mano. En realidad es una variante de la clausula que ya mencione y que permite al banco a obligarte a vender la vivienda si ésta devalúa.

En resumen, con la ley en la mano, ante tal contingencia —que el bien hipotecado se devalue un 20%— el banco puede:

• Obligarte a hipotecar otros bienes.
• Obligarte a vender tu vivienda y conservar una deuda por la diferencia.
• En caso de que dejes de pagar, quedarse el piso y hacer uso de la garantia personal, embargando otros bienes o incluso tu sueldo.

No sorprende ver lo bien cubiertas que tienen las espaldas los que dejan el dinero, ¿verdad?

Etiquetas: bancos, burbuja, hipoteca, precio, vivienda

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Estos días se ha hablado mucho de una de las consecuencias más escalofriantes de la posible devaluación de la vivienda. Creo que es un tema que mucha gente ignora —yo mismo— y la verdad es que pone los pelos de punta.

La cosa es más o menos así:

1. Me compro un pisito por 240.000€ y firmo la hipoteca al 100% o incluso estiro un poco para costearme la reforma del baño y un televisor de 42″.
2. Supongamos que pasan 3 años y tu vivienda se ha devaluado un 20%. Te da un poco de rabia, pero vamos, tu sigues pagando tu casa con gusto. Desafortunadamente, estas jodido.
3. Inmovilidado negativo, así se llama el lio. Tu patrimonio —tu pisito— con su nuevo valor de tasación ya no cubre el valor hipotecario dispuesto. Aún debes 230.000€, pero tu casa solo vale 190.000€… te acabas de convertir en un hipotecado sin aval patrimonial, y en consecuencia en un cliente de alto riesgo financiero.
4. Con tu nuevo perfil lo normal es que te denieguen todos los préstamos que pidas, porque para el banco los 40.000€ sin avalar son una especie de crédito personal al consumo —que seguro no están contentos de haberte “concedido”.
5. Pero hay más. Por lo visto, la mayoría de hipotecas incorporan cláusulas que obligan a la devolución integra del importe solicitado cuando el patrimonio hipotecado vale menos que la deuda bruta¹. Es decir, el banco te puede obligar a que le devuelvas los 190.000€ —vendiendo tú tu casa— y que le dejes a deber los otros 40.000€.

Se trata de una medida desesperada, que el banco solo ejecutaría si previera bajadas fuertes y prolongadas. Pero parece que es un hecho: aún pudiendo pagar tu hipoteca, te puedes ver sin casa nueva, clasificado como un riesgo financiero andante y debiéndole una buena suma al banco… a cambio de nada.

Todos los que se planteen comprar durante el desplome burbujil —por aquello de hacer el negocio redondo— deberían tener esto en cuenta. Para minimizar el riesgo, lo más sencillo es conformarse con una hipoteca al 80% máximo y no tratar de hacer trampas con la tasación.

Más detalles: Alberto Noguera | Marc Vidal

1. Cita original en este artículo. [↩]

Etiquetas: aval, hipoteca, inmovilidado, patrimonio, vivienda

La vivienda los ha convertido [a los hogares] a la vez en ricos y pobres. Ricos porque los pisos que poseen valen más y, en caso de venderlos, ingresan cantidades muy superiores a las que pagaron por ellos. Y pobres porque quienes pagan una hipoteca están cada vez más con el agua al cuello. (El País)

Algunas personas usan la lógica para los jeroglíficos y para nada más. ¿Como se puede ser rico y pobre al mismo tiempo? (en términos económicos, nada de «rico en amigos» ni cosas así).

No eres rico… porque en caso de vender la casa, tendrías que amortizar el préstamo. Es más, aún en el caso de que hubieras comprado antes del boom, al venderla tendrías que comprar una nueva casa donde vivir ¿no?. Tu nuevo hogar te costaría tanto como lo que has recibido por la tuya. Es como decir que soy millonario porque tengo un riñón sano, que vale un millón de euros. Pero es evidente que, como no puedo venderlo sin comprar otro, mi riñón no me hace más rico en absoluto.

En cambio, por culpa de la subida de tipos, soy un poco más pobre, porque voy a pagar más intereses al banco. La excepción: que tengas más depósitos que deudas (lo que es muy improbable).

Dejando de lado ese detalle, el artículo está muy bien, e incluye muchos datos relevantes:

• Pone de manifiesto la dependencia de este país con respecto al sector («aporta un 18% al producto interior bruto», «emplea a más de 2,6 millones de personas, el 13% de los ocupados»).
• Señala las nubes que se ven en el horizonte: se ha iniciado la «caída en la compraventa de casas» (una caída del 5,5% en los dos últimos meses de 2006) y «las viviendas iniciadas suponen dos veces y media la demanda de pisos para primera residencia».

La tesis que el artículo pone sobre la mesa es que «la oferta ha crecido mucho más que la demanda en los últimos años», lo cual es motivo de preocupación. De momento, los precios no se han dado por enterados, lo que no deja de ser habitual. Primero se reducen las transacciones, pero los ofertantes aguantan firme, hasta que sus gastos empiezan a ser demasiados y se ven forzados a vender más barato.

Yo hace tiempo que tengo claro que la demanda ha bajado: por un lado mucha gente no tiene ya capacidad de compra, y además el mensaje burbujista ha calado, y la gente está retrasando la adquisición. Pero tenía la impresión de que, dado que las grandes constructoras han retirado posiciones dentro del sector, estarían construyendo menos, la oferta se recortaría y el desajuste del mercado sería limitado. Pero quizás el pequeño constructor, de naturaleza desorganizada y poco previsora, esta construyendo a todo trapo.

En cualquier caso, mi dato favorito es este:

«el nivel de endeudamiento familiar alcanza ya el 125% de la renta disponible y la tasa de ahorro apenas supera el 7%».

Somos un país de optimistas. De eso no hay ninguna duda.

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foto: Billward

Etiquetas: burbuja, construcción, hipoteca, optimismo, vivienda

RinceWind, de Las penas del Agente Smith, se ha currado unas gráficas sobre el efecto de alargar la hipotecas (a veces hasta 40, 50 o 100 años). Obviamente al alargar el plazo la cuoto disminuye, pero la cosa no es tan sencilla, ya que a la vez los intereses que pagas aumentan.

El problema para el hipotecado es que la amortización del préstamo se reduce linealmente al alargar la hipoteca (doble de años, mitad de cuota correspondiente a amortización*), pero el pago de intereses crece exponencialmente (doble de años, más del doble de cuota correspondiente a intereses). De esta manera, llega un punto en el que alargar la hipoteca prácticamente no reduce la cuota mensual, pero obviamente pagas más cuotas y los beneficios del banco no paran de crecer.

Todo esto es bastante evidente, si le devuelves el dinero al banco en un año te cobra un 4%, pero si tardas 2 años te cobra un 4% el primero y un 4% de lo que te queda por pagar el segundo año (curiosamente más de la mitad). Cuantos más tardes en devolver la pasta, más pagas, Ok. El problema viene cuando no calculas exactamente lo que implica esto (vamos, en euros). Por ejemplo, si pides 200€ a un 4% de interes y lo devuelves en 50 años, pagas los 200€ que te han prestado y otros 220€ por las molestias**.

Podeís ver un buen ejemplo y un par de gráficas muy ilustrativas aquí.

* La cuota mensual se puede dividir en dos componentes: la parte correspondiente a amortizar (osea la cuantía en que disminuye tu deuda con el banco) y la parte correspondiente a intereses (el dinero que te cobra el banco por dejarte el dinerillo).

** Vale que no estamos teniendo en cuenta ni inflacciones, ni subidas de tipo, pero es solo un ejemplo.

Etiquetas: burbuja, hipoteca, préstamo, Vivienda