En Silicio

A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda usada se ha devaluado entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona.

En los artículos que he dedicado a la evolución de la vivienda he usado siempre datos de tasación. Estas cifras son las que reciben más publicidad, pero mucha gente considera que no son un buen reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Por eso hoy pretendo dar otra perspectiva. Para ello usaré los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista en su último informe sobre la evolución del precio de la vivienda usada. También mostraré los datos más recientes de valor de tasación —los publicados por el ministerio de vivienda el pasado viernes— para así dar una visión más completa de la verdadera situación.

Caída del precio de la vivienda usada

Esta primera gráfica muestra la evolución del precio de la vivienda usada en Madrid y Barcelona desde 2001 (los precios se muestran normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación).

• A lo largo de 2007 y 2008 la vivienda se ha devaluado hasta un 5% y un 10% desde su valor máximo. En ambas ciudades los precios están a valores de 2005.
• El turning point de la vivienda usada se produjo a finales de 2006.
• Al principio los precios de Madrid y Barcelona subieron de forma similar, pero a partir de 2004 la subida se freno en Madrid. Esto puede deberse a que los precios en Madrid eran más altos en valor absoluto y alcanzaron antes el techo de renta disponible.

La siguiente gráfica muestra la serie de variaciones intertrimestrales en Madrid y Barcelona y las medias móviles de orden 4 —en colores oscuros— que coinciden con la variación interanual dividida por 4.

Se observan los mismo fenómenos que en la figura anterior: la etapa de subida igual en Madrid y Barcelona, el periodo de mayor subida en barcelona, el turning point y la posterior caída. Destacaría también la importancia del ruido que presentan las señales —algo habitual en medidas variacionales— y que hace presagiar un descenso de entorno al 2% para el próximo trimestre (Observad que casi nunca se producen dos variaciones seguidas en la misma dirección, sino que se alternan descenso y repuntes).

Evolución del valor de la vivienda (datos de tasación)

El ministerio de vivienda publicó el viernes los datos sobre vivienda correspondientes al primer trimestre de 2008. Como he hecho en otras ocasiones, he usado los datos para generar la gráfica que muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. De nuevo incluyo las correspondientes medias móviles de 4 valores (el valor interanual dividido entre 4).

Los datos del Ministerio indican que las casas compradas hace un año han perdido valor.

• En el segundo trimestre de 2007 se produjo el primer descenso del valor de la vivienda y en el cuarto el descenso más importante. Aunque estas bajadas se han alternado con ligeros repuntes, las bajadas han sido más fuertes y dan un balance negativo. Esto ya indica que en los últimos meses la vivienda se ha devaluado.
• Para confirmarlo, podemos fijarnos en las medias interanuales. La desaceleración continuada del valor nominal de la vivienda —linea roja— se ha unido al repunte de la inflación en los últimos meses —linea verde— para dar lugar a un punto de corte en el primer trimestre de 2008: el valor de la vivienda ya no sube, sino que las casas compradas hace un año han perdido valor. Es decir, El dato más reciente oficializa el fin de la burbuja y la recesión de la vivienda.
• La evolución del valor de la vivienda interanual —rojo— muestra que la tendencia de desaceleración y caída no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista; aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es una imposición física.

Podéis acceder a una versión alternativa de la gráfica que incluye una serie de datos más larga haciendo click sobre ella. También podéis encontrar otras figuras interesantes en el informe que ha presentado El Ministerio de Vivienda, aunque este contiene, a mi juicio, algunos comentarios sesgados.

Comparativa: Precio de vivienda usada vs valor de tasación

Por último, he comparado 1) los precios de vivienda usada que ofrece Idealista y 2) los datos de valor de tasación de la Sociedad de Tasación (que son muy similares a los ofrecidos por el ministerio). De nuevo, los datos se ofrecen normalizados respecto a 2001 y corregidos por inflación.

En el caso de Madrid, el valor de tasación y el precio de vivienda usada han seguido una evolución similar, aunque se observa que las tasaciones han ido por detrás en todo momento, durante la subida y también a la llegada del turning point. Respecto a Barcelona, la posición del turning point también da muestras de un retraso del valor de tasación respecto a la señal de precios. Aunque se observa algo curioso: la discrepancia entre el valor de tasación y el precio de vivienda usada es mucho más importante que en Madrid.

Conclusiones

Respecto a las discrepancias entre precios y tasaciones, e podría decir que la evolución de ambos parámetros es similar, aunque existe un retraso de las tasaciones respecto a la evolución del precio de mercado. Esto era previsible, ya que si las tasaciones intentan ser un reflejo del precio real de los inmuebles, lo natural es que su curva “persiga” a la curva correspondiente a precios.

En cualquier caso, la principal conclusión que se puede extraer de las gráficas es que, como nadie niega ya, los precios están bajando. Además, al menos en el caso de la vivienda usada, dicho descenso lleva produciéndose desde hace más de un año, aunque todo parece indicar que el ritmo de la caída esta aún en fase de aceleración.

Etiquetas: 2008, burbuja, evolución, gráficas, idealista, ministerio, pisos, precio, tasación, vivienda

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

Este párrafo aparece en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, y que está estos días sometido a consulta pública. Pero eso no es lo mejor, lo mejor es que parece ser que se dice algo similar en la ley actualmente en vigor.

La medida es un mecanismo para evitar que, en escenarios de bajada de precios, los hipotecados dejen de pagar la hipoteca o se personen en el banco con las llaves de la casa en la mano. En realidad es una variante de la clausula que ya mencione y que permite al banco a obligarte a vender la vivienda si ésta devalúa.

En resumen, con la ley en la mano, ante tal contingencia —que el bien hipotecado se devalue un 20%— el banco puede:

• Obligarte a hipotecar otros bienes.
• Obligarte a vender tu vivienda y conservar una deuda por la diferencia.
• En caso de que dejes de pagar, quedarse el piso y hacer uso de la garantia personal, embargando otros bienes o incluso tu sueldo.

No sorprende ver lo bien cubiertas que tienen las espaldas los que dejan el dinero, ¿verdad?

Etiquetas: bancos, burbuja, hipoteca, precio, vivienda

Al final, con las estadísticas pasa como con las manifestaciones, que no sabes si son 200 o 200.000:

El coste medio de una vivienda en Valencia en 2006 ha sido de 461.000 euros, un 17% más que el año anterior, según los promotores. Este ritmo se mantendrá durante 2007, pese a que las estimaciones señalan que el crecimiento se ralentizará en el resto de España hasta situarse al nivel de la inflación. (Las provincias, vía cienladrillos)

Por un lado, los datos de 2006 no concuerdan con los datos de idealista.com (una subida de 9,4% para 2006), de los que ya hablé hace unos días, aunque si con los de la sociedad de tasación (15,6% para 2006). Además, hay que decir que la fuente es parte implicada: Tecnigrama para la Asociación de Promotores. Por otro lado, es cierto que el caso valenciano es un poco particular, dado el efecto -o pseudo-efecto- copa América.

Lo que no me convence mucho son las razones para la predicción:

Desde la Asociación de Promotores dicen, que falta suelo y sobra gente, que “Valencia será una ciudad colapsada en tres ó cuatro años” y que la construcción de 15.000 nuevas viviendas “es insuficiente”.

Creen que, dada la falta de suelo, la ley de oferta/demanda impone que los precios sigan subiendo, “a no ser que se produzca un cataclismo”. Además, dicen que la “buena coyuntura económica” tambien ayuda a la subida.

Vamos, que como sea resulte que hay burbuja (cataclismo) y recesión (fin de buena coyuntura económica), la predicción se va a ir a la mierda por la vía rápida.

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Visto en cienladrillos.

Etiquetas: burbuja, idealista, pisos, precio, sociedad de tasación, valencia, vivienda

Eso es lo que se concluye del informe anual sobre vivienda de segunda mano en Barcelona, Madrid y Valencia de Idealista.com (pdf 40kb) .

Valencia es la ciudad del estudio con mayor subida de precios, aunque no llega a las dos cifras: 9,4%. Parece que en esta ciudad se está produciendo un cambio de tendencia ya que en el cuarto trimestre los precios cayeron un 0,3%. (cienladrillos)

Precisamente ayer, Nacho -que anda mirando pisos desde hace unos meses- me comentaban exactamente lo mismo: que los precios en Valencia habían bajado ya.

Por cierto, los datos de Idealista.com discrepan bastante de los de la Sociedad de Tasación:

Idealista

• 3º trim. 0,7% Barcelona, 0,6% Madrid y -0.1% Valencia.
• 4º trim. 0,9% Barcelona, 0,7% Madrid y -0.3% Valencia.
• 2ºsem. 1,6% Barcelona, 1,3% Madrid y -0.4% Valencia. (grosso modo)

Sociedad de Tasación

• 2º sem. 3,9% Barcelona, 2,2% Madrid y 6,7% Valencia.

Las razones de la discrepancia ni idea… De todas maneras, como comenté, el día 19 se publica el informe del Ministerio de Vivienda, así que veremos con quien se alinea.

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Vía | cienladrillos |Idealista.com

• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Etiquetas: burbuja, idealista, pisos, precio, sociedad de tasación, valencia, vivienda

Puedes encontrar estas y otras gráficas más actuales en la categoría de Vivienda

Max me sopló que ya estaban circulando nuevos datos del precio de la vivienda, concretamente los correspondientes al segundo semestre de 2006:

El encarecimiento de la vivienda fue del 3,3% durante el segundo semestre del año, frente al 6,3% de los seis meses anteriores.

Aunque muchos medios que se hacen eco de la noticia (El mundo o El País) destacan el dato interanual: una subida del 9.8% en 2006 frente al 10% de 2005.

Con estos datos en la mano la mayoría de artículos hablan a las claras de una suave desaceleración y de la convergencia, teóricamente deseable, al IPC. De todas maneras, es evidente que el segundo semestre es el del parón, mientras que el primero era todavía de crecimiento muy muy fuerte, así que la desaceleración tampoco esta siendo tan suave.

Estos datos provienen de la Sociedad de Tasación, ya que el informe del ministerio de vivienda no estará disponible hasta el 19 de noviembre. Así que no he podido actualizar todas las gráficas que he comentado por aquí en los últimos meses, pero si unas cuantas. Vamos allá.

• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.

Pretendía comparar la evolución histórica de las dos alternativas de inversión, y dado que el nuevo dato no aporta demasiado, no he actualizado esta gráfica (de todas maneras ya sabíamos que la bolsa se ha revalorizado mucho más que la vivienda en 2006; un 30% contra un 9.8%).

• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.

Primero, la gráfica con la variación interanual por semestres, que sí muestra una desaceleración suave (pero ojo, son datos interanuales):

Ahora la comparativa propiamente dicha [recuerda que aquí se referencia la evolución del incremento del precio de la vivienda al valor máximo alcanzado -un 25.9% en el 87 y un 14.2% en 2003. De esta manera se puede comparar el ritmo de la desaceleración/caída en cada caso]:

hace casi 2 meses yo mismo decía:

El ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90. De hecho estamos justamente en el filo, en el punto en el que, en 1989, sobrevino el desplome. Con esto no quiero decir que tenga que ocurrir necesariamente igual, solo que podría. Es decir, la tendencia de desaceleración que ya se esta produciendo no tiene porque continuar constante, sino que la cosa podría empeorar, tal y como ocurrió entonces.

De momento tengo la impresión de que el desplome (cambio en la pendiente) no se ha producido, pero tampoco puede decirse que no se va a producir en los próximos meses [ni sí, ni no, ni todo lo contrario; lo se], ya que la evolución actual sigue superpuesta a la de la burbuja de 1990.

Cabe señalar que la gráfica se genera a partir de datos interanuales, conservadores per se y más aún cuando es el segundo semestre de 2006 donde se ha producido la desaceleración. En este contexto los datos del incremento semestral podrían esclarecer las cosas, pero, lamentablemente, el dato semestral corregido con el IPC me deja un poco perplejo (ver nota), y usar datos sin corregir IPC no me parece adecuado ya el IPC es muy distinto en los dos periodos comparados (1989 y la actualidad). Así, el análisis queda como esta, pero no hay que perder de vista que quizás estemos siendo conservadores. En cualquier caso, saldremos un poco de dudas con los nuevos datos del día 19 de enero (ver gráfica de la semana III).

• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.

Dado que no estan disponibles los datos del ministerio de vivienda no he podido actualizar la gráfica de la evolución del precio de la vivienda con periodo trimestral (hay que esperar hasta el día 19). Esos datos son importante por dos razones: proporcionan un dato redundante al de la sociedad de tasación (para contrastar) y sobre todo son trimestrales, lo que permite un mejor análisis a corto plazo. Obviamente podemos usar el dato semestral de la ST y el del tercer trimestre del MdV y calcular a grosso modo el del cuarto trimestre: 2.5%. Este valor estaría por encima de lo que esperábamos, pero no desentonaría con la gráfica III. En cualquier caso, este cálculo parece un poco intrépido (por usar dos fuentes distintas).

• Conclusiones finales

Y esto es todo por ahora. A mi entender, pocos cambios y poco información, lo que es lógico ya que el nuevo dato semestral solo es nuevo en parte (ya teníamos el dato del tercer trimestre).

Como siempre, tiempo al tiempo.

nota: En la serie de incrementos semestrales de la Sociedad de Tasación hay una cosa que me resulta chocante: tanto el valor real (considerando IPC) como el nominal son del 3,3%. No tengo claro como hacen el ajuste del IPC aquí, pero en cualquier caso me extraña esta coincidencia (sin ir más lejos, para el semestre anterior el nominal era de 6,3% y el real de 3,7%). Si alguien me puede sacar de dudas, se lo agradeceré. Este mismo efecto se aprecia en el dato interanual, aunque más suavemente.

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Fuente: Web de la Sociedad de Tasación (http://web.st-tasacion.es).

El resto de gráficas de la semana:

• Gráfica VI: Esta anotación.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Más anotaciones sobre vivienda y burbuja en salabecarios: malos augurios (más y más), Pinchando la burbuja americana, ¿Burbuja alicantina?, ¿Ha explotado la burbuja inmobiliaria?, El negocio de las hipotecas >35 años, Previsiones del precio de la vivienda en 2007, reflexiones sobre el precio de la vivienda, etcétera.

Etiquetas: burbuja, ministerio de vivienda, precio, sociedad de tasación, vivienda