En Silicio

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He preparado nuevas gráficas relativas a la evolución del precio de la vivienda. Ya las juzgaréis cada uno, pero yo veo todavía muchas dudas en el horizonte. Si tomamos la inflación como suelo—que es lo que corresponde—podemos decir que el precio de la vivienda ha tocado tierra… lo que queda por ver es si se trata del invocado aterrizaje suave o el advenimiento burbujil.

Solo un par de comentarios con respecto a las fuentes:

• Los datos que he usado son series semestrales de la Sociedad de tasación y trimestrales del Ministerio de Vivienda.
• Obviamente, los primeros son datos de precios de tasación… pero resulta que los datos del ministerio también son precios de tasación. De hecho, hay cierta polémica al respecto, ya que sería más informativo tener datos de transmisión (pdf).
• Este hecho puede ser una de las razones que explique las discrepancias entre fuentes como idealista y fotocasa—que muestran ya caídas de los precios— y los siempre más conservadores Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación.

Aclarado lo anterior, vamos con las gráficas.

Series trimestrales hasta 09/07

La figura muestra las variaciones trimestrales del precio de la vivienda (en %) y del IPC. También se muestran dos medias móviles de 4 valores—o lo que es lo mismo, el valor interanual dividido entre 4.

Sin entrar a valorar nada fuera de las gráficas, destacaría un par de cosas:

• La evolución del precio de la vivienda interanual (azul oscuro) muestra que la tendencia de frenada/caída mantiene su pendiente y no da signos de tender a la horizontal. Esto es un indicio poco aterrizajista—aunque no hablamos de un avión y por tanto la inercia no es ley: se podría parar de golpe.
• Si tomamos como referencia el valor del IPC interanual, el precio de la vivienda en el último trimestre habría roto suelo. No es ningún descubrimiento: ya sabemos que un 0.3% de “incremento” es un valor inferior a la inflación.
• Como ha pasado en los últimos años, el tercer trimestre es el valor más bajo del año. Esto podría anticipar un incremento mayor del 0.3% para diciembre.

La siguiente figura muestra los mismos datos un poco más de cerca, y añade la serie relativa a los precios en Valencia capital—uno de los sitios donde las variaciones son ya negativas:

Comentario y predicción

El valor del tercer trimestre esta por debajo de la inflación, es decir, representa una depreciación de la vivienda en España. Pero no hay que olvidar que la evolución del precio suele tener altibajos—y que en los tres años anteriores diciembre ha sido de corrección sobre septiembre. Prolongar esa rutina nos llevaría a un valor alrededor del +1% en diciembre. Yo estoy tentado a apostar por algo inferior, quizás entorno al 0.4%… aunque el altísimo dato de la inflación en octubre me hace dudar.

Evolución con respecto a la burbuja años 90

También he actualizado la comparativa de la evolución actual con la de los años 90. Lamentablemente, para realizar este análisis uso los datos semestrales de la Sociedad de Tasación, cuyo último dato es un anticuado valor de junio de 2007. En diciembre podré actualizarlas… hasta entonces tomarlas como conservadoras.

El 100% se toma en el semestre de máxima revalorización de la vivienda (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide como pierde ritmo (desaceleración) y como explota (valores negativos que implican descenso del precio).

Aunque el ritmo de la burbuja actual venía solapándose con el de la anterior, con el dato de junio de 2007 se ha desmarcado. Entonces vivimos las dos etapas clásicas: desacelereración y posterior desplome. De momento, la desaceleración actual esta siendo más suave y prolongada. Pero de nuevo, es difícil decir que viene a continuación. El pequeño repunte que significó junio se podría considerar un síntoma de cambio de tendencia (al alza)… si no fuera porque el incremento del tercer trimestre ha sido muy corto (+0.3%), y es seguro que el dato semestral de diciembre llevará la linea roja hacia abajo.

Otros parámetros comparados: Tamaño, duración, etc.

Por último, he preparado un par de figuras nuevas para comparar los años 90—y su burbuja—con el momento actual. La idea era analizar los siguientes parámetros:

• Tamaño. Cuando se revalorizaron las casas desde el inicio hasta el punto álgido de la burbuja. Es decir, cuanto llegó a valer lo que al inicio valía 100.
• Duración. En cuanto tiempo se produjo la revalorización, o cuanto duró la burbuja.
• Velocidad. A que velocidad se produjo la revalorización.
• Viviendas terminadas. Cuantas nuevas casas van llegando al mercado durante la burbuja.

Cosas a destacar aquí:

• Viviendas terminadas. Esto es acojonante. La cantidad de viviendas terminadas en diciembre de 2006—casi el punto álgido de la actual burbuja—duplica las terminadas en 1990. El ritmo de construcción ha sido mucho más alto, y dado que la burbuja actual ha durado más, el número de casas construidas en estos años es muchísimo mayor.
• Duración. Llevamos 11 años de subida, mientras que la burbuja de 1990 duró unos 5 años (quizás algo más, no puedo datar el inicio exacto).

Para comparar la evolución de precios—y evaluar el tamaño de las burbujas y sus velocidades—esta figura engaña. Es mucho mejor tomar como punto de referencia el inicio de cada burbuja y normalizar los precios:

• Tamaño. Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual acaba de sobrepasar a la de los años 90. Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. A junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado (nota: dado que se ha descontado la inflación, el hecho de que la segunda burbuja se extienda en un periodo mayor no afecta a estos datos).
• Velocidad. Como hemos visto la revalorización en ambos casos ha sido similar (entorno al 110%), pero entonces esta revalorización se produjo en solo 5 años (!¡), mientras que ahora se han necesitado 11. Es decir, la burbuja de los años 90 fue mucho más explosiva.

Conclusiones

Tal y como he dicho al principio, veo todavía muchas dudas en el horizonte, y argumentos para todos los gustos:

1. La desaceleración no da signo de frenar, aunque ya ha tocado suelo (figura 1). Es decir, que la tendencia aparente es seguir hacia abajo. Aunque el dato de diciembre sea mayor que el de septiembre (+0.3%), la tendencia seguirá siendo a la baja debido a la periodicidad de los últimos años (sept –, dic ++, mar +, jun -).
2. El ritmo de desaceleración/caída actual se ha separado de la evolución durante la burbuja de los 90 (figura 3). Aunque no implica que los precios no vayan a seguir bajando, quizás si se podría interpretar como una menor agresividad.
3. El número de viviendas terminadas en los últimos años es significativamente mayor que durante la burbuja de 1990. Se han puesto una cantidad ingente de pisos nuevos en el mercado. La demanda ha respondido durante 10 años a este flujo de casas, pero aunque la demanda parece haber bajado, las viviendas terminadas en 1996 fueron de récord.
4. Durante la burbuja actual los precios se han revalorizado lo mismo que durante la burbuja de 1990 (entorno al 110% descontando inflación)—aunque la revalorización se ha producido más lentamente, es decir de forma menos agresiva.

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Fuentes: Ministerio de vivienda | Sociedad de tasación | Instituto nacional de estadística

Datos: Si alguien quiere las hojas de cálculo, que contacte conmigo vía mail o formulario.

Más anotaciones sobre vivienda.

Etiquetas: burbuja, gráficas, ministerio de vivienda, sociedad de tasación, vivienda

Los últimos datos sobre vivienda empiezan a hablar del descenso previsto. De momento las cifras no son dramáticas, ni mucho menos, pero el cambio de signo es significativo. Eso si, ya aviso de que lo previsible es que las cifras oficiales –las del ministerio de vivienda– serán más conservadores. Lo vienen siendo desde hace meses y no creo que la cosa vaya a cambiar.

Los nuevos datos provienen de idealista:

tercer trimestre 07: la vivienda baja un 0,5% en barcelona, un 0,9 en madrid y un 0,7% en valencia.
(informe precios tercer trimestre 2007 y la nota de prensa, pdf 132kb)

Y de Fotocasa:

El precio de la vivienda baja un 1,6 por ciento en los últimos tres meses […] Es la primera variación trimestral negativa […] desde enero de 2005. […] Valencia, donde los precios han caído un 9,7% durante el tercer trimestre y un 12,5% anual.

Hay que tener en cuenta que los datos de fotocasa ya mostraban un descenso en julio de 2007, mientras que el estudio del Ministerio de Vivienda no (+1.5% el índice general de precios). De todas maneras estas discrepancias no son algo nuevo. Lo importante es que parece claro que la tendencia alcista esta rota y que muy probablemente los precios estén bajando ya o van a bajar. Quizás no en todos los lugares, quizás no todos los barrios, ni todos los pisos. En cualquier caso, la leyenda urbana de «la vivienda nunca baja», «la vivienda es la mejor inversión», «alquilar es tirar el dinero», y todas sus variantes… son ya historia.

El próximo día 18 se publicarán los datos del tercer trimestre del ministerio de vivienda. Aprovecharé para actualizar las gráficas, que ya llevan casi 6 meses de retraso.

Más sobre vivienda

• Evolución trimestral del precio de la vivienda
• Gráficas sobre vivienda actualizadas a diciembre de 2006
• Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursatil en los últimos 20 años
• Comparativa entre la burbuja de 1985 y la situación actual
• La Gráfica III: Vivienda 2006

Etiquetas: fotocasa, vivienda

Tal y como prometí, he actualizado las gráficas de evolución trimestral del precio de la vivienda con los últimos datos del ministerio de vivienda. Os recuerdo que el nuevo dato fue un 1.7% de subida en el índice intertrimestral. A dicho valor se le pueden dársele diferentes lecturas, pero el desplome bursátil viene a apoyar a las más pesimistas. En cualquier caso, vamos a ver que dicen las gráficas.

 Nuevas Gráficas

He graficado: los incrementos trimestrales del precio (en azul), la media móvil anual (en naranja) y una interpolación polinómica de orden 4 (en rojo).

En esta gráfica se constata la tendencia general a la baja. Además destacaría que el dato interanual (la media móvil x4) no da síntomas de cambio de tendencia. Esto vale tanto para un supuesto desplome, como para un aterrizaje, ambos escenarios implicarían un cambio de tendencia:

• Desplome: normalmente las burbujas tienen forma de montaña rusa: comienzan con una bajada y luego caen en picado (mirar esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).
• Aterrizaje suave: para aterrizar suavemente también es necesario reducir la pendiente, cosa que no se ve de momento. obviamente en principio se podría aterrizar de golpe (que esto no es un avión), pero no sería el famoso aterrizaje suave (por cierto, esta frase es buenísima leída ahora: «El Ministerio de Vivienda augura un “aterrizaje suave” de los precios de los pisos que proporcionará estabilidad al sector inmobiliario y a la economía», ¿estabilidad del sector?).

Pero veamos con un poco más de detalle la evolución en los últimos 3 años:

Cosas que destacaría aquí:

• El IPC se ha vuelto a alejar, en parte debido a que este ha descendido. En cierto modo, esto es inevitable, ya que si no me equivoco el precio de la vivienda se considera dentro del IPC. Baja uno, baja el otro. Claro, excepto si la vivienda baja mucho.
• La desaceleración tiene una pendiente más o menos constante. En el último trimestre la pendiente es un poco más grande que la media, pero no desentona con la pendiente entre marzo-junio de 2005.
• y lo más significativo quizás, el último dato ha roto la periodicidad de los últimos tres años, que decía que el dato del primer trimestre era siempre mayor que el del último trimestre del año anterior. Veremos este punto con más detalle en la última gráfica.

Esta gráfica demuestra la ruptura de la periodicidad cíclica. Como ya expliqué, tenía la sensación de que ocurriría así. tampoco es de extrañar, porque era un fenómeno de los últimos 3 años solamente.

Aunque es algo intrépido, se puede ver esta ruptura como un ligero cambio de tendencia a la baja: Si os fijáis, la desacelercación parece acelerarse (sic). Las pendientes dibujadas en rojo corresponden a los cambios entre 04 y 05. Sep06 y dic06 ya cayeron más abajo (osea, con más pendiente). Pero esto es más acusado ahora: el valor de marzo07 esta muy por debajo de la línea roja. Este incremento de la pendiente indica que la desaceleración es cada vez más rápida y no da signos de aterrizaje.

Es decir, que quizás estemos viendo un primer indicio del cambio de pendiente característico del desplome: el efecto montaña rusa (de nuevo os remito a esta gráfica de la comparativa con la burbuja de 1990).

Mi apuesta para junio de 2007

[Disclaimer] Obviamente, con este análisis estamos exprimiendo más allá de lo recomendable una información muy escasa (y poco confiable), y el próximo dato puede cambiar el panorama. En cualquier caso, como digo siempre, estas gráficas son solo una diversión, y no pretenden -ni pueden- ser nada más.

Por esa misma razón, y aunque en esta ocasión estoy bastante desconcertado (no veo nada esclarecedor en las gráficas) y siento la presión de mis anteriores buenas predicciones (i) (ii), me voy a tirar a la piscina de nuevo. Si os fijáis, en los años anteriores el incremento del segundo trimestre era superior al del primero. Si se rompe esa costumbre -y el dato de junio es similar al actual o incluso inferior- el cambio de tendencia a la baja será un hecho. Y yo creo que va a pasar algo así. Creo que la crisis bursátil del sector ha vuelto a traer a primer plano el miedo burbujil, y que esta vez ha calado. Todo el mundo habla ya de que los precios van a bajar, de que no hay que comprar, etc. En mi opinión, eso tiene que repercutir ya en los precios. Así que en esta ocasión, mi infundado predicción es un valor a la baja, algo quizás cercano al +1%.

Como siempre os animo a dejar las vuestras en los comentarios, ¿que pensáis que nos espera para junio? Por cierto, para entonces tendremos datos de la Sociedad de Tasación y podré actualizar la comparativa entre burbujas.

nota: si a alguién le llama la atención la primera gráfica, la he hecho jugando con el “nuevo” excel 2007. La figurita no es muy funcional, pero es muy chula y me he decidido a incluirla

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Fuente: Ministerio de vivienda e INE.

Datos: Si alguien quiere los datos (xls), que me los pida y se los mandaré al correo.

• Gráfica VII: Evolución trimestral del precio de la vivienda (2006).
• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

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Etiquetas: burbuja, vivienda

Idealista.com acaba de publicar su informe del primer trimestre de 2007, cuyos datos más significativos son los siguientes:

El precio de la vivienda en Barcelona sube 0,5%, en Madrid 0,8% y en Valencia 2,9%

Por un lado, Barcelona y Madrid siguen con la tendencia de desaceleración:

• 3º trim. 2006: 0,7% Barcelona, 0,6% Madrid.
• 4º trim. 2006: 0,9% Barcelona, 0,7% Madrid.
• 1º trim. 2007: 0,5% Barcelona, 0,8% Madrid.
• Equivalente anual: 2,8% Barcelona, 2,8% Madrid.

Es decir, según los datos de idealista, las subidas durante los tres últimos trimestres son ya del mismo orden que la inflación. Aunque os recuerdo que los datos de idealista (de vivienda usada) son normalmente inferiores a los datos del Ministerio de Vivienda o los de Sociedad de Tasación.

En cuanto a Valencia, el nuevo dato es sorprendente y contrasta mucho con los anteriores:

• 3º trim. 2006: -0.1% Valencia.
• 4º trim. 2006: -0.3% Valencia.
• 1º trim. 2007: Valencia 2,9%.
• Equivalente anual: 3,3%.

Cuando ya parecía que el precio bajaba en Valencia, nos encontramos este estratosférico 2.9%. A priori se me ocurren dos explicaciones, el «efecto copa América» y un problema estadístico. Parece razonable que la cercanía del evento provoque un repunte en el dato de este trimestre -efecto que debería desaparecer a lo largo de año. En cuanto a la estadística, supongo que idealista manejará un volumen menor de datos relativos a Valencia, lo que podría producir que la variablidad fuera más alta. Quizás una combinación de ambos explique el asunto.

Bueno, como no he leído el informe todavía, de momento no me alargo más.

Nota: Dentro de 10 días -el día 20- se hace pública la Estadística de precios de vivienda (Primer trimestre de 2007) del Ministerio de Vivienda. Entonces actualizaré las gráficas de Evolución trimestral del precio de la vivienda y veremos cual de las predicciones que lanzamos en los comentarios se ha acercado más
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Vía | cienladrillos |Idealista.com

• Gráfica VII: Evolución trimestral del precio de la vivienda (2006).
• Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
• Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
• Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
• Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
• Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
• Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Etiquetas: burbuja, idealista, sociedad de tasación, vivienda

La vivienda los ha convertido [a los hogares] a la vez en ricos y pobres. Ricos porque los pisos que poseen valen más y, en caso de venderlos, ingresan cantidades muy superiores a las que pagaron por ellos. Y pobres porque quienes pagan una hipoteca están cada vez más con el agua al cuello. (El País)

Algunas personas usan la lógica para los jeroglíficos y para nada más. ¿Como se puede ser rico y pobre al mismo tiempo? (en términos económicos, nada de «rico en amigos» ni cosas así).

No eres rico… porque en caso de vender la casa, tendrías que amortizar el préstamo. Es más, aún en el caso de que hubieras comprado antes del boom, al venderla tendrías que comprar una nueva casa donde vivir ¿no?. Tu nuevo hogar te costaría tanto como lo que has recibido por la tuya. Es como decir que soy millonario porque tengo un riñón sano, que vale un millón de euros. Pero es evidente que, como no puedo venderlo sin comprar otro, mi riñón no me hace más rico en absoluto.

En cambio, por culpa de la subida de tipos, soy un poco más pobre, porque voy a pagar más intereses al banco. La excepción: que tengas más depósitos que deudas (lo que es muy improbable).

Dejando de lado ese detalle, el artículo está muy bien, e incluye muchos datos relevantes:

• Pone de manifiesto la dependencia de este país con respecto al sector («aporta un 18% al producto interior bruto», «emplea a más de 2,6 millones de personas, el 13% de los ocupados»).
• Señala las nubes que se ven en el horizonte: se ha iniciado la «caída en la compraventa de casas» (una caída del 5,5% en los dos últimos meses de 2006) y «las viviendas iniciadas suponen dos veces y media la demanda de pisos para primera residencia».

La tesis que el artículo pone sobre la mesa es que «la oferta ha crecido mucho más que la demanda en los últimos años», lo cual es motivo de preocupación. De momento, los precios no se han dado por enterados, lo que no deja de ser habitual. Primero se reducen las transacciones, pero los ofertantes aguantan firme, hasta que sus gastos empiezan a ser demasiados y se ven forzados a vender más barato.

Yo hace tiempo que tengo claro que la demanda ha bajado: por un lado mucha gente no tiene ya capacidad de compra, y además el mensaje burbujista ha calado, y la gente está retrasando la adquisición. Pero tenía la impresión de que, dado que las grandes constructoras han retirado posiciones dentro del sector, estarían construyendo menos, la oferta se recortaría y el desajuste del mercado sería limitado. Pero quizás el pequeño constructor, de naturaleza desorganizada y poco previsora, esta construyendo a todo trapo.

En cualquier caso, mi dato favorito es este:

«el nivel de endeudamiento familiar alcanza ya el 125% de la renta disponible y la tasa de ahorro apenas supera el 7%».

Somos un país de optimistas. De eso no hay ninguna duda.

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foto: Billward

Etiquetas: burbuja, construcción, hipoteca, optimismo, vivienda